Подходим ли мы под льготу по НДФЛ при обмене долей жилья в семье с двумя и более детьми?

Татьяна, добрый день.

Вопрос не простой.

Был заключен договор мены

Сразу отмечу, что договор мены считается продажей.

На это неоднократно обращал внимание и Минфин и ФНС, например Письмо Минфина от 25 октября 2017 г. N 03-04-05/69956:

Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Гораздо разумнее на мой взгляд здесь было бы использовать дарение (сначала от ребенка родителю, а затем родитель Ваш супруг и его сестра подарили бы друг другу), тогда бы в результате сделки ни у кого не возникло налогооблагаемого дохода.

---

Но поскольку (как я отметил выше) указанная сделка является продажей для каждого из участников у каждого из продавцов возникает налогооблагаемый доход поскольку не истек минимальный срок владения 3/5 лет (статья 217.1 НК РФ). То есть налог возникает у каждого участника сделки если не соблюден минимальный срок владения.

И здесь продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом:

-в размере 1 млн. руб. — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

либо

-вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму подтвержденных расходов на приобретение продаваемой квартиры — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

---

подходим ли мы под льготу для семей, воспитывающих 2 и более детей до 18 лет?

Условия, при которых доход семей с двумя и более детьми освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности, изложены в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, таковыми являются:

-количество детей

-покупка нового жилья

-площадь или стоимость нового жилья

-максимальная кадастровая стоимость проданного жилья

-наличие другого жилья

И если с первыми четырьмя вопросов не возникает (критерии соблюдаются), то с пятым критерием все не столь однозначно

налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

На первый взгляд может показаться, что не должно принадлежать более 50% в праве собственности и казалось бы данное условие Вами не выполняется, потому что Вашей семье принадлежит 5/7 на момент продажи.

Но я полагаю, что ключевым здесь здесь следует считать "иное жилое помещение", в Вашем же случае поскольку речь идет о той же квартире долю в которой Вы приобретете Вы можете воспользоваться этой льготой, поскольку иного жилого помещения Вашей семье не принадлежит и остальные 4 критерия так же выполняются.

Конечно это при условии, что нет иных помещений в собственности кроме этих 2х квартир обозначенных Вами в вопросе.

Здравствуйте, Татьяна.

Непростой кейс. И весьма  интересно обоснование налогового органа. Вы можете приложить акт проверки?