Законно ли удержание оплаты и залога при отказе от аренды спустя два дня?

Добрый день.
1. В квартире были скрытые дефекты, либо информация о квартире не соответствовала действительности?
2. Подкрепите сам договор аренды.

Здравствуйте. В силу п.4.1 договора Вы должны были уведомить о расторжении договора за 1 месяц. Вы уведомили не за месяц, с Вашей стороны это условие не соблюдено.

В договоре указано, что страховой депозит подлежит возврату при отсутствии задолженности и т.д. Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Если иных нарушении условий договора нет, то платёж должен быть возвращён. Ст. 381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Ну и пример практики. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.09.2023 N 88-19124/2023

При оценке доводов сторон, суд апелляционной инстанции, исходя из представленных в материалы дела доказательств и положений статей 2, 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не в полной мере реализовал установленные вышеуказанными нормами задачи правосудия, не вынес на обсуждение сторон вопрос по проверке положений пунктов 5.5 договора найма на предмет их соответствия закону в части ограничения нанимателя в праве на возврат обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения договора, применительно к положениям статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и на наступающих при этом правовых последствиях.

Добрый день!

Ключевые моменты договора аренды:
Срок аренды: Обычно договор аренды вступает в силу с момента подписания или оговоренного в нём начала периода аренды. Если вы подписали договор и внесли плату за первый месяц, формально аренда началась с указанной даты.

Залог: Сумма залога предназначена для покрытия возможных убытков арендодателя в случае повреждения имущества или невыполнения обязательств арендатором. По окончании срока аренды залог возвращается, за вычетом любых понесённых расходов.

Расторжение договора: Многие договоры содержат условие о расторжении по взаимному согласию сторон или с предупреждением за определённый срок. В вашем случае в договоре имеется пункт 4.1., где указано, что расторжение договора производится с предварительным уведомлением за 1 месяц. Без предварительного согласования расторжения оплата первого месяца остаётся действительной.

Варианты действий:
Обсудите условия возврата средств: Попытайтесь ещё раз обсудить с владельцем возможность частичного возврата средств, мотивируя это тем, что вы не пользовались квартирой и готовы компенсировать убытки в разумных пределах.
Предоставьте письменное уведомление: Отправьте владельцу письменное уведомление о намерении расторгнуть договор с предложением компромисса по возврату средств.

Здравствуйте Александр. 

В договоре не верно указан срок с 30.09.2025 по30.08.2025. Видимо должен быть 2026 г. 

По условиям договор расторжение досрочное возможно с предварительным уведомлением за  месяц ( п.4.1.).

Буквально через 2 дня 1го числа мы случайно нашли более дешевый и подходящий для нас вариант

 Эта причина не является основанием для возврата вам денежных средств арендодателем за месяц аренды.

Поскольку договор заключен,вы обязаны его исполнять. 

Основание для расторжения: наниматель вправе расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца, если иной срок не прописан в договоре в силу ст. 687 ГК РФ.

У вас в договоре — месяц.

Плата за жилье: взимается по договору и за оговоренные периоды; односторонне удерживать сверх условий нельзя согласно ст. 682 ГК РФ.

Возврат обеспечительного платежа (залога): возвращается при прекращении договора, если нет долгов/повреждений; удержание возможно только по основаниям, указанным в договоре или как доказанные убытки.

Аванс за первый месяц: если договор начался, сроки уведомления не соблюдены и в договоре есть правило об оплате за целый период вперед, арендодатель вправе оставить оплату за период до даты расторжения (с учетом уведомления).

Уважаемый Александр, здравствуйте!

Посмотрела Ваш договор найма, что Вы приложили к своему вопросу.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ,

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/

Однако, ни указанная норма, ни положения Вашего договора не предусматривают удержание обеспечительного платежа (страхового депозита) в случае нарушения срока уведомления о расторжении договора.

Согласно пункту 4.1 договора, возврат страхового депозита осуществляется после окончания срока найма и подтверждения отсутствия задолженности, при этом не указано, что нарушение срока уведомления является основанием для невозврата депозита.

Удержание наймодателем всей суммы, внесённой Вами, не соответствует условиям договора и положениям действующего законодательства РФ.

Наймодатель вправе удержать плату только за фактически использованный период найма, а также за реальный ущерб, если он возник и подтверждён документально.

Удержание суммы за весь месяц, либо до момента заселения новых жильцов, не предусмотрено договором и противоречит принципу свободы договора.

Рекомендую направить наймодателю письменное требование о возврате суммы, превышающей плату за фактически использованный период, с указанием на отсутствие в договоре и законе оснований для удержания депозита.

В случае отказа, Вы вправе обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств.

С уважением, Д.А.Разина