Или вообще не стоит ее совершать потому что она рискованная?

Здравствуйте,  Святослав.

В квартире должны быть выделены доли детям.

Если этого не сделано, то для Вас последствий не будет, суд по иску прокуратуры или Пенсионного (Социального) фонда может взыскать средства мат.капитала с родителей (одного из них) поскольку доли детям (ребенку) не выделена.

Если доля (доли) детям выделены, то предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей детей в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса РФ Вам необходимо получить от продавцов, оно потребуется также для регистрации перехода права собственности.

Ну и желательно чтобы оба родители (при их наличии) действовали от имени детей в сделке чтобы не было оспаривания сделки одним из родителей.

Добрый день.

Какие документы должны быть и как правильно провести сделку,

 Вам нужно проверить наличие выдела доли на детей (ребенка), согласие на сделку от органов опеки.

Для того что бы продать такую квартиру, она  должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей  (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ)

В связи с тем что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Здравствуйте!

С учетом требований ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ, сделка рискованна, но допустима при строгом соблюдении двух ключевых условий. Если они выполнены — оспорить ее будет практически невозможно.

Разрешение органа опеки и попечительства на продажу (обязательно предварительное, письменное). Оно подтверждает, что интересы детей при продаже их долей соблюдены (например, их деньги будут сохранены на спецсчетах или вложены в новое жилье с большей долей).
Требуйте документы ДО подписания договора. Их отсутствие — повод отказаться от сделки.
Убедитесь, что в сделке участвуют оба родителя (если они есть), даже если один не собственник. Они должны дать согласие на продажу долей детей.
Проверьте, чтобы в Договоре купли-продажи были указаны все собственники, включая детей. Цена за их доли должна быть прописана явно.
Удостоверьтесь, что деньги за доли детей будут перечислены на их счета (номинальные счета, открытые родителями в банке под контролем опеки), либо что будет представлен договор о покупке нового жилья для детей с их долями. Это стандартное требование опеки.
Вы не рискуйте, если доли детям не выделены или продавец не может предоставить разрешение опеки. В этом случае СФР может взыскать потраченный маткапитал с продавца, но это не ваша проблема. 

При покупке квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, важно соблюсти несколько условий, чтобы избежать риска оспаривания сделки:

Документы для проверки:
Соглашение о выделении долей
— Нотариально заверенный документ, где указаны доли всех членов семьи (включая детей). Если доли не выделены, сделка может быть признана недействительной.  — Проверьте, чтобы доли были выделены всем детям, включая рожденных после покупки жилья.  
Выписка из ЕГРН
— Убедитесь, что в правах собственности указаны все члены семьи (дети, супруг). Если квартира в ипотеке, проверьте, снято ли обременение.
Справка из ПФР
— Запросите у продавца документ, подтверждающий целевое использование маткапитала. Это исключит риск мошенничества.  
Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние)
— При продаже квартиры, где дети имеют доли, требуется согласие опеки. Новое жилье должно быть равноценным по площади и условиям. 
 
Как провести сделку безопасно: Проверьте историю квартиры через Росреестр: не было ли судебных споров о выделении долей. Включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие претензий со стороны детей и органов опеки. Обратитесь к нотариусу: сделки с долями требуют нотариального удостоверения. Риски: Если доли не выделены, сделку могут аннулировать через суд по иску ПФР, прокуратуры или детей после достижения совершеннолетия. Органы опеки могут заблокировать продажу, если новое жилье ухудшает условия детей. Стоит ли покупать? Сделка возможна, но только при полной проверке документов. Если продавец отказывается предоставить соглашение о долях или справку из ПФР — откажитесь от покупки. В спорных случаях проконсультируйтесь с со мной, так как я специализируюсь на семейном праве.
 
 
 
 
 

Здравствуйте.

Не рекомендовал бы заключать такую сделку.

Да, как верно указал коллега Геннадий Кураев, такие сделки суды чаще всего не признают недействительными, а негативным последствием является взыскание с родителя суммы материнского капитала, т.к. они использовали предоставленные государством средства, но долю не выделили.

Но в Вашей ситуации есть нюанс.

Обычно покупатель не знает о невыделении долей, и соответственно можно говорить о его добросовестности. Но в Вашей ситуации продавец об этом сообщил.

Соответственно поведение при сделке будет недобросовестным как со стороны продавца, так и с Вашей.

Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Да, вопрос, конечно, будет ли это доказано/узнают ли об этом заинтересованные лица, уполномоченные органы, но это всё равно уже риск полагаться только на то, что никто не узнает.

Например, если это зафиксировано в переписке — то это уже может быть использовано как доказательство.

Возможно это просто поразительная искренность со стороны продавцов, а может быть и заведомый план, но и в том и в другом случае рекомендую отказаться от сделки.

Пусть как положено выделяют доли, получают согласие от органов опеки и потом продают.