Является ли нарушением замена холодного остекления П-образного балкона на тёплое?

Приветствую Вас!

… является ли это нарушением?

Да, описанная вами замена холодного остекления на теплое с изменением конструкции рамы и, как следствие, уменьшением площади остекления с высокой долей вероятности будет считаться самовольным изменением фасада здания и может быть признана нарушением.

Согласно законодательству, фасад многоквартирного дома является его общим имуществом.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Статья 36, п. 1: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе… конструкции (включая несущие) данного дома.

С полным текстом статьи можно ознакомиться тут www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

Соответственно, остекление вашего балкона, особенно если оно является частью единой П-образной конструкции, интегрированной в фасад, является элементом общего имущества всех собственников дома.

Любые изменения, затрагивающие общее имущество, требуют согласования.

ЖК РФ, Статья 36, п. 2: Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

С полным текстом статьи можно ознакомиться тут www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с распоряжением общим имуществом, принимаются общим собранием.

С полным текстом статьи можно ознакомиться тут www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/

Таким образом, операции, меняющие конфигурацию, внешний вид или цвет фасада, относятся к распоряжению общим имуществом. 

Ваши планируемые изменения подпадают под это определение:

Изменение толщины рамы и, как следствие, рисунка фасада. Даже незначительное уменьшение светового проема изменяет архитектурный облик, заданный проектом.

Изменение цвета. Вы упомянули о сохранении цветового решения, но если вы его все же меняете, это также требует согласования.

Строго говоря, остекление балкона часто не подпадает под классическое определение перепланировки (изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения в техпаспорт БТИ). Однако, в соответствии с ЖК РФ, Статья 25, любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт, является переустройством.

С полным текстом статьи можно ознакомиться тут

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/

Статья 7.21. КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, в том числе самовольное переустройство. 

С полным текстом статьи можно ознакомиться тут

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/6f607b7ca2a25138b70e7c9d0c9882950fd7e61a/

Кроме того, Государственная жилищная инспекция может выдать вам предписание о приведении фасада в первоначальное состояние.

Действуя в интересах всех собственников УК может подать на вас в суд с требованием демонтировать незаконную конструкцию, так как вы самовольно распорядились общим имуществом.

Градостроительный кодекс РФ. Если дом является объектом культурного наследия или имеет историческую ценность, нарушения при изменении фасада будут квалифицированы по более строгим статьям.

Как итог — риск признания ваших действий нарушением очень высок.
Чтобы действовать законно, вам необходимо:

Во-первых - Обратиться в вашу управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК). Запросить информацию о порядке изменения фасадного остекления в вашем доме. В некоторых домах, где изначально предусмотрены разнотипные остекления, могут быть утвержденные решения собрания собственников.

Во-вторых -Провести общее собрание собственников помещений в МКД. Вам нужно получить решение общего собрания собственников, которое большинством голосов согласует планируемое вами изменение фасада (установку более толстой рамы с изменением площади остекления). Это единственный легитимный способ.

В третьих — Обратиться в органы архитектуры и градостроительства. В некоторых муниципалитетах требуется согласование изменений фасада с местным Комитетом по архитектуре, особенно если дом находится в центральной исторической части города.

Без согласования с собственниками дома (через общее собрание) и, при необходимости, с органами архитектуры, такие действия являются незаконными и могут повлечь административную ответственность и судебный иск с требованием демонтажа.

Желаю удачи.

Здравствуйте!

Для начала нужно уточнить, в каком городе расположен дом? Требования к фасадам устанавливаются муниципальными и региональными актами. Является ли дом объектом культурного наследия? Принято ли решение общего собрания собственников о допустимости и типе остекления для данного дома?

Фасад МКД является общим имуществом, и распоряжение им допускается только в пределах ЖК РФ.

Уменьшать или менять что-то в общем имуществе можно только с согласия всех собственников путём реконструкции на основании ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Остекление балкона может подпадать под переустройство, перепланировку или реконструкцию, в зависимости от характера работ, но в любом случае нужно согласие всех собственников.

Кроме того, нужны еще проект и разрешение уполномоченного органа (как правило, администрация), иначе есть риск получить предписание о демонтаже как самовольное переустройство.

На основании ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Вам нужно проанализировать проектную документацию дома и паспорт фасада для начала, чтобы понять допустимые типы рам и расстекловки. Посмотреть региональные правила благоустройства и ведомственные регламенты, поскольку именно они устанавливают требования к виду и материалам остекления на данной территории.

Здравствуйте.

По судебной практике такая замена без получения необходимых согласований и разрешений, действительно, может рассматриваться как нарушений и повлечь за собой серьёзные расходы, в том числе судебные.

Например:

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.07.2024 N 33-15369/2024

… ответчиками в нарушение требований ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации от 3.08.2006 N 491 было произведено самовольное внесение изменений в ограждающие конструкции многоквартирного дома… выразившееся в переоборудовании фасадного остекления без согласия собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования проекта при отсутствии разрешительной документации, то есть заменено с «холодного» остекления, согласно проекту, на «теплое».

Всё, конечно, индивидуально, рассматривается конкретно проведённые работы, какое было стекло использовано, как повлияло это на несущую способность и т.д.

Может быть проведена и экспертиза:

…
Работы по замене витражного остекления балкона/лоджии квартиры N… расположенной в <адрес>, не соответствуют СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003» и ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» в части отсутствия ограждения (или установки стекла марки не ниже СМ4).

И эти расходы по итогу будут взысканы также с Вас.

Поэтому лучше всё-таки действовать через получение необходимых согласований  в том числе других собственников дома, и разрешений на проведение смены остекления..