Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Категории
Подскажите, что нужно проверить по объекту перед аукционом?
Планирую покупать вторичку на торгах от города. Подскажите, что нужно проверить по объекту перед аукционом?
- 19819472_Выписка ЕГРН.pdf
- 19819472_Выписка из домовой книги.pdf
Уточнение от клиента
Меня интересует момент по документам. В ЕГРН указано, что квартира в собственности у г. Москва с 23.07.2008. При этом там проживала семья с основания дома (1974 год) до 2024 года, как такое может быть?
, Сергей, г. Москва
Светлана Скороварова
рейтинг 9.5
Что смотреть перед аукционом:
Документы:
- Выписка из ЕГРН — показывает собственника, наличие ограничений, арестов, залогов, судебных споров.
- Выписка из домовой книги — список зарегистрированных (прописанных) лиц. Если остались прописанные, особенно несовершеннолетние или правообладатели (например, бывшие собственники с правом проживания), это осложнит ваше вселение.
- Справка формы 9 и 12 — дополнительно уточняет состав зарегистрированных, в том числе временно отсутствующих (лежащих в больнице, находящихся в местах лишения свободы и т.д.).
- Техническая документация (техпаспорт, экспликация) — покажет, есть ли незаконная перепланировка, скрытые строительные дефекты.
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ и капитальному ремонту — задолженность по коммунальным услугам может сохраниться, а задолженность по капремонту переходит новому собственнику автоматически.
- Заключение о рыночной стоимости — если покупаете на ипотеку, банк потребует оценку.
- Справки из ПНД и наркодиспансера — если продавец — физическое лицо, эти документы снимут дополнительные риски (например, возможное оспаривание сделки недееспособным лицом).
Физическое состояние:
- Осмотр квартиры — желателен личный осмотр или с привлечением профессионального инспектора.
- Анализ скрытых дефектов — проверьте состояние сантехники, электрики, окон, дверей, стен, потолков.
- Оценка расходов на ремонт — часто аукционные лоты требуют вложений.
Дополнительно:
- Проверьте историю объекта — кто был предыдущим собственником, не было ли споров, судебных решений о продаже квартиры.
- Посмотрите, не находится ли продавец в стадии банкротства — сделки банкрота можно оспорить в течение 3 лет.
- Уточните, не переходила ли квартира по наследству — возможны наследники, не извещённые о продаже.
Что делать:
- Закажите выписку из ЕГРН, расширенную выписку из домовой книги, техпаспорт и справки по формам 9 и 12.
- Проверьте отсутствие прописанных, арестов, залогов, судебных споров и незаконных перепланировок.
- Оцените расходы на ремонт и возможные скрытые дефекты при осмотре.
- Посоветуйтесь с юристом по сделкам с недвижимостью. Серьёзные риски лучше выявить до подачи заявки на торги.
- Подготовьте финансирование — победитель обязан внести оплату в короткий срок (обычно 20–30 дней).
- После покупки зарегистрируйте право собственности и убедитесь, что все обременения сняты.
Важно!!!:
Долг по капитальному ремонту переходит новому собственнику автоматически. Долги по коммунальным услугам — только если это не оговорено в договоре с продавцом (городом).
Даже если объект юридически чист, физическое состояние может сделать покупку невыгодной из-за предстоящих расходов на ремонт.
Если сомневаетесь — привлеките профессионального юриста или риэлтора, специализирующегося на аукционных сделках.
Здравствуйте, Сергей.
Ситуация, когда квартира долгое время находится в пользовании семьи, но по документам является собственностью города, абсолютно типична для неприватизированного жилья. Это означает, что семья проживала в квартире на основании договора социального найма, а не как собственники.
В 2008 году город, как собственник, зарегистрировал свое ранее возникшее право собственности на эту квартиру. Семья, проживавшая там, не была собственником, а лишь нанимателем. Это стандартная юридическая процедура, и она не содержит в себе рисков для Вас как для будущего покупателя.
Квартиры, которые не были приватизированы гражданами, по закону являются собственностью муниципалитета (в Вашем случае, города Москвы). До 1998 года право собственности не требовало обязательной регистрации в ЕГРН. После введения системы ЕГРН город постепенно регистрирует свои права на такие «старые» объекты. Дата «23.07.2008», указанная в выписке ЕГРН, — это именно дата регистрации ранее возникшего права, а не дата приобретения квартиры городом.
Семья, проживавшая в квартире с 1974 года, пользовалась ей на основании ордера, а затем — договора социального найма. Они имели право на приватизацию, но по каким-то причинам им не воспользовались. После прекращения договора найма (например, в связи со смертью нанимателя или его выездом) квартира, как собственность города, была освобождена и выставлена на торги.
Анализ предоставленных Вами документов:
Выписка из ЕГРН:
Собственник: Город Москва. Это подтверждает, что квартира в муниципальной собственности.
Обременения/ограничения: Судя по всему, отсутствуют (но нужно внимательно проверить раздел №2 выписки). Это хорошо.
Основание регистрации: Указана дата 23.07.2008, что соответствует практике регистрации ранее возникших прав.
Выписка из домовой книги:
Ключевой момент — проверить, все ли ранее проживавшие лица сняты с регистрационного учета. Если на момент торгов в квартире кто-то остается зарегистрированным («прописанным»), выселять его придется через суд, что является серьезным риском и дополнительными расходами. Особенно опасны лица, которые в свое время отказались от приватизации в пользу других членов семьи, так как они сохраняют пожизненное право пользования квартирой.
Что сделать:
Закажите архивную выписку из домовой книги: Вам нужна полная история всех, кто когда-либо был зарегистрирован в этой квартире. Это поможет выявить лиц, которые могли отказаться от приватизации или были временно сняты с учета (например, находились в местах лишения свободы или на длительном лечении), но сохранили право на проживание.
Проверьте историю приватизации: Узнайте, подавались ли когда-либо документы на приватизацию этой квартиры. Это можно попробовать выяснить через архив БТИ или Департамент городского имущества. Если были отказы от приватизации, это — «красный флаг».
Изучите лотовую документацию: Организатор торгов (город) обязан предоставить всю имеющуюся информацию об объекте. Внимательно изучите все документы, приложенные к аукциону, на предмет скрытых условий или информации о правах третьих лиц.
Сам факт регистрации права собственности города в 2008 году законен и не должен Вас смущать. Ваш главный риск — это «вечные жильцы», то есть лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее продажи. Чтобы минимизировать этот риск, необходимо тщательно проверить архивные данные о всех зарегистрированных в квартире лицах с момента ее заселения. Если квартира «чистая» по этому параметру, то с юридической стороны покупка будет безопасной.
Меня смущает
Прытков Владимир Викторович,
Вып.01.12.2023 по смерти, дата смерти 01.12.2023 а/з 170249775007600341007 от
05.07.2024 оф.орган ЗАГС Москвы №51 МФЦ ПГУ районов Бескудниковский и Восточное
Прытков Дмитрий Викторович,
Вып.15.11.1989 г.Москва, Челябинская ул. д.6 кв.240
Это, как понимаю, два сына. Один из которых умер в 2024 году. А второго выписали ещё в 15.11.1989 в другую квартиру. Хотя фактически он мог продолжать жить в этой