Может ли собственник (застройщик) получить разрешение на строительство МКД (один 9эт дом с подземным паркингом) внутри квартала без ППТ? В Петербурге. ВРИ, ГПЗУ, полож решение градостроительной комиссии у него есть.
В большинстве случаев собственник (застройщик) может получить разрешение на строительство многоквартирного дома (МКД) без подготовки проекта планировки территории (ППТ), если его разработка не является обязательной в силу прямого указания закона. Наличие у Вас ГПЗУ и положительного решения градостроительной комиссии — ключевые факторы, которые это подтверждают.
Основным документом, регулирующим выдачу разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ.
ППТ не входит в основной перечень документов для получения разрешения на строительство. Для получения разрешения на строительство застройщик подает в уполномоченный орган (в Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы) пакет документов, исчерпывающий перечень которых установлен законом. Проект планировки территории в этом списке отсутствует.
«7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство… К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
правоустанавливающие документы на земельный участок…
градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления…
результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка…
в) разделы, содержащие архитектурные и иные решения;
положительное заключение экспертизы проектной документации...»
(Градостроительный кодекс РФ, Статья 51 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/)
Как видите, основной документ, на основании которого готовится проектная документация и выдается разрешение, — это именно градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который у Вас уже есть.
Закон устанавливает закрытый перечень ситуаций, когда разработка проекта планировки территории необходима. Если Ваш случай не подпадает под этот перечень, требовать ППТ от Вас неправомерно.
«3. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:
необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд…
необходимы установление, изменение или отмена красных линий;
необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;
размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований…
планируются строительство, реконструкция линейного объекта…
планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства на территории, в отношении которой не установлен градостроительный регламент или на которую действие градостроительного регламента не распространяется…
планируется осуществление комплексного развития территории...»
(Градостроительный кодекс РФ, Статья 41 — https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/dbb758e5e96870aa276968887828c5d903eeba8a/)
Строительство одного МКД на уже сформированном земельном участке, для которого есть ГПЗУ и установлен градостроительный регламент (что подтверждается наличием ВРИ), как правило, не входит в этот перечень.
Здравствуйте, Татьяна!
Согласно части 1 статьи 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории обязательна перед выдачей разрешений на строительство объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 1.1 статьи 41 ГрК РФ, ППТ не разрабатывается в случаях реконструкции отдельных зданий, строений, сооружений и линейных объектов, расположенных на земельных участках, принадлежащих одному лицу.
Местные органы власти вправе устанавливать дополнительные условия и процедуры, регулируя процесс застройки городских территорий. Поэтому необходимо ознакомиться с региональными актами, действующими в вашем городе.
Что нужно проверить:
Земельный участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования, позволяющий строительство многоквартирных домов.
Наличие положительного решения градостроительно-земельной комиссии подтверждает соответствие планируемого строительства требованиям градостроительного регламента.
Проект строительства должен соответствовать установленным строительным нормам и правилам, экологическим стандартам и другим обязательным требованиям.
Подготовьте проектную документацию. Вам надо получить положительное заключение экспертизы проектной документации.
Далее представить комплект документов в уполномоченный орган местного самоуправления.
В конце дождаться принятия решения о выдаче разрешения на строительство.
Без разработки проекта планировки территории получение разрешения на строительство МКД невозможно.
Для получения разрешения на строительство Вам необходимо предпринять следующие шаги:
Главный риск — если в ГПЗУ все же есть отметка о необходимости подготовки ППТ. Такое возможно, если Ваш участок является частью элемента планировочной структуры (например, квартала), подлежащего реорганизации или комплексному развитию (КРТ). Если такое требование есть, но оно не основано на законе, его можно оспорить в судебном порядке.
Ваш проект должен строго соответствовать ПЗЗ Санкт-Петербурга для той территориальной зоны, где расположен участок. Положительное решение градостроительной комиссии значительно снижает этот риск, но окончательную проверку проводит Госстройнадзор. http://stroyrem2010.ru/razreshenie-na-stroitelstvo/
В Санкт-Петербурге много охранных зон (объекты культурного наследия, водоохранные зоны и т.д.). Убедитесь, что ГПЗУ содержит полную информацию о таких зонах и проект учитывает все связанные с ними ограничения.