Как указать в допсоглашении аренды условия, ограничивающие одностороннее расторжение?

Question

Добрый день! Ситуация: Договор аренды на большое помещение под спортивную школу. Много оборудования, много вложений. По договору, с одной стороны, прописано, что раз в год можно увеличить аренду на 5%, а с другой, что арендодатель может по любой причине расторгнуть договор. Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), И/или с какими-то серьёзными санкциями (лучше оба варианта). Договор на 10 лет.

Владимир Балашов · Answer

договор. Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), Здравствуйте Тут тогда надо через доп соглашение исключать пункт о что арендодатель может по любой причине расторгнуть договор. либо делать строго определенный перечень ситуаций, когда он может расторгнуть договор, например только при неоплате с вашей стороны, ухудшения помещения. Проблема в том, что арендодатель может просто новые условия не подписать и договор тогда в этой части вы не поменяете. Тут работает ст. 421 гк о свободе договора и ст. 615 гк- помещением пользуется арендатор именно на условиях договора.

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Сергей! Прежде всего, необходимо отметить, что действует принцип свободы договора, установленный ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Согласно данному принципу стороны самостоятельно определяют условия договора.

Юрий Колковский · Answer

Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), И/или с какими-то серьёзными санкциями (лучше оба варианта). Договор на 10 лет. Здравствуйте. Ну учитывая положения ст. 421 ГК РФ Вы можете указать в договоре все что угодно, лишь бы это было законно и вторая сторона на это согласилась. Вы безусловно можете указать, что расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке невозможно и предоставить сторонам возможность обратиться в суд за его расторжением только в случае существенного нарушения одной из сторон условий договора. Это добавит стабильности для арендатора в отношениях по договору. Но с другой стороны опять же, будет ли арендодатель готов на такой вариант, вот что самое главное. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте . В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3b9f7e1408dd048a2b10e50a7f1c1b3aef1244/ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.и 450 ГК РФ . Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/ Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), И/или с какими-то серьёзными санкциями (лучше оба варианта). Можно к примеру указать, что арендодатель не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке без наличия веских причин, таких как систематическое нарушение арендатором условий договора, например, неоднократная просрочка платежей. Закрепить перечень оснований для расторжения договора, чтобы исключить возможность его расторжения по «любой причине». Также можно прописать, что в случае одностороннего расторжения договора арендодателем без наличия указанных оснований, он обязан компенсировать арендатору все понесённые расходы на оборудование и улучшение помещения, а также упущенную выгоду. Установить фиксированную неустойку, которую арендодатель обязан выплатить арендатору в случае необоснованного расторжения договора. Размер неустойки может быть определен в процентах от общей суммы арендных платежей за оставшийся срок аренды или в другой фиксированной сумме.

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. 1. Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), Возможных механизмов защиты Ваших прав довольно много. В этом смысле здесь действует принцип свободы договора (статьи 1, 421 ГК РФ) и Вы не ограничены в их выборе. При этом пока имеется пункт о возможности расторжения договора в одностороннем порядке, это Ваш основной риск и этот пункт, если контрагент согласен, нужно исключать. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: ... Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 619 ГК РФ. То есть достаточно просто исключить этот пункт или обозначить, что одностороннее расторжение допускается только по определенным основаниям, а безосновательно не допускается. 2. Дополнительно можно предусмотреть механизмы обеспечения исполнения обязательств. Например, неустойку за досрочное расторжение. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Статья 330 ГК РФ.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. 1. Как уже было сказано выше — достаточно просто убрать условие о возможности одностороннего немотивированного расторжения. Потому что такое расторжение по закону не предусмотрено. Такое право есть только тогда, когда стороны его прямо прописали в договоре. Соответственно, если этого права в договоре не будет, то отказаться арендодатель немотивированно не сможет. 2. что раз в год можно увеличить аренду на 5% Считайте, что каждый год аренда будет повышаться на 5%. К последнему году это будет примерно +63% по сравнению с начальной . 3. Подскажите, пожалуйста, что лучше в доп соглашении к этому договору аренды написать, чтобы или арендодатель вообще не мог расторгнуть договор просто так (если школа ничего не нарушает), И/или с какими-то серьёзными санкциями (лучше оба варианта). Нужно смотреть в целом договор. Возможно многое придётся менять, а не просто включить/исключить какое-то одно. Условия могут быть составлены так, что у арендодателя будет возможность сделать продолжение аренды более не выгодной для Вас, чем прекращение. 4. Ещё важный момент. В идеале отменить право на немотивированный отказ только у арендодателю и оставить это право у Вас. Потому что Вы рискуете больше него. Договор на 10 лет, и если по каким-то причинам дело на каком-то году не пойдёт и решите закрыть/переместить и т.п., то Вы просто не сможете выйти из договора. Даже если съедите с помещения все оставшиеся годы придётся платить аренду. Поэтому очень желательно иметь возможность отказа. Хотя бы за какой-то длительный срок, за несколько месяцев, чтобы у арендодателя тоже было время найти нового арендатора и он ничего не потерял. 5. Есть такое основание расторжения (даже если не прописано в договоре) как существенное изменение обстоятельств. Статья 451 ГК РФ Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения , если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Такие обстоятельства не так просто доказать, но тем не менее вариант есть. Если хотите ещё сузить варианты расторжения — договором можно отменить применение этой статьи, она диспозитивная. Но учитывайте, что если по договору у Вас не будет одностороннего отказа (см. п. 4), то Вы тогда и этой возможности лишитесь. Так что тут нужно в целом всё смотреть, начиная с имеющегося договора.