После смерти сестра вступила в наследство на мамину часть, пробовать не хочет, документы на квартиру мне не даёт, сама платит за нее

Добрый день!

Вы как второй собственник можете заказать выписку ЕГРН через госуслуги или МФЦ  — это основой документ подтверждающий права собственности. Так же надо понимать, что вы хотите продать квартиру или получать часть аренды. 

Если с сестрой в нормальных отношениях попробуйте договориться. Если договориться не получается, ваши действия дальнейшие  зависит опять же от того, что вы хотите.

Здравствуйте, Ирина!

Ваша ситуация является достаточно распространенной и требует комплексного подхода для защиты ваших прав.

1. Правовая позиция: Общая долевая собственность

У вас с сестрой сложилось право общей долевой собственности на квартиру. Это означает, что каждый из вас владеет определенной долей в праве на все имущество, а не на конкретную часть квартиры (например, комнату).

Ваша доля: 1/2 квартиры (по договору купли-продажи).
Доля сестры: 1/2 квартиры (унаследована от матери).
Основные нормы, регулирующие вашу ситуацию, содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ):

Статья 244 ГК РФ: Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Статья 247 ГК РФ: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. При недостижении согласия порядок владения и пользования устанавливается судом.
Статья 249 ГК РФ: Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 253 ГК РФ: Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.
Статья 1168 ГК РФ: (Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства). Хотя вы не находитесь на стадии раздела наследства, эта статья отражает общий принцип: наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (например, квартиру), имеет при разделе наследства преимущественное право на получение этой вещи. Также наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет преимущественное право на ее получение перед наследниками, не пользовавшимися ею.

2. Анализ вашей ситуации

1.     Сестра владеет 1/2 долей, вы – 1/2 долей. Оба вы являетесь полноправными сособственниками.

2.     Отказ продавать: Сестра не обязана продавать свою долю, так как это её право. 

3.     Оплата коммунальных платежей сестрой: Это её обязанность как сособственника (пропорционально её доле, то есть 1/2). Вы также обязаны оплачивать свою 1/2 часть. Если вы не платите, у вас образуется задолженность.

4.     Сдача квартиры внаем сестрой: Это наиболее серьезное нарушение ваших прав. Сдача квартиры (или даже её части) в аренду (наем) третьим лицам без согласия всех сособственников незаконна, так как это является распоряжением общим имуществом (или пользованием им, затрагивающим интересы других сособственников). Ваша сестра получает доход от имущества, которым вы владеете в равных долях, не делясь с вами и не получая вашего согласия.

3. Что вам делать: Пошаговая инструкция

Шаг 1: Сбор информации и досудебное урегулирование.

1.     Подтвердите право собственности: Закажите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Это официальный документ, подтверждающий ваши доли и то, кто является собственником оставшейся доли. Вам не нужны документы от сестры для этого. Выписку можно получить через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги.

2.     Документы на квартиру: Если у вас нет копий правоустанавливающих документов (договор купли-продажи на вашу часть, свидетельство о собственности матери), вы можете запросить их в Росреестре. Зачастую достаточно выписки из ЕГРН.

3.     Официальный запрос: Направьте сестре письменное требование (заказным письмом с уведомлением о вручении) об урегулировании вопроса пользования квартирой и сдачи ее внаем, либо продаже.

4.     Распределение расходов и доходов: В этом же письме предложите сестре заключить соглашение о порядке пользования квартирой, распределении расходов на её содержание и порядке распределения доходов от сдачи внаем (или прекращении сдачи, если вы против).

5.     Доказательства сдачи внаем: Постарайтесь собрать доказательства того, что квартира сдается (объявления, свидетельские показания, возможно, фиксация проживающих в квартире лиц).

Шаг 2: Обращение в суд (при отсутствии согласия).

Если сестра не идет на контакт, отказывается предоставить документы и продолжает сдавать квартиру, вам необходимо обратиться в суд.

Возможные исковые требования:

1.     Определение порядка пользования квартирой:

·        Вы можете подать иск об определении порядка пользования квартирой (статья 247 ГК РФ). Это особенно актуально, если вы намерены проживать в квартире сами. Суд может выделить в пользование каждому сособственнику конкретные комнаты, а общие помещения (кухня, санузел, коридор) оставить в общем пользовании.

·        При этом суд будет учитывать ваши интересы как сособственника 1/2 доли и, возможно, ваше проживание в квартире в прошлом.

2.     Устранение препятствий в пользовании имуществом и запрет на сдачу внаем:

·        Вы вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Это включает запрет на сдачу квартиры внаем без вашего согласия.

·        Также вы можете требовать передачи вам комплекта ключей от квартиры, если сестра их не предоставляет.

3.     Взыскание неосновательного обогащения или доли дохода от сдачи внаем:

·        Если сестра получает доход от сдачи квартиры внаем без вашего согласия, вы вправе требовать от нее взыскания вашей доли в этом доходе как неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) или как возмещения убытков от незаконного распоряжения общим имуществом. Для этого вам потребуются доказательства факта сдачи внаем и размера получаемого дохода (например, объявления о сдаче, свидетельские показания, запросы суда в налоговые органы).

·        Это можно сделать как отдельным требованием, так и в рамках общего иска.

4.     Взыскание вашей части коммунальных платежей: Если вы оплачивали коммунальные платежи за всю квартиру, вы можете взыскать с сестры её долю. Если же она платит за всю квартиру, а вы свою долю не платите, она может взыскать с вас, поэтому лучше решить этот вопрос одновременно.

4. Важность юридической помощи

Учитывая, что сестра не идет на контакт и нарушает ваши права как сособственника, вам потребуется юридическая помощь для грамотного составления искового заявления или претензии, сбора доказательств и представления ваших интересов в суде.

Заключение

Вы обладаете равными правами на квартиру с сестрой. Её действия по сдаче квартиры без вашего согласия нарушают ваши права. Вам следует предпринять следующие шаги: получить выписку из ЕГРН, направить сестре письменное требование об урегулировании ситуации, и при отсутствии положительного ответа обратиться в суд с иском. Возможно, после того как вы начнете применять все вышеописанные рычаги, то сестра осознает, что легче согласится продать квартиру, вместо того, чтобы тратить время, деньги и здоровье.

Если вам требуется подробная консультация или подготовка грамотного письма сестре, то  переходите по ссылке   https://pravoved.ru/lawyer/4244797/ и нажмите кнопку «Общаться в чате» на моей странице.

Так же, если мой ответ был вам полезен, буду признателен за благодарность  https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4244797/ , либо положительный отзыв — это помогает мне продолжать профессиональную работу на сайте.

С уважением, Гуральский Илья.