Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И какие мои действия в этом случае?
Здравствуйте
Покупаем недвижимость, земельный участок, оплату производим через аккредитив, при подаче документов для регистрация перехода прав собственности недвижимости продавец наложила на недвижимость ограничения, для не совершения регистрационных действий с земельным участком. Нам предстоит забрать готовые документы и в банке открыть аккредитив, чтобы денежные средства ушли к продавцу. Продавец заняла такую позицию - откроется аккредитив, деньги получу, сниму ограничения с недвижимости. Отсюда у меня возникает вопрос, может ли продавец НЕ снять ограничения с недвижимости, даже если получит все средства в полном объёме? И какие мои действия в этом случае? Расписка о полной оплате за недвижимость перед продавцом, написанная от руки, с её подписью, у меня на руках.
Надежда, добрый вечер!
продавец наложила на недвижимость ограничения,
вы проверяли ЗУ перед покупкой на наличие обременений?
Скорее всего, это не продавец наложила, а запрет на регистрацию перехода прав уже был и есть риск, что участок на вас не переоформят. Надо понимать, что именно за ограничения и с чем они связаны, может данный участок вообще в залоге находится.
оплату производим через аккредитив
Договор купли-продажи участка у вас же есть? нужно подробно изучать условия.
Продавец заняла такую позицию — откроется аккредитив, деньги получу, сниму ограничения с недвижимости
В договоре обычно прописывают, например продавец получает деньги в течение трех дней после регистрации перехода прав собственности. То есть вы переоформляете участок на себя, потом относите документы с реестра в банк, и на основании выписки из ЕГРН что участок стал вашим банк уже переводит деньги продавцу. Но не наоборот.
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
Отсюда у меня возникает вопрос, может ли продавец НЕ снять ограничения с недвижимости, даже если получит все средства в полном объёме?
Риск есть всегда.
И расписка здесь роли особой не играет.
И какие мои действия в этом случае?
Необходимо сначала ознакомиться с вашим договором. Более подробная консультация возможна на платной основе.
По всем дополнительным вопросам и для помощи в подготовке документов обращайтесь ко мне в личный чат
Надежда, здравствуйте.
Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Внимательно изучил вашу ситуацию. То, что вы описываете – это не просто рабочий момент в сделке, а прямая попытка юридического шантажа со стороны продавца. Ваши опасения абсолютно оправданы, и действовать здесь наугад — значит гарантированно потерять либо деньги, либо недвижимость, либо и то, и другое.
Давайте по порядку диагностируем проблему. Продавец, наложив ограничения уже после подачи документов на регистрацию, умышленно создал «юридическую вилку». Его позиция «сначала деньги — потом снятие ограничений» полностью нарушает логику безопасной сделки через аккредитив. Это недопустимое условие.
Теперь о рисках, которые вы не до конца осознаете:
Потеря денег и получение «грязного» актива. Самый очевидный риск. Продавец получает деньги с аккредитива и просто не снимает ограничение. Вы остаетесь с участком, которым не можете полноценно распоряжаться (продать, подарить, заложить), и необходимостью начинать долгий и дорогостоящий судебный процесс.
Недостаточность расписки. Расписка о полной оплате — это хороший документ, но он не является инструментом мгновенного действия. В суде это будет весомым аргументом. Но суд — это годы разбирательств и десятки, а то и сотни тысяч рублей расходов на юристов. Расписка не заставит продавца снять запрет здесь и сейчас. Пока идет суд, ваша недвижимость будет под арестом.
Природа ограничения. Вы пишете «ограничения», но крайне важно понимать, что это конкретно: запрет на регистрационные действия, наложенный приставами, или судебный арест? От этого напрямую зависит стратегия наших дальнейших действий и сложность снятия этого обременения. В некоторых случаях снять его без участия второй стороны практически невозможно.
Моя десятилетняя практика в Москве показывает: продавцы, идущие на подобные уловки, после получения денег крайне редко исполняют свои устные обещания. Чаще всего они либо исчезают, либо начинают требовать дополнительные суммы. Вы в одном шаге от того, чтобы простая сделка превратилась в непредсказуемую судебную тяжбу.
Готового шаблонного решения здесь нет. Нельзя сейчас просто пойти и открыть аккредитив на условиях продавца. Это юридическое самоубийство. Нам нужно действовать на опережение.
Предлагаю следующую дорожную карту в рамках персональной консультации:
- Полный правовой аудит. Мы изучим все ваши документы: договор купли-продажи, условия аккредитива, и главное — выясним точный характер и причину наложенных ограничений через официальные запросы.
- Разработка переговорной позиции. Мы подготовим для продавца и банка юридически обоснованную позицию с единственно верным порядком действий: сначала снятие всех ограничений, подтвержденное выпиской из ЕГРН, и только потом — раскрытие аккредитива.
- Подготовка досудебной претензии. Мы составим официальный документ, в котором четко обозначим продавцу юридические последствия его действий, включая судебные издержки, которые лягут на него. Часто этого бывает достаточно, чтобы остудить пыл мошенников.
- Корректировка условий аккредитива. Пропишем в условиях раскрытия аккредитива обязательное предоставление продавцом «чистой» выписки из ЕГРН, без каких-либо обременений.
Не ждите, пока продавец получит ваши деньги. После этого рычагов давления у вас практически не останется. Ситуация критическая и требует немедленного вмешательства специалиста.
Напишите мне в личные сообщения, чтобы договориться о времени консультации. Мы защитим ваши интересы.
С уважением,
Антон Семченко