Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Кто мне будет оплачивать недешёвую повторную арендную рекламу моей квартиры?
НЕДОБРОСОВЕСТНЫЕ НАНИМАТЕЛИ КВАРТИРЫ
Сутки назад я сдала квартиру молодой паре. Они студенты хороших вузов, производили впечатление вдумчивых ответственных людей. Девушка этого молодого человека сказала, что им понравилось моё объявление не только тем, что на фото, не только соотношением цена-качество, милой адекватной хозяйкой, отсутствием риелтора, но и тем, что в объявлении был приоритет тем семьям, которые будут продолжать благоустраивать мою квартиру и устраивать там уютное семейное гнёздышко, пусть и временное.
Обычно первая встреча с нанимателями перед подписанием договора занимает у меня пару часов, но с ними мы провели целых 7(!). Я разжёвывала им каждый пункт договора (по сути это была минилекция по каждому). А ещё из дальнего города несколько раз звонила мама этого молодого человека, подолгу меня расспрашивала. Я ей показывала не только свой паспорт, не только документы на квартиру с историей документов дарения мне моей бабушкой, но выписку из ЕГРН, в которой она дистанционно проверяла каждый пункт. Это было похоже на допрос, но я согласилась на общение с мамой, посочувствовав неопытности этих ребят. Потом несколько раз сама им повторяла, что ничего страшного, я понимаю маму, она за них волнуется.
Мы обсудили практически всё, все планы по найму чуть ли не на год, когда они что-то делают из мелочи за свой счёт, когда делают средние работы, но их стоимость мы делим. А если дойдёт до чего-то крупного, то это будет за мой счёт. Молодой человек с радостью предлагал всё новые и новые работы за свой счёт, я им говорила, что это необязательно, что в месяц нужно заниматься благоустройством день-два, иначе когда им учиться. Тот говорил, что всё успеет, а если что, у него есть знакомые, которые им помогут, уж больно им самим хочется жить в идеальной квартире.
Мы в тот вечер успели подписать договор и акт приёма-передачи в двух экземплярах, а с описью имущества договорились встретиться на днях, потому что за 7 часов мы все трое уже были сильно измотаны. Ребята пообещали, что пришлют мне на Вотсапп саму опись, я отвечу им подтверждением, а они уже напечатают. Заодно и перепишут договор с актом в более красивом виде. Объяснила, что для налоговой мне нужно всё в идеальном виде.
Также мы договорились, что они за пару дней подумают, что им приоритетнее по работам по благоустройству (ещё раз им напомнила, чтобы не брали на себя слишком много, что в течение нескольких лет они потихоньку всё сделают, жить ведь можно и приятно уже сейчас), напишут мне для утверждения, и мы это тоже впечатаем в договор. В свою очередь я им предложила за свой счёт поменять спальный гарнитур, мол, им нужно будет только организовать доставку. Ребята это всё радостно приветствовали.
На прощание я поинтересовалась, кем работает мама парня, так как производит впечатление или главбуха, или юриста. И тут парень честно сознался, что она … риелтор в их городе-миллионнике))), и что он нередко ей помогает, в том числе подписывал с клиентами её компании договоры найма жилья))))). То есть парень, совсем не казавшийся наивным, оказался ещё менее наивным, чем можно было представить.
На следующий день, когда я им сказала, что нашла несколько вариантов спальных комплектов, но их нужно срочно забрать, так как спальни с таким соотношением цена-качество улетают словно горячие пирожки. На что молодой человек опять выразил радостную готовность организовать машину, грузчиков и тп.
Также я напомнила, что нам нужно в ближайшие дни встретиться по поводу подписания описи имущества, перепечатанного акта и договора с дополнениями.
