Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли продавец не снять ограничения с участка после оплаты по аккредитиву?
Здравствуйте
Покупаем недвижимость, земельный участок, оплату производим через аккредитив, при подаче документов для регистрация перехода прав собственности недвижимости продавец наложила на недвижимость ограничения, для не совершения регистрационных действий с земельным участком. Нам предстоит забрать готовые документы и в банке открыть аккредитив, чтобы денежные средства ушли к продавцу. Продавец заняла такую позицию - откроется аккредитив, деньги получу, сниму ограничения с недвижимости. Отсюда у меня возникает вопрос, может ли продавец НЕ снять ограничения с недвижимости, даже если получит все средства в полном объёме? И какие мои действия в этом случае? Расписка о полной оплате за недвижимость перед продавцом, написанная от руки, с её подписью, у меня на руках.
Надежда, добрый вечер!
продавец наложила на недвижимость ограничения,
вы проверяли ЗУ перед покупкой на наличие обременений?
Скорее всего, это не продавец наложила, а запрет на регистрацию перехода прав уже был и есть риск, что участок на вас не переоформят. Надо понимать, что именно за ограничения и с чем они связаны, может данный участок вообще в залоге находится.
оплату производим через аккредитив
Договор купли-продажи участка у вас же есть? нужно подробно изучать условия.
Продавец заняла такую позицию — откроется аккредитив, деньги получу, сниму ограничения с недвижимости
В договоре обычно прописывают, например продавец получает деньги в течение трех дней после регистрации перехода прав собственности. То есть вы переоформляете участок на себя, потом относите документы с реестра в банк, и на основании выписки из ЕГРН что участок стал вашим банк уже переводит деньги продавцу. Но не наоборот.
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
Отсюда у меня возникает вопрос, может ли продавец НЕ снять ограничения с недвижимости, даже если получит все средства в полном объёме?
Риск есть всегда.
И расписка здесь роли особой не играет.
И какие мои действия в этом случае?
Необходимо сначала ознакомиться с вашим договором. Более подробная консультация возможна на платной основе.
По всем дополнительным вопросам и для помощи в подготовке документов обращайтесь ко мне в личный чат
Надежда, здравствуйте.
Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Внимательно изучил вашу ситуацию. То, что вы описываете – это не просто рабочий момент в сделке, а прямая попытка юридического шантажа со стороны продавца. Ваши опасения абсолютно оправданы, и действовать здесь наугад — значит гарантированно потерять либо деньги, либо недвижимость, либо и то, и другое.
Давайте по порядку диагностируем проблему. Продавец, наложив ограничения уже после подачи документов на регистрацию, умышленно создал «юридическую вилку». Его позиция «сначала деньги — потом снятие ограничений» полностью нарушает логику безопасной сделки через аккредитив. Это недопустимое условие.
Теперь о рисках, которые вы не до конца осознаете:
Потеря денег и получение «грязного» актива. Самый очевидный риск. Продавец получает деньги с аккредитива и просто не снимает ограничение. Вы остаетесь с участком, которым не можете полноценно распоряжаться (продать, подарить, заложить), и необходимостью начинать долгий и дорогостоящий судебный процесс.
Недостаточность расписки. Расписка о полной оплате — это хороший документ, но он не является инструментом мгновенного действия. В суде это будет весомым аргументом. Но суд — это годы разбирательств и десятки, а то и сотни тысяч рублей расходов на юристов. Расписка не заставит продавца снять запрет здесь и сейчас. Пока идет суд, ваша недвижимость будет под арестом.
Природа ограничения. Вы пишете «ограничения», но крайне важно понимать, что это конкретно: запрет на регистрационные действия, наложенный приставами, или судебный арест? От этого напрямую зависит стратегия наших дальнейших действий и сложность снятия этого обременения. В некоторых случаях снять его без участия второй стороны практически невозможно.
Моя десятилетняя практика в Москве показывает: продавцы, идущие на подобные уловки, после получения денег крайне редко исполняют свои устные обещания. Чаще всего они либо исчезают, либо начинают требовать дополнительные суммы. Вы в одном шаге от того, чтобы простая сделка превратилась в непредсказуемую судебную тяжбу.
Готового шаблонного решения здесь нет. Нельзя сейчас просто пойти и открыть аккредитив на условиях продавца. Это юридическое самоубийство. Нам нужно действовать на опережение.
Предлагаю следующую дорожную карту в рамках персональной консультации:
- Полный правовой аудит. Мы изучим все ваши документы: договор купли-продажи, условия аккредитива, и главное — выясним точный характер и причину наложенных ограничений через официальные запросы.
- Разработка переговорной позиции. Мы подготовим для продавца и банка юридически обоснованную позицию с единственно верным порядком действий: сначала снятие всех ограничений, подтвержденное выпиской из ЕГРН, и только потом — раскрытие аккредитива.
- Подготовка досудебной претензии. Мы составим официальный документ, в котором четко обозначим продавцу юридические последствия его действий, включая судебные издержки, которые лягут на него. Часто этого бывает достаточно, чтобы остудить пыл мошенников.
- Корректировка условий аккредитива. Пропишем в условиях раскрытия аккредитива обязательное предоставление продавцом «чистой» выписки из ЕГРН, без каких-либо обременений.
Не ждите, пока продавец получит ваши деньги. После этого рычагов давления у вас практически не останется. Ситуация критическая и требует немедленного вмешательства специалиста.
Напишите мне в личные сообщения, чтобы договориться о времени консультации. Мы защитим ваши интересы.
С уважением,
Антон Семченко