Кадастровая ошибка

Здравствуйте!

Это сложная ситуация, которая, к сожалению, не редкость. Давайте разберем ее по пунктам, чтобы понять, могут ли новые собственники (покупатели) добиться своего.

Краткий ответ: Да, теоретически они могут попытаться доказать кадастровую ошибку и узаконить существующее положение забора, но это очень сложный, длительный и дорогостоящий процесс, успех которого совершенно не гарантирован. Ваша подписанная ими бумага значительно снижает их шансы на успех в суде против вас.

Подробный анализ ситуации:

1. Что такое «кадастровая ошибка»?

Кадастровой ошибкой признается воспроизведенная в ЕГРН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в реестр (например, ошибка в межевом плане). Это не просто «забор стоял не там». Для признания ошибки нужно доказать, что фактические границы участка, сложившиеся при его образовании (до 2002 года), не соответствуют тем координатам, которые сейчас внесены в ЕГРН.

2. Могут ли нынешние собственники доказать эту ошибку?

Они могут пытаться это сделать двумя основными путями:

а) Внесение изменений в ЕГРН во внесудебном порядке (согласование с соседями).

· Это самый простой и дешевый способ. Новые владельцы могут заказать кадастровому инженеру новый межевой план, в котором будут установлены границы согласно фактическому землепользованию (по старому забору).
· Главное условие: все смежные соседи должны подписать акт согласования границ с этим новым межевым планом. Если соседи не согласны (а они, скорее всего, не согласятся, так как это ущемит их права — участок станет меньше), этот путь закрыт.

б) Установление границ в судебном порядке.

· Это основной и самый вероятный сценарий, если соседи не согласны. Новым собственникам придется подавать иск в суд об установлении границ земельного участка в соответствии с фактически сложившимися границами и исправлении кадастровой ошибки.
· Что им нужно будет доказать в суде:
  1. Факт существования границ на местности в течение 15 и более лет. То есть, что старый забор стоял так долго, что его расположение стало определяющим (фактические границы).
  2. Отсутствие споров с соседями по поводу этих границ в прошлом. Если были конфликты, это сильно ослабит их позицию.
  3. Добросовестность и незнание о нарушении. Здесь ваша расписка становится ключевым доказательством. Они подписали, что ознакомлены с актуальным межевым планом, то есть знали о реальном положении границ на момент покупки. Суд может расценить это как то, что они сознательно купили участок с «дефектом» и теперь хотят переложить риски на кого-то другого (на вас или на соседей). Это резко снижает их шансы на успех в иске.
  4. Отсутствие умысла или грубой неосторожности в своих действиях. Покупка участка с известным несоответствием — это и есть грубая неосторожность.

3. Ваша роль и риски для вас

· Вы продавец. Вы исполнили свою обязанность: передали участок, предупредили покупателей о его характеристиках (и они это подтвердили подписью). С точки зрения договора купли-продажи вы чисты.
· Расписка — ваша главная защита. Она доказывает, что покупатели были проинформированы. Они не могут заявить, что вы их ввели в заблуждение.
· Могут ли вас привлечь? Технически, новые собственники могут попытаться подать в суд и на вас (как на предыдущего собственника), и на соседей. Однако шансы выиграть дело против вас крайне малы именно из-за этой расписки. Суд, скорее всего, исключит вас из числа ответчиков.

4. Права смежных собственников (соседей)

Они являются ключевой стороной в этом споре. Если новые владельцы подадут иск об исправлении ошибки, ответчиками будут как раз соседи. Их права будут нарушены, если граница сместится в их пользу. Суд будет в первую очередь защищать их интересы, если они докажут, что пользовались своей землей в соответствии с кадастром и никакой ошибки нет.

Выводы и что делать вам сейчас:

1. Шансы покупателей невелики. Доказать кадастровую ошибку спустя столько лет, да еще имея на руках документ о том, что они знали о ситуации, — очень трудно.
2. Вы лично защищены. Расписка о ознакомлении с межевым планом снимает с вас ответственность за сокрытие информации.
3. Вам не нужно ничего proactive делать. Просто сохраните у себя все документы по сделке 2020 года, особенно ту самую расписку. Лучше сделать ее скан и хранить в надежном месте.
4. Если вас вызовут в суд в качестве третьего лица (или ответчика), вам нужно будет просто предъявить суду эту расписку и пояснить, что покупатели были полностью осведомлены.

Таким образом, покупатели могут попытаться доказать кадастровую ошибку, но ваша расписка серьезно осложняет им эту задачу. Скорее всего, они либо не смогут получить согласие соседей, либо проиграют суд.