И тут происходит интересное. Мой наниматель спустя сутки заявляет, что они не готовы вписывать это всё в договор по месяцам, «слово нас это обязует. Мы учимся, работаем, будем делать изменения для себя по возможности и по мере сил. Мы за изменения, но когда нам удобно, хорошо?» И тут, едва оправившись после сильного изумления (их радостное восторженное поведение в течение суток ничто не предвещало), я ему отвечаю, что я взаимные обязательства, которые предполагают точные сроки и фиксацию договорённостей, что я со своей стороны предоставила им всё в полном объёме и даже как провинившаяся школьница долго отчитывалась перед его мамой, что в итоге накануне я потратила на подписание договора аж 7 часов, мы по всем пунктам договорились, осталось это только дописать в договор. Мы обо всём договорились, а тут они на попятную.
И тут ни разу не наивный молодой человек заявляет, что этого нет в уже подписанном договоре. Спустя полчаса из другого города подключается его мама, пытается давить на меня голосом, а когда я перестаю отвечать на её звонки, пишет мне, что видела нашу переписку с ребятами, «так как Вы не хотите(???) сдавать им квартиру, прошу вернуть им деньги. И быть с молодыми людьми честными (???). У них это первый опыт аренды жилья. Не очень удачный, к сожалению, получился».
Через какое-то время мне пишет вторя своей матери наниматель: «Раз мы не сходимся во мнениях, мы Вам завтра обратно ключи, Вы нам деньги. Договор не узаконен (???), поэтому всё честно(???».
У меня появилось много вопросов к моему нанимателю и его матери, с которой я пожалела, что стала общаться и больше общаться не планирую.
Что значит я не хочу им сдавать квартиру, если мы обо всём договорились за 7(!) часов с ними и его матерью? Что значит договор пока не узаконен (они про налоговую что ли, до которой я ещё не успела дойти в ожидании дополнений к договору и описи имущества, так это не имеет отношение к юридической силе подписанного или она про небольшую помарку в договоре)?
То есть они решили через пару суток получить назад арендную плату и внесенную половину часть залога. А где компенсация за 7 часов утомительных бесед в первый день? За то, что я несколько раз переспрашивала у молодой пары, точно ли они хотят стать моими нанимателями (каждый раз они радостно меня заверяли, что да) и я при них обзванивала с отменой всех других кандидатов в жильцы, которые собирались в тот день на просмотр? Кто мне будет оплачивать недешёвую повторную арендную рекламу моей квартиры?
Хотелось бы как юридических, так и чисто человеческих советов по поводу того, если с ними расставаться и если вдруг продолжать с ними сотрудничество дальше. Заранее благодарю!
Добрый день. Поскольку Вы подписали договор найма и акт приема-передачи в двух экземплярах – это уже создает обязательные отношения. Согласно ст. 674 ГК РФ: «1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации». Если ваш договор на срок менее 1 года, он имеет полную силу с момента подписания, без регистрации в Росреестре. Если на 1 год или более (вы упомянули планы «на год»), то обременение возникает только после госрегистрации (подача заявления в Росреестр в течение 1 месяца с заключения, ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ). Однако сам договор обязателен для сторон с момента подписания (ст. 425 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным с момента заключения). Утверждение нанимателей, что договор «не узаконен» (возможно, они имеют в виду отсутствие регистрации или помарки), ошибочно – это не отменяет его силы. Опись имущества и дополнения (о благоустройстве) не являются существенными условиями (ст. 432 ГК РФ), их отсутствие не аннулирует договор. Перепечатка «в красивом виде» для налоговой – это ваша внутренняя формальность, не влияющая на его существо.
Здравствуйте.
Вы говорите про опись, которую Вы не составили и не подписали.
Скажите, в договоре есть привязка к описи, является ли по условиям договора составление и подписание описи существенным условием?
Например, в договоре может быть формулировка о том, что договор считается заключённым с момента составления и подписания описи по передаче имущества. (ст. 421 ГК РФ, позволяет привязать факт заключения договора к совершению определенных действий)
В этом случае факт заключения договора привязывается к факту составления описи.
Кроме того, в своем экземпляре договора, если времени прошло совсем немного, поставьте дату окончания договора той же ручкой, что заполняли договор. И настаивайте на том, что договор был заключен на 11 месяцев. В этом случае Вы спровоцируете спор и возложите бремя доказывания обратного на нанимателей, а если Вы и в переписке обговорили сроки, то есть высокая вероятность признания Ваших доводов надлежащими.
