Как в последнем случае оформить соглашение между собственниками по оплате услуг риэлтора?

Добрый день.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, подразумевает участие всех собственников. Тем не менее, оформление договора с риэлтором может быть произведено одним лицом при наличии нотариально заверенной доверенности от остальных собственников.

Варианты действий:
-Оптимально, если все трое собственников подпишут единый договор с риэлторской фирмой. Это упростит взаимодействие и снизит риск недопонимания.
— Один собственник может выступать представителем интересов остальных по доверенности, содержащей полномочия на ведение переговоров и подписание документов.
— Стоимость услуг риэлтора обычно распределяется между собственниками пропорционально их долям в общем имуществе. Рекомендуется зафиксировать это соглашением между участниками сделки.

Здравствуйте, Ольга

При продаже квартиры, имеющей три собственника, заключение договора с риэлтором возможно с одним из собственников. Но распоряжаться квартирой можно только с согласия всех сособственников (если долевая собственность) или по общему правилу совместной, также по согласию (и/или через представителя).

На практике есть следующие способы взаимодействия с риэлтором:

1) Один общий договор с риэлтором от всех трёх.
В договоре все трое указаны как «Заказчики» и солидарно отвечают за оплату (так можно прописать прямо в договоре). Тогда агент вправе действовать в интересах всех, а оплата разделяется как вы договоритесь (поровну/по долям).

2) Договор с риэлтором подписывает один собственник + доверенности от остальных.
Остальные выдают ему доверенности на представительство перед риэлтором/покупателями, показ объекта, сбор документов и т. п. Для риэлторского договора достаточно простой письменной формы; если вы уполномочиваете представителя подписывать договор купли-продажи и подавать на регистрацию, доверенность должна быть нотариальной.

3) Договор с риэлтором подписывает один собственник без полномочий от остальных.
Так можно, но платит по договору только он (для риэлтора заказчик — один человек). Тогда между собой заключаете отдельное соглашение о распределении расходов — это ваше внутреннее обязательство и к риэлтору не «пришивается».

Для самой сделки купли-продажи: либо все трое подписывают договор купли-продажи, либо действует представитель по нотариальной доверенности (требуется, если он будет подавать документы на регистрацию/распоряжаться правами).

Если мой ответ был Вам полезен, буду благодарна за положительную оценку (+).

Желаю удачи в решении Вашего вопроса!

Риелтор не является неким обязательным участником сделок и продаж, Вы вправе не пользоваться его услугами.

С юридической точки зрения, квартира с тремя собственниками является совместной долевой собственностью (ст. 244, 246 ГК РФ). Любая сделка с такой квартирой, включая продажу, требует согласия всех собственников и подписания договоров всеми собственниками.

Если решите нанимать риелтора, то:

• Если договор заключается на имя одного собственника, формально риэлтор может работать только с ним, но при продаже квартиры для регистрации сделки все собственники должны будут подписать договор купли-продажи.
• Риск: если договор с риэлтором только на одного, а другой собственник впоследствии не согласен с условиями комиссии, могут возникнуть споры. Практика показывает, что лучше заключать договор с риэлтором от имени всех собственников, указав их доли, чтобы права и обязанности всех были закреплены.

Если договор заключен одним собственником:

Рекомендуется оформить внутреннее соглашение между собственниками, где будут указаны:

— размер комиссии риэлтора;
— кто и в какой доле оплачивает комиссию;
— как распределяется стоимость сделки между собственниками после вычета расходов.

Такое соглашение должно быть в письменной форме, желательно нотариально заверенное, чтобы избежать споров.

Если я Вам помог, то предлагаю направить благодарность. Спасибо!

Добрый день, Ольга.

Давайте разберемся с вашим вопросом о заключении договора с риэлтором при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

1. Надо ли всем троим заключать договор с риэлтором?

