В договоре купли-продажи не смотря на доли суммы были прописаны не пропорционально

Здравствуйте, Екатерина!

Ваша ситуация, когда при продаже квартиры суммы, причитающиеся собственникам, были распределены непропорционально их долям, при определенных условиях, имеет шансы быть оспоренной в судебном порядке. 

1. Правовая позиция и возможность оспаривания через суд

А) Долевая собственность и свобода договора: Согласно Статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Статья 245 ГК РФ устанавливает, что доли в праве общей собственности предполагаются равными, если иное не предусмотрено законом или договором. В вашем случае доли четко определены (1/2, 1/4, 1/4). Пункт 1 статьи 247 ГК РФ указывает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Аналогично, распоряжение общим имуществом (в данном случае – его продажа) также осуществляется по соглашению всех сособственников. Статья 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, позволяющий сторонам самостоятельно определять условия заключаемой сделки. На первый взгляд, если в договоре купли-продажи все сособственники поставили свои подписи, это может быть расценено как их согласие с указанным распределением сумм.

Б) Основания для оспаривания сделки: Однако, если один из собственников «настоял» на непропорциональном распределении, это может свидетельствовать о нарушении принципов добросовестности и равенства участников гражданских отношений. В таком случае у вас есть основания для оспаривания сделки (или ее части) в суде, руководствуясь следующими нормами Гражданского кодекса РФ:

1.     Злоупотребление правом (Статья 10 ГК РФ): Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Если один из собственников, пользуясь своим положением или оказывая давление, вынудил остальных согласиться на невыгодные условия, это может быть расценено как злоупотребление правом.

2.     Недействительность сделки (п. 2 статьи 170 ГК РФ – притворная сделка): Если истинная воля сторон (продавцов) была продать квартиру и распределить вырученные средства пропорционально долям, а в договоре купли-продажи была указана иная (непропорциональная) сумма для одного из собственников с целью прикрыть реальные условия распределения денег, то такая сделка может быть признана притворной и ничтожной. К сделкам, которые стороны действительно имели в виду (пропорциональное распределение), применяются относящиеся к ним правила.

3.    Несоответствие цены доли и нарушение баланса интересов (Статья 252 ГК РФ): Хотя Статья 252 ГК РФ в основном регулирует раздел имущества и выдел доли в натуре или выплату компенсации при прекращении долевой собственности, ее положения и общие принципы долевой собственности могут быть применены по аналогии. Суды при разрешении споров между сособственниками всегда стремятся соблюсти баланс их интересов. Если распределение сумм существенно нарушает права других собственников, это может быть учтено судом.

4.     Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств (статьи 178, 179 ГК РФ): Хотя эти конкретные статьи не были включены в предоставленные нормы права, «настоял» может указывать на то, что другие сособственники были вынуждены согласиться на невыгодные условия. Если удастся доказать, что согласие было получено под давлением или обманом, это может быть основанием для признания сделки оспоримой.

2. Какой закон регламентирует соответствие сумм и долей в договоре?

Прямого закона, который бы жестко регламентировал строгое пропорциональное соответствие сумм и долей в договоре купли-продажи квартиры между сособственниками, нет.

Это связано со Статьей 421 ГК РФ (свобода договора), которая позволяет сторонам договориться о любом распределении доходов от продажи имущества, если это не противоречит закону.

Однако, как указано выше, если такое непропорциональное распределение произошло не в результате свободного и осознанного соглашения всех сторон, а вследствие злоупотребления правом одним из собственников, или если оно прикрывает иную сделку, то это регулируется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности:

Статьей 10 ГК РФ (пределы осуществления гражданских прав, запрет злоупотребления правом).
Пунктом 2 статьи 170 ГК РФ (притворная сделка).
Принципами, вытекающими из Статьи 252 ГК РФ, касающимися раздела общего имущества, которые подразумевают пропорциональность стоимости долям, если нет иного добровольного соглашения.
Статья 555 ГК РФ определяет цену как существенное условие договора продажи недвижимости. Если именно распределение этой цены между продавцами стало недобросовестным, то это предмет спора.

