В 2020 году через торги выиграла земельный участок, построила на нем дом и в 2021 оформила права собственности и на дом и на земельный участок

1) Кто сейчас собственник по ЕГРН и что это значит?
Ответ. В выписке ЕГРН по участку и дому(ам) собственником указаны вы. Это право действует и презюмируется верным, пока не будет оспорено в суде. Любые претензии “старого” владельца реализуются только через суд: запись в ЕГРН сама по себе не “пропадает”. 

Что сделать. Закажите свежие выписки ЕГРН на участок и оба дома (через МФЦ/Росреестр) и сохраните их в дело.

 
2) Может ли человек со “свидетельством 90-х” вообще спорить?
Ответ. Да, так называемые “ранее возникшие права” (оформленные до 31.01.1998) признаются действительными даже без регистрации в ЕГРН. Но он должен доказать, что его право относится именно к вашему участку в нынешних координатах (часто старые акты описывали другой контур/площадь). 

Что сделать.
• Вытребовать у заявителя копии всех его документов (свидетельство, акт отвода/постановление сельсовета, планы/схемы).
• Параллельно запросить архив: решение о выделении, схему отвода, планы землепользования 90-х.
• Нанять кадастрового инженера: сделать схему наложений — сопоставление архива с текущим кадастром по координатам. Это критично: во многих делах спор “рассыпается” именно здесь.

 
3) Может ли он истребовать участок у вас как у добросовестного приобретателя?
Ответ. Теоретически — да, но только если докажет, что участок выбыл из его владения “помимо его воли” (классические основания п. 1 ст. 302 ГК РФ). Если выбытие было следствием незаконных действий органов, суды часто считают это “помимо воли”. При этом ваша добросовестность (покупка на торгах, проверка ЕГРН, отсутствие споров) — ключевая защита. 

Отдельно отмечу свежую позицию Конституционного Суда РФ: суды должны балансировать интересы и не перекладывать ошибки и недобросовестность публичных органов на добросовестного приобретателя (дело № 22-П от 26.05.2025). Это усиливает защиту добросовестных покупателей, хотя финальный баланс зависит от фактов. 

Что сделать. Соберите доказательства своей добросовестности: извещение о торгах/протокол/договор/акт, платёжные документы, разрешения, ГПЗУ, выписки ЕГРН на момент покупки, переписку с администрацией, отсутствие возражений/обременений.

 
4) Влияет ли старый фундамент?
Ответ. Сам по себе “фундамент из камней” ещё не даёт титула. Чтобы требовать что-то за разрушение, человеку надо доказать, что это был объект незавершённого строительства, который принадлежал ему (обычно — через регистрацию или убедительные доказательства создания/принадлежности). Это сложное доказывание. В любом случае спор о земле — отдельный от возможного деликта. (Общий подход по ОНС/фундаментам в практике — регистрация и подтверждение принадлежности; без этого требования о правах часто отклоняются.) 

Что сделать. Сохраните всё, что у вас было по расчистке участка (фото/видео, акты, показания рабочих). Это пригодится на случай претензий по ст. 1064 ГК РФ.

 
5) Что с построенным домом (2021) и со стройкой второго дома?
Ответ. Если на дату начала строительства у вас были права на участок и разрешения, объект не является “самовольной постройкой” только из-за того, что кто-то спустя годы спорит о земле. Верховный Суд в 2023 г. подчеркнул: оценивают правовой режим на момент начала работ; самострой — это отсутствие права на землю/разрешения/запретный ВРИ и т.п., доказанные на соответствующие даты. 

Если же вдруг землю истребуют, включаются расчёты с добросовестным владельцем: вы вправе требовать возмещения неотделимых улучшений не свыше увеличения стоимости участка (ст. 303 ГК РФ) — это как минимум. Плюс возможны требования к муниципалитету/Росреестру о возмещении убытков из-за их ошибок (см. далее). 

Что сделать. На время спора не ускоряйте дорогостоящие стадии стройки: это снижает риск потерь. Но и не прекращайте законные работы без оснований — формально ваши права действуют.

