Купили с женой квартиру у меня есть в ней доля жили в браке и здали ее квартиросъёмщику жена заключается с ними договор на год, вскоре развелись могу ли я заехать и жить в этой квартире

Добрый день. Благодарим за обращение. Предоставляем Вам развернутую юридическую консультацию.Ситуация, которую Вы описали, является комплексной и затрагивает несколько отраслей права: семейное, гражданское и жилищное.

Да, вы имеете право вселиться и проживать в этой квартире. Однако это право не является абсолютным и сталкивается с правами арендаторов, что порождает определенные сложности.

Право собственности. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Поскольку вы являетесь сособственником квартиры (пусть и с выделенной долей), вы имеете фундаментальное право на владение и пользование всем объектом недвижимости, соответствующее размеру вашей доли.

Последствия развода. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью. Развод не прекращает права собственности. Он лишь прекращает режим совместной собственности, и имущество подлежит разделу (если он не был произведен ранее). Факт того, что вы развелись, никак не умаляет вашего права как собственника на вашу долю в квартире. 

Вывод на данном этапе: Ваше право на вселение и проживание в квартире основано на праве собственности и сохраняется после развода.

Анализ правового статуса арендаторов

Законность договора аренды. Здесь возникает ключевой вопрос: был ли заключенный вашей бывшей супругой договор аренды законным?

· Вариант 1 (Договор законен): Если ваша бывшая супруга действовала по нотариально удостоверенной доверенности от вас, либо если вы дали свое письменное согласие на сдачу квартиры в аренду, то договор является действительным. Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех участников.

· Вариант 2 (Договор оспорим): Если договор аренды был заключен вашей супругой без вашего согласия, то вы можете оспорить эту сделку в суде (ст. 253 ГК РФ). Однако, если арендаторы не знали и не должны были знать о том, что у вашей супруги не было полномочий (например, она сказала, что вы согласны), они будут считаться добросовестными приобретателями, и защитить их права будет приоритетной задачей суда.

Вне зависимости от законности его заключения, с момента подписания и до истечения срока его действия, договор аренды защищает арендатора. Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Ваше вселение может быть расценено как нарушение условий договора со стороны арендодателя (вас и вашей бывшей жены), так как вы помешаете арендаторам спокойно пользоваться имуществом.

Итак, мы имеем коллизию:

Ваше право: Право собственности на долю в квартире (ст. 209 ГК РФ).

Право арендаторов: Право владения и пользования квартирой на основании договора аренды на определенный срок (ст. 606 ГК РФ).

Разрешение этого конфликта:

Вы не можете единолительно расторгнуть договор аренды. Даже если вы собственник, вы не вправе в одностороннем порядке нарушить условия договора, который был заключен (пусть и без вашего согласия) от имени всех сособственников.

Вы можете вселиться в квартиру, но Вы имеете на это право как собственник. Однако вы не можете лишить арендаторов тех прав пользования, которые им предоставлены договором. На практике это означает, что вы можете заехать и жить в квартире, но вы обязаны соблюдать права арендаторов. Вы не можете выкинуть их вещи, ограничить их доступ в квартиру или иным образом препятствовать им.

Фактически, это приведет к совместному проживанию, что, скорее всего, неудобно ни вам, ни арендаторам. Такое положение дел часто становится мощным стимулом для досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон.

Пошаговый план действий

Последовательность шагов, которые мырекомендуем предпринять.

Шаг 1: Досудебный (переговоры и анализ документов).

1. Изучите Договор Аренды. Получите его копию. Обратите внимание на:

  · Кто является стороной арендодателя (только жена или вы оба)?

  · Есть ли ваша подпись или нотариальная доверенность на ее подпись?

  · Каков точный срок действия договора?

  · Есть ли в договоре пункт о досрочном расторжении?

2. Проведите переговоры с бывшей супругой. Объясните ей ваше намерение вселиться в квартиру. Обсудите возможность досрочного расторжения договора аренды по соглашению с арендаторами (ст. 450 ГК РФ). Это самый быстрый и малозатратный способ.

3. Проведите переговоры с арендаторами. Вежливо и в письменной форме (например, по электронной почте с уведомлением о прочтении) известите их о том, что вы являетесь собственником и намерены проживать в квартире. Предложите варианты:

  · Вариант 1 (Наилучший): заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды, возможно, предложив им какую-либо компенсацию (например, вернуть часть арендной платы за неиспользованный период или помочь с поиском другого жилья).

  · Вариант 2: уведомить, что вы вселяетесь, и описать режим совместного проживания.

Шаг 2: Претензионный и судебный.

Если переговоры ни к чему не привели:

1. Направьте официальную письменную претензию бывшей супруге и арендаторам с требованием обеспечить вам возможность пользования вашей собственностью или расторгнуть договор аренды.

2. Подайте исковое заявление в суд. В зависимости от обстоятельств, возможны несколько исковых требований:

К бывшей супруге и арендаторам: Иск о признании права пользования жилым помещением и об устранении препятствий в пользовании. Вы просите суд официально подтвердить ваше право жить в квартире.

К бывшей супруге: Иск о признании договора аренды недействительной сделкой (если он был заключен без вашего согласия) по ст. 253 ГК РФ. Это сложный путь, так как суд будет проверять добросовестность арендаторов.

К бывшей супруге: Иск о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Вы можете требовать в суде определения порядка пользования квартирой, который будет исключать ее сдачу в аренду без вашего согласия, или требовать передачи всей квартиры вам с выплатой компенсации бывшей жене.

Перспективы и риски

Перспектива вселиться: Высокая. Суд почти наверняка признает за вами это право как за собственником.

Перспектива выселить арендаторов до конца срока договора: Низкая, если только они сами не согласятся или если не будет доказано, что договор изначально незаконен.

Резюме и итоговая рекомендация:

1. Ваше право на вселение бесспорно. Оно вытекает из права собственности.

2. Реализовать это право, не нарушив прав арендаторов, — ключевая задача.

3. Начинайте с переговоров. Попытка договориться с бывшей супругой и арендаторами о досрочном расторжении договора — самый эффективный и дешевый способ.

4. Действуйте в правовом поле. Не предпринимайте самоуправных действий (взлом двери, вынос вещей), это приведет к административной или уголовной ответственности.

5. Если переговоры провалились — готовьтесь к суду. Соберите все документы: свидетельство о праве собственности, договор аренды, доказательства переговоров (переписку, аудиозаписи).