Правомерны ли требования КИО об оплате по коду 18.0 после окончания аренды?

Добрый день, Виктор! 

Если Вы продолжали использовать земельный участок после прекращения договора аренды, то действия по требованию платы за земельный участок правомочны. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли на территории РФ является платным. Исходя из анализа норм подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, следует вывод, что у фактически использующего земельный участок (далее сокращенно ЗУ) лица, в отсутствие на то правовых оснований, возникает обязанность вносить плату за его использование. 

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

( например Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2018 N 308-ЭС17-21041 по делу N А53-15536/2017)

Здравствуйте!

Если действие договора аренды земельного участка действительно закончилось ( договор расторгнут, либо истек срок действия договора ), то правовых оснований для взыскания арендной платы нет.

Однако, КИО может потребовать плату за фактическое пользование земельного участка на основании ст.1102 ГК РФ. Поэтому действия КИО носят правомерный храрактер.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат.

Здравствуйте,  Виктор.

Ситуация неоднозначная.

С одной стороны срок договора истек и действие договора аренды прекращено, если иное не предусмотрено Договором, действиями сторон.

С этой позиции представляется правомерным требование платы за фактическое пользование на основании статьи 1102 ГК и требований КИО.

С другой стороны в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ в случае невозврата Вами земельного участка Вы должны уплатить арендную плату за весь период до возврата имущества.

На основании этой нормы представляется что уплачиваются именно арендные платежи в ранее установленном размере с учетом целевого использования земельного участка.

Таким образом, можете направить свое возражение в адрес КИО с просьбой дать более мотивированное обоснование их позиции и просьбой сослаться на сответствующую судебную практику.

Потребуется помощь в составлении возражений или помощь в подготовке отзыва на иск в суд, напишите мне в чат личных сообщений.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев 

Здравствуйте, Виктор.

Согласно п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор по окончании срока действия договора не возвратил арендодателю земельный участок, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков.

До подписания акта возврата земельный участок считается находящимся у арендатора.

После прекращения договора аренды плата по договору перестает начисляться, но возникает обязанность платить за фактическое пользование участком.

Это подтверждается п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ:

Статья 65. Платность использования земли

Использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 05.04.2021 N 79-ФЗ)

 
В Санкт-Петербурге действует система классификации видов функционального использования земельных участков, утверждённая постановлением Правительства Санкт-Петербурга.

Код 3.8 — «Торговля во временном павильоне», применяется при наличии действующего договора аренды на такой вид использования.
Код 18.0 — «Базовая (максимальная) ставка», используется как универсальный, если:

— договор аренды прекращен,
— земельный участок не возвращен по акту,
— фактический вид использования не подтвержден ведомостью инвентаризации.

По сути, код 18.0 применяется для случаев самовольного пользования земельным участком.

Он закреплен, в частности, постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009.

На сайте КИО прямо указано, что при отсутствии данных инвентаризации по умолчанию применяется код 18.0 как базовый — guion.spb.ru/services/inventarizatsiya-zemelnyh-uchastkov-po-funktsionalnomu-ispolzovaniyu?utm_source=chatgpt.com.

Таким образом, КИО правомерно начисляет плату по коду 18.0 до момента подписания акта возврата земельного участка, так как до этого момента участок считается фактически находящимся у арендатора и используется без оформленных прав.

Чтобы прекратить начисление по коду 18.0, необходимо подписать акт возврата земельного участка, передать участок КИО по документами и при необходимости провести инвентаризацию для подтверждения вида использования и возврата к льготной ставке.

Здравствуйте, Виктор!

Требования Комитета имущественных отношений (КИО), вероятнее всего, правомерны. Разберем ситуацию с точки зрения законодательства.

Правовое обоснование:

Обязанность возврата имущества: Согласно ст. 622 ГК, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Последствия невозврата: Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Изменение характера платежа: Ключевой момент заключается в том, что после прекращения срока действия договора правоотношения сторон меняются. Плата взимается уже не как арендная плата по договору, а как плата за фактическое пользование имуществом без законных оснований (договора).
Судебная практика, включая позиции Верховного Суда РФ, подтверждает, что размер платы за фактическое пользование после прекращения договора не обязательно равен ставке, установленной в прекращенном договоре. Он может определяться на основании рыночных ставок или тарифов, установленных собственником (в данном случае КИО) для использования имущества без договора.

Перевод расчета с кода 3.8 (условия договора) на код 18.0 (фактическое использование) отражает изменение правового статуса использования Вами участка после истечения срока аренды.

Рекомендации:

Немедленная передача участка: Ваша основная обязанность — прекратить фактическое пользование и оформить акт приема-передачи участка Комитету. До момента подписания акта Вы считаетесь пользователем участка, и начисления будут продолжаться.
Проверка расчета: Вы вправе запросить у КИО нормативное обоснование применения именно кода 18.0 и методику расчета, чтобы убедиться в корректности суммы.
Оплата задолженности: Во избежание судебного взыскания и начисления дополнительных пеней, задолженность за фактическое пользование необходимо погасить. Оспаривание самого факта начисления (а не его размера) в данной ситуации имеет низкие судебные перспективы.