Относительно 7 часов и потраченного времени, денег на рекламу, увы, именно потраченное время Вы не компенсируете, а по деньгам, это сложно квалифицировать ка убытки, поскольку Вы на рекламу потратились бы и без возникших нанимателей, реклама Вами подавалась не в качестве устранения причиненного ущерба.
Если был задаток, а не залог, то вопрос в выплате задатка и того, по чьей вине расторгается договор.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ,
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Добрый вечер!
Понимаю Ваше недоумение и раздражение
Вы с нанимателями подписали основной договор и акт приёма-передачи.
С точки зрения закона, договор найма жилого помещения считается заключенным и действующим с этого момента (ст. 674 ГК РФ).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/
Тот факт, что не была подписана опись имущества и не были внесены дополнения о благоустройстве, не отменяет юридической силы уже подписанных документов.
Их фраза «Договор не узаконен» — это по сути бытовой жаргон, не имеющий юридического смысла.
Договор действует. Уплата налогов — это Ваша отдельная обязанность перед государством, которая не влияет на отношения с нанимателями.
На данный момент наниматели, по сути, предлагают Вам расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Вы не обязаны на это соглашаться, особенно на условиях, которые Вам невыгодны (простой возврат денег без компенсации Ваших убытков).
Если судиться с ними — то надо понимать, что суд будет исходить только из текста подписанного документа
---------
Я Вам рекомендую потребовать не просто вернуть ключи и получить деньги, но и компенсировать свои убытки. Согласно ст. 15 ГК РФ — под убытками понимаются расходы, которые Вы понесли (например, на рекламу).
Ваш ответ может быть таким:
«Я готова расторгнуть договор по соглашению сторон. В связи с Вашим односторонним отказом от исполнения достигнутых нами договоренностей, и учитывая, что я отказала другим лицам (потенциальным нанимателям), Вы обязаны компенсировать мои убытки.
Я верну Вам плату и залог за вычетом суммы, эквивалентной плате за период, необходимый для поиска новых нанимателей (например, за 1 месяц), и стоимости повторного размещения рекламы. После подписания соглашения о расторжении и расчета я приму ключи».
---------
Я также советую Вам серьезно задуматься, стоит ли продолжать отношения с такими нанимателями. Их поведение демонстрирует крайнюю степень недобросовестности (похоже на манипуляторов)
Всех благ Вам!
А что бы Вы посоветовали делать дальше по-человечески и юридически?
Относительно расторжения договора. Наниматели инициируют расторжение спустя сутки, требуя вернуть плату и залог. По ст. 687 ГК РФ: «1. Наниматель жилого помещения вправе… в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя не менее чем за три месяца». Если в вашем договоре нет иного срока (проверьте п. 3 ст. 687: возможен меньший по соглашению), они обязаны предупредить за 3 месяца и оплатить этот период. Досрочное расторжение без вашего согласия возможно только через суд (п. 2 ст. 687: при существенных нарушениях с вашей стороны, чего нет). Вы, как наймодатель, можете требовать досрочного расторжения только при нарушениях нанимателя (ст. 619 ГК РФ в части, применимой к найму: после письменного предупреждения об устранении нарушений ), но здесь их отказ от устных договоренностей о благоустройстве – не нарушение, если не прописано в договоре. Их «попятная» по дополнениям – это отказ от неформализованных обещаний, не имеющих силы без фиксации.
Они внесли аренду (вероятно, за первый месяц) и половину залога. При расторжении вы обязаны вернуть предоплату минус за фактическое пользование.
Залог (обеспечительный платеж) возвращается после акта возврата имущества без ущерба (ст. 329, 381.1 ГК РФ). Не возвращайте ничего без подписания акта возврата ключей и имущества в идеальном состоянии – иначе рискуете убытками. Компенсацию за ваши 7 часов, отмену просмотров и рекламу взыскать сложно: это не прямые убытки по договору.