Можно ли собственнику самовольно выселить нанимателя и как оспорить отказ полиции?

Саркис, здравствуйте!

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства по общему правилу не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ), кроме случаев, когда право на односторонний отказ от договора предоставлено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Односторонний отказ наймодателя от договора найма жилого помещения невозможен по следующим основаниям.

Конституция РФ (ст. 25, ст. 40 ч. 1) гарантирует право каждого на неприкосновенность жилища. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя действует принцип судебного расторжения (п. 2, 3 ст. 687 ГК РФ), а также принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений жилищного найма. Это происходит потому, что закон рассматривает нанимателя как слабую сторону в жилищных правоотношениях.

Законодательство (п. 2, 3 ст. 687 ГК РФ, ч. 4, 5 ст. 83 ЖК РФ) предусматривает закрытый перечень случаев, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, а именно:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 мес.;
• разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использование жилого помещения не по назначению;
• в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
• в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

2. Самостоятельные действия наймодателя по выселению нанимателя из квартиры могут быть квалифицированы как самоуправство.

Самоуправство — это самовольное, вопреки установленному законодательством порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, ответственность за которое предусматривается:

• ст. 19.1 КоАП РФ, если самоуправство не причинило существенного вреда гражданам или юридическим лицам; влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 100 до 300 рублей. Протокол об административном правонарушении составляется должностными лицами ОВД (полиции) — п. 1 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ;
• ст. 330 УК РФ, если самоуправство причинило существенный вред. Наказывается штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 мес., либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 мес. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, — наказывается принудительными работами на срок до 5 лет, либо арестом на срок до 6 мес., либо лишением свободы на срок до 5 лет.

Здравствуйте.

1. Прежде чем ответить на Ваши вопросы, отмечу несколько базовых моментов. Реакция правоохранителей понятна, поскольку Ваша ситуация в целом — в области гражданско-правовых отношений, а не публично-правовых. По крайней мере, в отношении тех составов, которые Вы привели (нарушение неприкосновенности жилища, самоуправство и пр.).

И по общему правилу в таких ситуациях нужно обращаться в суд. В суде у Вас достаточно приличный арсенал возможных требований. Это и основные требования, связанные с необходимостью исполнения договора найма, которые по своей природе применимы и против собственника,

Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Статья 305 ГК РФ. 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/99d190c61d53e90d1e95e5de51b7fec2cae513fc/

и другие требования, включая возмещение убытков (которые Вы уже несете, даже задавая этот вопрос), морального вреда. 

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статья 15 ГК РФ. 

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Статья 151 ГК РФ. 

2. 

Прошу оценить перспективы гражданского иска в суд для взыскания с наймодателя компенсации за моральный вред, расходы на необходимость переезда в новую квартиру (услуги грузчиков (чеки есть), оплата аренды за новую квартиру).

 Здесь все зависит от правомерности прекращения договора. По общему правилу, разумеется, просто так его расторгнуть нельзя, и в соответствии со статьей 687 ГК 

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

То есть только наниматель может просто так расторгнуть договор, уведомив при этом наймодателя за 3 месяца. А вот наймодателю для этого нужны основания и нужно обращаться в суд. 

Поэтому пока что, судя по описанию, все основания для заявления требований у Вас есть.

3. 

Также прошу оценить перспективы уголовного преследования наймодателя и третьих лиц, присутствовавших с ней, за самоуправство и иные преступления. Стоит ли обжаловать отказ от возбуждения уголовного дела?

 Мне это кажется не особо перспективным. Как сказал, спор гражданско-правовой. 

Здравствуйте Саркис.

1) Приложенный вами договор заключен на 1 год. Условия о досрочном расторжении с уведомлением за 5 дней в нем нет.

Т.е. основания досрочного расторжения по договору сторонами  предусмотрено лишь в случае причинения вреда имуществу. 

В этом случакобращаясь к нормам ГК РФ.

Наймодатель не имеет права односторонне расторгнуть договор найма жилого помещения без решения суда, если наниматель не нарушал условий договора и своевременно вносил плату.

Согласно ст. 687 ГК РФ, расторжение договора найма жилого помещения возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором, и в судебном порядке. Самовольное выселение нанимателя и вынос его вещей на улицу являются незаконными действиями.

Прошу оценить перспективы гражданского иска в суд для взыскания с наймодателя компенсации за моральный вред, расходы на необходимость переезда в новую квартиру (услуги грузчиков (чеки есть), оплата аренды за новую квартиру).

Здравствуйте.

А были ли какие-то основания для подобных действий? В договоре вообще нет оснований для досрочного расторжения кроме причинения вреда имуществу. Если никкаих подобных действий Вами не допущено, то это нарушение договора Арендодателем, которое позволяет Вам оспорить такие действия в гражданском порядке.

Право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды прописано в ст. 610 ГК РФ, но оно действует при бессрочности договора Если договор заключен на неопределенный срок, и арендодатель, и арендатор вправе отказаться от него в любое время с предупреждением за 3 месяца или за иной срок, установленный договором. У Вас же срок действия договора имеется — 1 год.

Также прошу оценить перспективы уголовного преследования наймодателя и третьих лиц, присутствовавших с ней, за самоуправство и иные преступления. Стоит ли обжаловать отказ от возбуждения уголовного дела?

 Считаю, что перспектив уголовного преследования данный случай не имеет. Скорее всего Вам будут отказывать со ссылкой на наличие гражданско-правовых отношений.

Здравствуйте. Уголовного дела здесь не будет, даже если обжаловать отказ в возбуждении уголвного дела. Ст. 148 УПК РФ

5. Отказ в возбуждении уголовного дела может быть обжалован прокурору, руководителю следственного органа или в суд в порядке, установленном статьями 124 и 125 настоящего Кодекса.

Даже прочитав Ваше заявление я не понимаю какой у Вас существенный вред. В чём он у Вас выражается, непонятно. А именно это является по сути основанием для возбуждения дела по самоуправству. Ст. 330 УК РФ.

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, -

Иных статей даже в теории я здесь не вижу. Вы в заявлении не обосновали в чём у Вас существенный вред выражается.

В гражданском порядке, поскольку в договоре дострочного расторжения договора по иным основаниям, кроме того, что изложенов  п. 5.3 договора, конечно можно взыскать иск о компенсации морального вреда, убытков.