*   По общему правилу, для полноценного и юридически безупречного представительства интересов всех собственников, договор с риэлтором (агентом по недвижимости) должны заключить все собственники.
*   Нормативное обоснование:
    *   Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.»
    *   Статья 247 ГК РФ: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»
*   Почему это важно:
    *   Полномочия: Риэлтор, действующий на основании договора только с одним собственником, будет иметь полномочия только в отношении доли этого собственника. Он не сможет принимать решения, касающиеся всей квартиры, проводить показы без согласия других собственников, подписывать документы от имени всех.
    *   Ответственность: В случае каких-либо претензий со стороны покупателя или при возникновении споров между собственниками, риэлтор, не имеющий полного мандата от всех, не сможет нести полную ответственность или эффективно урегулировать конфликт.
    *   Безопасность сделки: Юридически чистая сделка по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, требует согласия всех собственников на распоряжение имуществом.

2. Как оформить соглашение между собственниками по оплате услуг риэлтора, если договор заключен с одним?

Если по каким-то причинам (например, для упрощения процесса или по договоренности) договор с риэлтором заключается только с одним из собственников, крайне важно оформить письменное соглашение между всеми тремя собственниками по следующим вопросам:

*   Полномочия риэлтора: В соглашении необходимо четко прописать, что один из собственников уполномочивает риэлтора на поиск покупателя, показы квартиры, ведение переговоров и подготовку документов, а два других собственника выражают свое согласие с действиями этого собственника и риэлтора.
*   Распределение оплаты услуг риэлтора: Это ключевой момент. В соглашении должно быть указано, как будет осуществляться оплата услуг риэлтора, и какую долю расходов несет каждый собственник.
    *   Варианты распределения:
        *   Пропорционально долям в праве собственности: Наиболее распространенный и справедливый вариант. Если доли равные (по 1/3), то каждый несет по 1/3 расходов. Если доли разные, то расходы распределяются пропорционально их размеру.
        *   По договоренности: Собственники могут договориться о другом порядке оплаты (например, один собственник несет более существенную долю расходов, если он активно участвует в процессе продажи, или наоборот).
    *   Порядок оплаты: Как будет производиться оплата – единовременно после сделки, или возможна предоплата.
*   Ответственность: Желательно прописать, что все собственники согласны с условиями договора с риэлтором и условиями оплаты, и не будут предъявлять друг другу претензий по поводу понесенных расходов на риэлтора, если порядок их распределения прописан в соглашении.

Форма соглашения:

*   Письменная форма.
*   Подписи всех трех собственников.
*   Обязательно:
    *   Полные данные собственников (ФИО, паспортные данные).
    *   Данные квартиры (адрес, кадастровый номер).
    *   Данные договора с риэлтором (дата заключения, ФИО риэлтора/название агентства).
    *   Четкое описание полномочий, которые предоставляются риэлтору.
    *   Прозрачное распределение расходов на оплату услуг риэлтора.

Примерные формулировки для соглашения:

*   «Мы, [ФИО собственника 1], [ФИО

собственника 2] и [ФИО собственника 3], являющиеся собственниками квартиры, расположенной по адресу: [адрес], на основании [документы-основания права собственности], настоящим соглашением выражаем свое согласие на заключение договора оказания риэлторских услуг с [ФИО риэлтора / название агентства] [ФИО собственника 1] (далее – уполномоченный собственник) для целей продажи указанной квартиры.»
*   «Мы, [ФИО собственника 2] и [ФИО собственника 3], полностью поддерживаем действия уполномоченного собственника по выбору риэлтора и условиям заключенного им договора, а также соглашаемся с тем, что услуги риэлтора будут оплачены из средств, полученных от продажи квартиры, в следующем порядке: [указать порядок, например: по 1/3 от каждого собственника, либо пропорционально долям].»
*   «Настоящее соглашение является основанием для распределения расходов по оплате услуг риэлтора между всеми собственниками.»

Важно:

*   Даже при наличии такого соглашения, для покупателя всегда более предпочтительным и безопасным будет четырехсторонний договор, подписанный всеми собственниками. Это снимает любые потенциальные вопросы о полномочиях.
*   Если договор заключен с одним собственником, но полномочия по ведению переговоров и подписанию документов от имени всех собственников нотариально удостоверены (например, доверенность), то это также может быть вариантом. Но оформление соглашения между собственниками о порядке оплаты – это самый простой и надежный способ для вас, если вы не хотите заключатьи четырёхсторонний.

Если у вас остаются вопросы, не стесняйтесь задавать.Если вам был полезен мой ответ поставьте пожалуйста+, это очень важно для меня.