В договоре с банком сказано - в случае невозврата кредита, банк выставляет жилье на продажу за сумму 80% от рыночной стоимости

Здравствуйте, Феликс.

Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник юридического факультета МГУ. Внимательно изучил вашу ситуацию. Она, к сожалению, типична, но от этого не менее опасна.

Давайте сразу проясним: ваш договор с банком — это не просто бумага. Это юридический документ, который, если пустить все на самотек, приведет к самым печальным последствиям. Банк — это машина, и она будет действовать строго по заданному алгоритму, который прописан в вашем договоре и законе. Упомянутый вами пункт о продаже за 80% от рыночной стоимости — это стандартная, но крайне невыгодная для вас практика.

Диагностика проблемы:

Вы находитесь в преддефолтном состоянии. Снижение доходов и невозможность обслуживать долг — это прямой путь к тому, что банк воспользуется своим правом и обратит взыскание на заложенное имущество. Иными словами, запустит процедуру отъема вашей квартиры.

Риски:

1. Потеря жилья с дисконтом: Банк не будет искать для вас самого щедрого покупателя. Его задача — быстро вернуть свои деньги. Продажа с торгов за 80% от рынка (а на практике бывает и ниже) — это для вас прямая финансовая потеря. Вы недополучите минимум 20% от реальной стоимости вашей недвижимости.
2. Сохранение долга: Самое страшное даже не это. Часто бывает, что вырученных от такой «быстрой» продажи денег не хватает для полного погашения кредита, процентов и накопившихся штрафов. В итоге вы можете остаться и без квартиры, и с долгом перед банком.
3. Испорченная кредитная история: Принудительное взыскание — это клеймо на вашей кредитной истории на долгие годы. О новых кредитах можно будет забыть.
4. Судебные издержки: Если дело дойдет до суда, все расходы (госпошлина, услуги оценщиков, организаторов торгов) лягут на вас. Это еще больше увеличит ваш итоговый долг.

Ваш вопрос: «Есть ли законный вариант продать жилье самому?»

Такой вариант действительно существует, и не просто «вариант», а ваше законное право. Недавно, с 11 сентября 2024 года, вступили в силу поправки в закон «Об ипотеке», которые прямо разрешают заемщикам самостоятельно реализовывать заложенное имущество. Однако, как и в любом серьезном деле, здесь есть масса подводных камней и юридических тонкостей.

Просто прийти в банк и сказать «я хочу продать квартиру сам» — не сработает. Банк может отказать по формальным причинам, затянуть процесс или выставить такие условия, что самостоятельная продажа станет невозможной.

Предлагаю следующую «дорожную карту»:

1. Полный правовой аудит вашего кредитного договора. Необходимо изучить каждый пункт: условия обращения взыскания, порядок определения рыночной стоимости, наличие скрытых комиссий и штрафов. Здесь каждая запятая имеет значение.
2. Разработка стратегии переговоров с банком. Мы должны подготовить и юридически грамотно подать в банк заявление о намерении самостоятельной реализации имущества. Нужно действовать на опережение, пока банк не запустил процедуру взыскания.
3. Сопровождение процесса получения согласия от банка. Банк обязан рассмотреть ваше заявление в течение 10 рабочих дней. На этом этапе важно проконтролировать, чтобы банк установил адекватную минимальную продажную цену и не чинил препятствий.
4. Обеспечение юридической чистоты сделки купли-продажи. Продажа залоговой квартиры — сложная сделка с участием трех сторон: вас, покупателя и банка. Нужно правильно оформить все документы, чтобы у покупателя не возникло проблем, а вы гарантированно погасили долг и получили на руки разницу.

Феликс, действовать нужно немедленно. Каждый день промедления играет на руку банку и увеличивает ваши потенциальные убытки. Ситуация абсолютно решаемая, если подойти к ней профессионально.

Чтобы мы могли детально разобрать ваш случай и выработать конкретный план действий, я предлагаю вам записаться на личную консультацию. Напишите мне в личные сообщения, и мы договоримся о времени. Помните, защищать свои права нужно грамотно.

Связаться со мной

Здравствуйте, Феликс!

Для точного ответа нужно исследовать договор. Общее правило по реализации должником заложенного жилья содержится в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, статья 37.1. Самостоятельная реализация залогодателем — физическим лицом заложенного имущества. Нужно направить заявление залогодержателю до обращения взыскания. 

Ситуация имеет особенности и различное правовое регулирование, в гражданском кодексе, если договором или законом не предусмотрено, залогодатель не может без согласия совершать сделки по отчуждению.

Пункт 40 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года № 23 — О применении судами правил о залоге вещей, Пленум разъяснил 

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения
соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 1731 ГК РФ).

Поэтому в вашем вопросе необходимо руководствоваться договором и возможностью применения к нему правовых норм.

При начале действий, учитывайте, что данный ответ является продуктом быстрого анализа без глубокого расследования (которое происходит в процессе разрешения ситуации), и зачастую практическое правоприминение российского законодательства имеет ряд нюансов, если ваш вопрос является достаточно сложным.

Написать мне напрямую (кнопка «Общаться в Чате»)

юрисконсульт | учреждение | юридический консалтинг | оперативная помощь | общая юрисдикция | арбитраж | контрактная система закупок | приставы | росрегистратор | налоговая | ООО АО | жкх | местное самоуправление | фас | гражданские обязательства |