Продажа долей в доме, включая долю несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте !

Продажа недвижимости, в которой несовершеннолетний ребёнок имеет долю в собственности, строго регламентируется российским законодательством и требует обязательного получения разрешения органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделка будет признана недействительной.

Правовая основа для получения согласия опеки
Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ и статье 20 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», родители или опекуны не имеют права совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Данное требование распространяется на:

Детей до 14 лет (под опекой) — все действия осуществляют законные представители
Подростков от 14 до 18 лет (под попечительством) — могут действовать самостоятельно, но с согласия попечителей
Исключение: несовершеннолетние с 16 лет, признанные дееспособными, согласия опеки не требуют
Условия получения разрешения на продажу
Органы опеки выдают разрешение на продажу доли несовершеннолетнего только при строгом соблюдении следующих требований:

Основные требования к новому жилью:
Площадь и стоимость доли

Ребёнку должна быть выделена равноценная или большая по площади доля в новом жилье
Стоимость новой доли не должна быть меньше стоимости продаваемой доли
При невозможности выделения доли — средства должны быть зачислены на счёт ребёнка
Жилищные условия

Новое жилье должно быть не хуже по условиям проживания (состояние дома, наличие коммуникаций, инфраструктура)
Не допускается ухудшение экологической обстановки и социальной среды без веских причин
Географическое расположение

Переезд в другой населённый пункт допускается при наличии объективных причин (работа, здоровье, семейные обстоятельства)
Процедура получения разрешения
Шаг 1. Подготовка документов
Для обращения в органы опеки необходимо подготовить:

Документы на семью:

Паспорта родителей/опекунов
Свидетельство о рождении ребёнка (до 14 лет) или паспорт + свидетельство (старше 14 лет)
Справка о составе семьи
Письменное мнение ребёнка 10-14 лет (составляется при подаче заявления)
Документы на недвижимость:

Выписка из ЕГРН на продаваемое имущество
Правоустанавливающие документы
Поэтажный план и экспликация
Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ
Документы на приобретаемое жилье:

Предварительный договор купли-продажи или другие документы, подтверждающие намерение приобретения
Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость
Оценочные документы:

Отчёт об оценке рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого имущества (не старше 6 месяцев)
Справка об открытии банковского счёта на имя ребёнка (при необходимости)
Шаг 2. Подача заявления
Заявление подаётся в орган опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. В заявлении необходимо указать:

Характеристики старого и нового жилья
Сведения о собственниках
Обязательство выделить долю ребёнку в приобретаемой недвижимости
Обоснование необходимости сделки
Шаг 3. Рассмотрение заявления
Органы опеки рассматривают заявление в течение 15 дней и могут:

Выдать разрешение (бессрочное или с определённым сроком исполнения)
Выдать мотивированный отказ
Запросить дополнительные документы или разъяснения
Нотариальное оформление сделки
С 1 января 2017 года все сделки по отчуждению недвижимости от несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается как продажи долей, так и продажи недвижимости целиком.

Стоимость нотариальных услуг:
0,5% от суммы договора (от 300 до 20 000 рублей)
Дополнительно: правовые и технические услуги нотариуса
Основания для отказа органов опеки
Органы опеки могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

Ухудшение жилищных условий

Меньшая площадь новой доли без компенсации в виде повышенной стоимости
Худшее состояние нового жилья или отсутствие коммуникаций
Переезд в экологически неблагополучный район без веских причин
Финансовые нарушения

Стоимость новой доли меньше продаваемой
Отсутствие гарантий выделения доли или зачисления средств на счёт ребёнка
Использование средств от продажи не в интересах ребёнка
Процедурные нарушения

Отсутствие согласия одного из родителей
Неполный пакет документов
Сделка заключается с заинтересованными лицами без веских оснований
Особые случаи

