Есть ли в этом смысл и какие будут налоговые последствия?

Добрый день, Валерий!

Во-первых, с доходов от предпринимательской деятельности ИП – резидент РФ платит налог не 20%, а по прогрессивной шкале ставок — 13 (15, 18, 20, 22).

Во-вторых, продажа от ООО она УСН тоже может попадать под НДС, если выручка от продажи будет выше лимита 60 млн. рублей. 

В-третьих, если не успеть всё это сделать в этом году, то этот лимит планируют понизить до 10 млн, что сделает такую схему еще более невыгодной. 

Ну и самое главное в этой схеме то, что передача основного средства в качестве вклада в уставный капитал дочерней организации реализацией не признается (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК). Поэтому с этой операции не нужно начислять НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК). Но ранее принятый к вычету входной налог по основному средству передающая сторона должна восстановить – в части, пропорциональной остаточной стоимости объекта (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК). А это означает, что сильно сэкономить в части НДС не получится. 

Здравствуйте, Валерий! С точки зрения минимизации рисков:

Лучше продать недвижимость напрямую через ИП на ОСНО.

Почему:
Юридическая чистота

Продажа через ООО, созданное только для перепродажи имущества, может привлечь внимание ФНС как схемная оптимизация → риск налоговой проверки.
Прямой продажей через ИП вы действуете в рамках уже существующей деятельности, без «искусственных» конструкций.
Простота и прозрачность

Нет необходимости оценивать недвижимость для внесения в уставной капитал.
Нет лишних юридических формальностей (регистрация ООО, бухучёт, уставной капитал, счета).
Минимизация рисков налоговых споров

Схема с ООО на УСН и «внесением в капитал» часто вызывает вопросы у налоговиков: рыночная стоимость, формальное занижение/завышение, сомнительные сделки между связанными лицами.

Однозначно ответить, что «лучше», нельзя. Это решение принимается на основе расчета и оценки рисков. Давайте подведем итог, чтобы вы видели полную картину.

Продажа как ИП на ОСНО — это простой и безопасный, но самый «налогоемкий» путь.

Продажа через ООО на УСН — это потенциально выгодный, но сложный и рискованный путь.

Чтобы принять взвешенное решение, задайте себе два ключевых вопроса:

1. Какова цель продажи и каковы сроки?

Если вам нужно продать недвижимость максимально быстро, без лишних сложностей и вы готовы заплатить высокие налоги -> выбирайте продажу как ИП на ОСНО. Вы просто продаете имущество, начисляете НДС и НДФЛ и закрываете вопрос. Это консервативный и надежный вариант.
· Если вы готовы потратить время (1-3 месяца) и силы на оформление, чтобы сэкономить значительную сумму (в основном, за счет НДС), и осознаете риски — тогда рассматривайте вариант с ООО на УСН.

2. Насколько значительна для вас экономия?

Проведите примерный расчет для вашего конкретного случая.

Итоговые рекомендации

1. Если экономия в вашем случае составляет несколько сотен тысяч рублей или более — есть смысл серьезно рассмотреть вариант с ООО.

2. Если разница несущественна, или вы не хотите иметь дело с рисками и дополнительной бумажной волокитой — продавайте как ИП на ОСНО. Вы заплатите больше, но зато будете спать спокойно.
3. Универсального ответа «что лучше» не существует. Ответ зависит от суммы сделки, вашей готовности к риску и стоимости квалифицированной юридической помощи для минимизации этого риска.

   Добрый день. 

   Проблема заключается в том, что в данном случае с огромной долей вероятности ФНС укажет на схему дробления и ухода от налогов, поскольку единственным смыслом операции является экономия на налогах при продаже, с применением  ст.54.1 НК и  перерасчетом  налога по ОСНО с доначислением самих налогов, в т.ч. НДС, штрафов и пени. 

   Даже если указанного ранее не произойдет, в чем я очень сомневаюсь, отдельно нужно считать экономику. Дело в том, что изначально при передаче налогов не образуется ни у лица вносящего данное помещение в тот же уставной капитал ООО (.вопрос с восстановлением НДС у ИП на ОСНО не беру во внимание — требует отдельной проработки) ни у ООО. При продаже  возникнет помимо УСН еще и НДФЛ с сумм дивидендов, которые ООО должно распределить участнику для получения средств возникших с продажи. Т.е. в принципе от НДС на первый взгляд  уйти удастся( просто рассматриваем голую ситуацию без указанного по ст.54.1 НК) но вот от рисков возможных.претензий ФНС, если на данные операции обратят внимание, Вы не уйдете. 

    Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер).

С уважением Евгений Беляев