Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Были выданы все разрешительные документы по постройку летнего кафе в основному кафе расположенному на
По разрешению Администрации города до вступления в действие Жилищного кодекса в 2002г. были выданы все разрешительные документы по постройку летнего кафе в основному кафе расположенному на первом этаже МКД как благоустройство и по договору аренды передала на 49 лет часть земельного участка под летним кафе в аренду. Через 23 года эта же Администрация заявляет что проведена реконструкция жилого дома и что надо снести это летнее кафе
Здравствуйте, Елена. Ваша ситуация является сложной и, к сожалению, нередкой на практике. Она связана с коллизией между ранее выданными разрешениями и последующими изменениями в законодательстве и градостроительной политике.
Давайте разберем ситуацию по пунктам.
1. Правовая оценка первоначальных действий
· Законность первоначального решения (до 2002 г.): На момент получения разрешения и строительства кафе его возведение, скорее всего, было законным. Администрация действовала в рамках своих полномочий, а формулировка «как благоустройство» была довольно распространенной практикой для обустройства прилегающих территорий.
· Договор аренды земельного участка: Договор аренды на 49 лет является серьезным правовым документом, который создает у вас вещное право — право аренды земельного участка. Это право защищено законом и может быть досрочно расторгнуто только по основаниям, предусмотренным законом или договором.
2. Почему Администрация требует сноса сейчас?
Администрация ссылается на то, что была проведена реконструкция жилого дома. Скорее всего, это означает следующее:
· Изменение градостроительного регламента: За прошедшие 23 года правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования (г. Сочи) могли измениться. Участок, на котором стоит кафе, мог быть отнесен к территориальной зоне, где размещение объектов общественного питания запрещено или требует специальных согласований.
· Нарушение санитарных и противопожарных норм: За годы ужесточились требования к расстояниям от объектов общепита до жилых домов (санитарные разрывы), требования к пожарной безопасности и т.д. Построенное decades ago кафе может этим новым требованиям не соответствовать.
· Отсутствие права на реконструкцию: Ключевой момент. Скорее всего, летнее кафе было построено без изменения его основных характеристик (площадь, этажность, объем), что по старому и новому законодательству могло не считаться «реконструкцией объекта капитального строительства», а считалось, например, «строительством вспомогательного объекта» или благоустройством. Однако, с точки зрения современных проверяющих органов, это могло быть расценено как самовольная постройка, если для нее не было получено именно разрешения на строительство (а не просто общего разрешения Администрации).
· Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): Вступление в силу ЖК РФ в 2005 году ужесточило требования к использованию общего имущества собственников МКД. Земельный участок под домом является общей долевой собственностью всех владельцев квартир. Администрация, будучи собственником муниципального жилья на тот момент, могла распорядиться этим участком, но сейчас это могло быть пересмотрено с точки зрения прав иных собственников.
Вывод по этому пункту: Администрация, вероятно, действует на основании того, что объект: а)Не соответствует текущему градостроительному регламенту. б)Является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) с точки зрения текущего законодательства, так как изначальное разрешение могло не соответствовать формальным требованиям Градостроительного кодекса, который пришел позже. в)Нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.
3. Ваши возможные действия и аргументы смотреть в чате