Покупка квартиры в строящемся доме (высокие риски)
Попытка «обойти» закон путём предварительного дарения доли в другой квартире
Исключения из общих правил
В некоторых случаях органы опеки могут разрешить продажу без выделения эквивалентной доли в новом жилье:

При малой доле ребёнка

Если доля слишком мала и не даёт права на проживание
Средства направляются на лечение, образование или иные нужды ребёнка
При смене места жительства

Семья переезжает в другой город по объективным причинам
Есть медицинские показания для смены климата/экологии
В этих случаях средства от продажи доли зачисляются на специальный счёт ребёнка, которым он сможет воспользоваться по достижении 18 лет или с разрешения опеки для важных целей.

Обжалование решения опеки
Решение органов опеки может быть оспорено в суде в течение 3 месяцев со дня получения отказа. Основания для обжалования:

Органы опеки не проверили соответствие сделки интересам ребёнка
Отсутствовала проверка влияния сделки на жилищные условия
Нарушены процедурные требования при рассмотрении заявления
Практические рекомендации
До подачи заявления:

Предварительно проконсультируйтесь с органами опеки о требованиях к конкретной сделке
Найдите подходящую недвижимость для покупки, соответствующую всем критериям опеки
Получите оценку обеих недвижимостей от аккредитованного оценщика
При подаче документов:

Подготовьте полный пакет документов — неполный комплект приведёт к затягиванию процедуры
Получите согласие обоих родителей в письменном виде, заверенное нотариально
Подготовьте обоснование необходимости сделки с точки зрения интересов ребёнка
После получения разрешения:

Строго соблюдайте условия, указанные в разрешении опеки
Проведите сделку в установленные сроки (если разрешение срочное)
Подтвердите выполнение обязательств — предоставьте в опеку выписку из ЕГРН или справку о зачислении средств на счёт
Помните: сделки с недвижимостью несовершеннолетних находятся под особым контролем государства. Любые попытки обойти требования закона могут привести к признанию сделки недействительной и серьёзным правовым последствиям для всех участников.

 
Если ответ оказался полезным, оцените его положительно кнопкой + под ответом.

Ирина, здравствуйте!

Если в числе собственников есть несовершеннолетний, распоряжение его долей (продажа, обмен, дарение и пр.) допускается только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Разрешение нужно всегда, если:

продаётся доля (или весь дом), где ребёнок — собственник (даже 1/100 доля),
или отчуждается имущество, где ребёнок зарегистрирован и проживает.

Без такого разрешения сделка будет недействительна.

 
Что нужно для получения разрешения органов опеки

Вы подаёте заявление в орган опеки и попечительства по месту жительства ребёнка.
Прилагаются:

Паспорта родителей (законных представителей);
Свидетельство о рождении ребёнка (или паспорт, если старше 14 лет);
Документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
Проект договора купли-продажи (или предварительный договор);
Документы на новое жильё, в котором ребёнку будет предоставлена доля не меньше и не хуже прежней (по площади, стоимости и условиям проживания);
Справка о зарегистрированных лицах по адресу нового жилья;
Согласие второго родителя (если родители не лишены прав и ребёнок не эмансипирован);
Заключение органа опеки о том, что интересы ребёнка не нарушаются.
 
Органы опеки разрешат продажу, только если будет обеспечено:

предоставление доли не меньшей стоимости и площади,
и равноценные жилищные условия (без ухудшения).
Если взамен покупается жильё в другом регионе — орган опеки может запросить гарантийное письмо от покупателя, нотариальное обязательство родителей или выписку из Росреестра по новому объекту.

 
После получения разрешения заключается договор купли-продажи, обязательно нотариально удостоверенный (требование ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
Сделка регистрируется в Росреестре.
Средства от продажи доли ребёнка зачисляются на его именной счёт в банке, если доля пока не оформляется в новом жилье.
— распоряжение этими деньгами возможно только с разрешения органов опеки.
 
Если ответ был Вам полезен, просьба поставить ему положительную оценку ("+")