Как продать единственное жилье после банкротства, если банк отказывает в ипотеке?

Добрый день, Екатерина.

Банк опасается, что ваши старые кредиторы или финансовый управляющий могут в судебном порядке оспорить сделку по продаже имущества, если посчитают, что она совершена в ущерб их интересам (например, по заниженной цене). Это ставит под угрозу залоговое обеспечение банка (квартиру).
Факт банкротства надолго портит вашу кредитную историю. Банк, видя это, даже в роли продавца, может счесть вас ненадежным контрагентом. Банк также может усомниться в чистоте сделки, задаваясь вопросом: не являются ли это средства, которые вы вывели перед банкротством, и теперь пытаетесь легализовать?
При этом отказ банка — это их стандартная практика управления рисками, а не непреодолимое препятствие.

Отказ одного банка — это не отказ всех, обратитесь в другие. Продажа за наличные — также абсолютно рабочая схема. Главное — получить официальный документ от финансового управляющего, который подтвердит, что продажа этой квартиры не нарушает права ваших бывших кредиторов. С этим документом вы сможете спокойно совершить сделку.

Пропустят ли сделку с наличным расчетом? Да, пропустят, если все документы в порядке.

Завершение банкротства само по себе не является основанием для приостановки или отказа в регистрации. Росреестр проверяет юридическую чистоту сделки и документов.

С уважением к Вам, «Ваш адвокат» Ветлужская Н.Ю.

P.S Если ответ был Вам полезен, не забудьте поставьте "+"

Добрый день, Екатерина, г. Москва!

2 месяца назад у меня завершилась процедура банкротства. На данный момент я хочу продать свою недвижимость (единственное жилье, в конкурсной массе не участвовало, залогов и обременений нет). Покупатель хочет оформление ипотеки, но банк отказывает из-за продавца (т.е. из-за меня). Какой может быть выход из этой ситуации? И если продавать за наличные, может ли росреестр не пропустить сделку?

Продавайте за наличку. Не должно быть препятствий.

Это вполне рабочая и законная схема. Реестр может отказать, но причина будет не в том, что вы были банкротом, а в стандартных проверках на предмет «юридической чистоты» и соответствия закону.

Основные риски и на что обратить внимание:

Занижение кадастровой стоимости (п. 4 ст. 60 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Это самая частая причина приостановок в вашем случае.

Суть: Если цена договора будет ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, налоговая служба (а Росреестр тесно с ней взаимодействует) может счесть сделку подозрительной. Она может быть квалифицирована как дарение (частичное), что нарушает права кредиторов (в прошлом).

Что делать: Укажите в договоре купли-продажи цену, максимально приближенную к рыночной и желательно не ниже 70% от кадастровой стоимости. Лучше всего, чтобы она была равна или выше кадастровой. Кадастровую стоимость можно узнать онлайн на сайте Росреестра.

Нарушение прав несовершеннолетних, недееспособных или иных защищаемых законом лиц. Если в сделке участвуют такие лица, их интересы должны быть соблюдены безупречно.

Сомнения в дееспособности сторон. Обычно это стандартная проверка.

Наличие судебных споров в отношении квартиры. Поскольку процедура банкротства завершена, а квартира не была в составе массы, этот риск минимален, но Росреестр проверит, не наложен ли арест.

Как минимизировать риски при продаже за наличные:

Честная цена. Укажите в договоре реальную цену сделки. Не идите на поводу у покупателей, которые просят указать заниженную сумму для «экономии на налогах». Для вас сейчас важнее безопасность сделки.

Подготовьте документы, подтверждающие «чистоту» квартиры:

Выписка из ЕГРН (чтобы подтвердить отсутствие обременений).

Копия решения суда о завершении процедуры банкротства. Это ключевой документ! Он официально подтверждает, что в отношении вас процедура завершена, и финансовый управляющий более не контролирует ваши сделки.

Получите деньги до подачи документов в Росреестр. Расписка должна быть подробной, с указанием паспортных данных, суммы прописью и цифрами, даты и места передачи денег. Лучше проводить сделку через аккредитив или банковскую ячейку — это безопаснее для обеих сторон и является дополнительным доказательством для Росреестра, что расчеты произведены в полном объеме.