Здравствуйте!
1. Нужно ли выделять долю бывшему супругу?
НЕТ, не нужно.
Юридический статус: На момент развода квартира была общим совместным имуществом супругов. Вы заключили соглашение о разделе имущества, которое является юридическим документом, прекращающим режим совместной собственности.
Суть соглашения: По этому соглашению бывший супруг отказался от своего права на долю в квартире в обмен на получение компенсации («отступные»), которая была ему выплачена. Квартира перешла в вашу единоличную собственность.
Подтверждение: Тот фак, что банк вывел его из числа созаемщиков, а Росреестр зарегистрировал квартиру на вас, является прямым подтверждением этого перехода права.
Отсутствие оснований: У бывшего супруга больше нет никаких имущественных прав на эту квартиру. Он уже получил все, что причиталось ему по закону и по договоренности – денежную компенсацию.
Вывод: Выделять ему долю не только не нужно, но и юридически неверно, так как это будет означать дарение ему части имущества, от которого он уже отказался.
2. Дата возникновения права собственности при продаже
Исходная дата: Датой первоначального приобретения права собственности на всю квартиру для вас является та дата, когда она была зарегистрирована в Росреестре как ваше единоличное имущество (после вывода бывшего супруга и переоформления ипотеки).
Что происходит при выделении долей детям: Когда вы выделяете доли детям, вы не меняете дату своего первоначального права собственности. Вы осуществляете перераспределение долей в уже существующем объекте недвижимости, которым вы владеете.
Для налогообложения: При продаже квартиры вы, как собственник, вправе воспользоваться вычетом и освободиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если владели квартирой более 5 лет (в некоторых случаях — 3 года). Этот срок считается с даты первоначальной регистрации вашего единоличного права на всю квартиру, а не с даты выделения долей детям.
3. Должен ли бывший супруг давать согласие на продажу?
НЕТ, не должен. Поскольку бывший супруг более не является собственником квартиры и не имеет на нее никаких прав, его согласие на сделку купли-продажи не требуется.
Итог и ваши действия:
Бывшему супругу долю не выделяем. Его права полностью прекращены соглашением о разделе.
Выделяем доли только детям в соответствии с обязательством по использованию маткапитала. Это делается через нотариальное соглашение о выделении долей или через договор дарения. Нотариальная форма обязательна, так как в сделке участвуют несовершеннолетние.
После выделения долей детям вы становитесь собственником своей доли, а дети — своих.
Для продажи вам нужно будет получить разрешение от органов опеки и попечительства. Согласие бывшего супруга не требуется.
Срок владения для налоговых целей считается с даты регистрации вашего единоличного права.