3. Судебная практика

Судебная практика по вопросам долевой собственности и распределения доходов часто основывается на необходимости соблюдения баланса интересов всех сособственников и пресечения злоупотреблений.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 56-КГ20-10 указывалось на необходимость соблюдения баланса интересов всех сособственников. Хотя это дело касалось принудительной выплаты компенсации за незначительную долю по пункту 4 статьи 252 ГК РФ, общая идея правовой защиты и установления справедливости в отношениях между долевыми собственниками прослеживается. Суд подчеркнул, что право на реализацию стоимости доли может быть осуществлено при установлении всех юридически значимых обстоятельств.
Аналогичная позиция, подтверждающая важность баланса интересов и исключительность случаев принудительной выплаты компенсации, была выражена в Определении Верховного Суда РФ № 6-КГ17-13.
В Определении Верховного Суда РФ № 46-КГ16-8 также отмечалось, что вопросы заинтересованности сособственника в использовании общего имущества должны решаться не механически, а с взвешиванием баланса интересов сторон.
Эти решения показывают, что суды при рассмотрении споров между сособственниками детально исследуют обстоятельства дела, оценивают добросовестность сторон и стремятся к справедливому разрешению конфликта, обеспечивающему баланс интересов. Если один из собственников «настоял» на невыгодных условиях, это может быть истолковано судом как нарушение принципа добросовестности, что является основанием для оспаривания.

4. Практические рекомендации

1.     Внимательно изучите договор купли-продажи: Определите, как именно прописана сумма и её распределение между собственниками.

2.     Соберите доказательства «настояний»: Это могут быть:

·        Письменная переписка (электронная почта, мессенджеры), где собственник настаивает на непропорциональной сумме.

·        Свидетельские показания других участников сделки или третьих лиц, присутствовавших при переговорах.

·        Доказательства давления или принуждения, если они имели место.

3.     Получите независимую оценку: Закажите отчет об оценке рыночной стоимости квартиры на дату совершения сделки. Это позволит наглядно показать суду, что распределение сумм не соответствует рыночной стоимости долей.

4.     Подготовьте исковое заявление:

·        Подать исковое заявление следует в районный суд по месту нахождения квартиры.

·        В исковом заявлении необходимо четко изложить обстоятельства: какие доли принадлежали каждому, какова была общая цена продажи, как была распределена сумма в договоре, и какие именно обстоятельства привели к такому непропорциональному распределению («настояния» собственника, их характер).

·        Обоснуйте свои требования со ссылками на Статью 10 ГК РФ (злоупотребление правом) и/или пункт 2 статьи 170 ГК РФ (притворность сделки).

·        Просите суд признать пункт договора о распределении сумм недействительным и обязать «настоявшего» собственника вернуть излишне полученные средства другим сособственникам пропорционально их долям.

5.     Срок исковой давности: Помните, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной). Для ничтожных сделок (например, притворная сделка) общий срок исковой давности составляет три года со дня начала исполнения ничтожной сделки.

Заключение

При определенных условиях вы можете оспорить распределение сумм в договоре купли-продажи квартиры, если оно было осуществлено непропорционально долям и под давлением одного из сособственников. Ключевым будет доказательство того, что такое распределение нарушает принципы добросовестности или является притворной сделкой. Суды будут тщательно исследовать все обстоятельства дела и баланс интересов сторон.

Если вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или любому иному вопросу, то  переходите по ссылке   https://pravoved.ru/lawyer/4244797/ и нажмите кнопку «Общаться в чате» на моей странице.

Так же, если мой ответ был вам полезен, буду признателен за благодарность  https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4244797/ , либо положительный отзыв — это помогает мне продолжать профессиональную работу на сайте.

С уважением, Гуральский Илья.

Здравствуйте!

Статьями 1и 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.