Про алкомаркеты знаю, про желание запретить ПВЗ в жилых домах слышал, но сомневаюсь что примут такой закон

Я ИП, хочу купить нежилое помещение с отдельным входом для сдачи в аренду. Приглянулось помещение уже с арендатором (ПВЗ Озон). Помещение одноэтажное, является частью частного жилого дома, но само имеет статус нежилого. Какие могут быть подводные камни, не появились ли (не готовятся ли) законы, запрещающие размещение коммерческих организаций в таких помещениях? Про алкомаркеты знаю, про желание запретить ПВЗ в жилых домах слышал, но сомневаюсь что примут такой закон. Почему то у нас в городе квартиры дорожают, а коммерческая недвижимость, размещенная в жилых домах, — нет.

Здравствуйте, Виктор! Отличный и очень конкретный вопрос. Покупка помещения с уже действующим арендатором, да еще таким крупным, как Ozon, — это заманчивая возможность получить стабильный cash flow. Но подводные камни, безусловно, есть. Давайте разберем все по порядку.

1. Подводные камни (актуальные риски)

Вот на что вам нужно обратить пристальное внимание прямо сейчас:

а) Юридический статус помещения и ввод в нежилой фонд:

· Проверьте документы. Запросите у продавца все документы, подтверждающие перевод помещения в нежилой фонд: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН, где четко указано назначение — «нежилое», а также технический план БТИ. Убедитесь, что выход действительно изолированный и не ведет через жилые помещения других собственников.
· Часть жилого дома. Ключевой момент — помещение является частью жилого дома. Это накладывает отпечаток. Обязательно проверьте, есть ли в документах техническое заключение о возможности такого перевода и его соответствии строительным, санитарным и противопожарным нормам. Если перевод был сделан с нарушениями, его могут оспорить.

б) Права арендатора (Главный камень!):

· Договор аренды. Запросите и изучите действующий договор аренды с Ozon. Обратите внимание на:
  · Срок действия. Если договор долгосрочный (более года) и зарегистрирован в Росреестре, то он сохраняет силу при смене собственника (ст. 617 ГК РФ). Вы не сможете его расторгнуть до окончания срока.
  · Условия расторжения. Есть ли в договоре условия досрочного расторжения? Часто крупные сети заключают договора на жестких для арендодателя условиях.
  · Право продления. Есть ли у арендатора опцион на продление аренды на тех же или льготных условиях?
  · Размер арендной платы и индексация. Как рассчитывается арендная плата? Фиксированная сумма или процент от оборота? Как прописана ежегодная индексация? Не заморожена ли она на несколько лет?
  · Обязанности по ремонту и содержанию. Кто обязан делать текущий и капитальный ремонт? Кто оплачивает коммунальные услуги, налоги на помещение? Обычно это ложится на арендодателя, но может быть прописано иначе.

в) Взаимодействие с другими собственниками дома:

· Поскольку ваше нежилое помещение — часть жилого дома, вы автоматически становитесь сособственником общего имущества дома (крыша, подвал, фундамент, инженерные коммуникации, прилегающая территория). Это означает:
  · Общие собрания. Вы будете участвовать в общих собраниях собственников и обязаны соблюдать их решения.
  · Содержание общего имущества. Вы будете обязаны оплачивать долю расходов на капитальный ремонт, текущее содержание и ремонт общего имущества дома. Это дополнительные, иногда непредсказуемые расходы.
  · Конфликты. Жильцы могут быть недовольны наличием ПВЗ (шум, движение людей, парковка). Их недовольство может вылиться в жалобы и судебные иски о прекращении деятельности, нарушающей их права.

г) Техническое состояние:

· Оцените состояние не только самого помещения, но и инженерных сетей, которые его питают. Проверьте, нет ли претензий от контролирующих органов (МЧС, Роспотребнадзор) по поводу его эксплуатации.

2. Будущие законодательные риски (Ваш главный страх)

а) Запрет ПВЗ в жилых домах: Вы абсолютно правы, такой закон пока не принят. Но инициативы действительно были и продолжают обсуждаться.

· Суть инициатив: Запретить размещение новых ПВЗ и пунктов выдачи заказов в жилых домах. Как правило, в законопроектах оговаривается, что уже действующие точки будут работать до окончания срока аренды.
· Вероятность принятия: Высокой ее назвать нельзя в ближайшей перспективе. Лоббистские силы ритейла очень сильны. Однако тренд на «оздоровление» жилой среды и выведение из нее активного коммерческого трафика набирает оборот. Это не вопрос одного дня, но это долгосрочный риск.
· Что это значит для вас: Даже если такой закон примут, он, скорее всего, не будет иметь обратной силы. То есть ваш действующий договор аренды будет работать до своего окончания. Но вот продлить его на новый срок вы, возможно, уже не сможете. Это ключевой риск для инвестиций в долгосрочной перспективе (5-10 лет).

б) Общий тренд на ограничение коммерции в жилых домах: Помимо ПВЗ, уже действуют и могут ужесточаться ограничения для:

· Алкомаркетов (вы о них знаете).
· Баров, кафе, общепитов (шум, запахи).
· Массажных салонов, хостелов.
· Офисов с большим потоком посетителей.

ПВЗ пока в самом центре этого обсуждения.

3. Почему коммерция в жилых домах не дорожает?

Вы очень точно подметили этот тренд. Причины как раз в описанных выше рисках:

1. Законодательная неопределенность. Инвесторы видят риски будущих запретов и закладывают их в цену. Чем выше риск, тем ниже стоимость актива.
2. Конфликтный потенциал. Работать с собранием собственников жильцов бывает очень сложно. Это дополнительная головная боль.
3. Ограничения по использованию. Круг потенциальных арендаторов такого помещения сужается. Вы не сможете сдать его под шумный бар или производство, только под что-то относительно тихое и с малым трафиком (что, впрочем, для ПВЗ не всегда актуально). Это снижает ликвидность и стоимость.

Краткий план действий для вас:

1. Тщательнейшая юридическая проверка (Due Diligence): Наймите хорошего юриста по недвижимости. Пусть он проверит:
   · Все документы на помещение (ЕГРН, техплан, историю перевода).
   · Действующий договор аренды с Ozon.
   · Протоколы общих собраний собственников дома, чтобы понять, нет ли уже конфликтов.
2. Встреча с продавцом и арендатором: Обсудите все нюансы. Запросите акты сверок по арендным платежам, чтобы убедиться в исправности арендатора.
3. Оценка доходности: Посчитайте чистую доходность с учетом всех будущих расходов: налог на имущество, взносы на капремонт, текущий ремонт общего имущества, коммуналка (если она не на арендаторе).
4. Оценка срока окупаемости: Если закон о запрете ПВЗ примут, сможете ли вы выйти в плюс до возможного окончания действия текущего договора аренды? Что вы будете делать с помещением потом? Сможете ли сдать его другому арендатору (например, под офис адвоката или студию дизайна)?

Вывод: Покупка может быть очень выгодной, если вы получите стабильный доход от надежного арендатора на несколько лет вперед. Однако вы покупаете не только помещение, но и все связанные с ним юридические и регуляторные риски. Цена сделки должна быть адекватна этим рискам.

Удачной вам сделки, если решитесь!