 
6) Сроки давности: может ли он “опоздать”?
Ответ. По виндикации действует общий трёхлетний срок с момента, когда истец узнал/должен был узнать о нарушении и о надлежащем ответчике. На практике спор идёт о моменте осведомлённости: далеко не всегда суды считают, что истец “должен был знать” о записи в ЕГРН ещё в 2021 г., но это ваш сильный довод (особенно если участок открыто застроен с 2021–2022 гг.).

Что сделать. Фиксируйте, когда именно истец впервые вышел с претензией в 2025 г.; сохраняйте переписку — это для возражений по давности.

 
7) Какие процессуальные шаги готовить на случай иска?
Ответ. В возражениях/встречном иске обычно заявляют:

Проверка тождества участка. Просите землеустроительную экспертизу: совпадает ли старый “сельсоветский” контур с вашим кадастровым?
Добросовестность приобретения. Торги, ЕГРН, отсутствие споров, проверка ограничений — всё в материалы.
Давность (трёхлетний срок).
Привлечение соответчиками/третьими лицами администрации и Росреестра (их действия/бездействие — первопричина конфликта).
Альтернативно (если суд склоняется к истребованию): заявляйте о возмещении стоимости неотделимых улучшений (ст. 303 ГК РФ) и убытков с муниципалитета/Росреестра (ст. 16, 1069 ГК РФ; ст. 66 Закона № 218-ФЗ). 
 
8) Какие превентивные меры принять уже сейчас?
Короткий чек-лист:

Выписки ЕГРН на участок и дома — взять и подшить.
Архив сельсовета/района — запросить копии актов 90-х по “его” участку.
Кадастровый инженер — сделать схему наложений контуров (архив ↔ ЕГРН).
Пакет “добросовестности”: торги/протокол/договор/оплата/разрешения/ГПЗУ/отсутствие обременений.
Ходатайство в суд (когда будет спор) о строительно-технической и землеустроительной экспертизе.
Заявление в ЕГРН о запрете регистрационных действий без вашего личного участия — это ваш защитный барьер от любых регистрационных манипуляций (ст. 36 Закона № 218-ФЗ; подаётся через МФЦ/личный кабинет Росреестра). 
 
9) Что бывает в похожих делах 
Лучший сценарий. Не доказано тождество участков/старое право относится к другому месту → отказ в иске, всё сохраняется за вами.
Сценарий “с баллансировкой”. Суд видит ошибки администрации/реестра и вашу добросовестность → либо отказ в истребовании, либо компенсационная модель (возмещение вам за улучшения/убытки; иногда — переговоры о выкупе его притязаний). Свежая позиция КС РФ № 22-П поддерживает такой баланс. 
Жёсткий сценарий. Истребование земли удовлетворят (редко, но бывает при безусловно доказанном “выбытии помимо воли” и слабой проверке со стороны покупателя). Тогда заранее готовим требования по ст. 303 ГК РФ (неотделимые улучшения) + убытки к публичным органам (ст. 66 Закона № 218-ФЗ).  
Короткая памятка по нормам (только то, что реально пригодится)
Ранее возникшие права: ст. 69 Закона № 218-ФЗ. 
Виндикация и защита добросовестного приобретателя: ст. 302 ГК РФ; подход о “выбытии помимо воли”. 
Самовольная постройка — оценивают дату начала работ и наличие прав/разрешений: ПП ВС РФ от 12.12.2023 № 44 и разъяснения ВС. 
Расчёты при возврате имущества, неотделимые улучшения: ст. 303 ГК РФ. 
Исправление ошибок/ответственность Росреестра и компенсации: гл. 7 и ст. 66 Закона № 218-ФЗ. 
Конституционные ориентиры в пользу добросовестных приобретателей: Постановление КС РФ от 26.05.2025 № 22-П. 
 
Итог — как не остаться без земли и домов
Бейте в тождество участка (экспертиза/архив): это главный фактический узел.
Доказывайте добросовестность покупки на торгах и проверки ЕГРН.
Готовьте “план Б” по деньгам: неотделимые улучшения (ст. 303 ГК РФ) + убытки к муниципалитету/Росреестру (ст. 66 Закона № 218-ФЗ).
Процедурно: привлекайте администрацию и Росреестр, заявляйте экспертизы и давность, фиксируйте всё документально.
Стройку не форсируйте, но и не останавливайте без правовой причины; держите бюджет с запасом на экспертизы и представительство.