Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В соглашении прописано: -договор подписывает только один ИП (ИП1), он получает на свой счет всю сумму арендной платы и потом часть ее перечисляет на счет второго ИП (ИП2)
Добрый день.
Вопрос про налогообложение по УСН.
Объект недвижимости находится в общей долевой собственности двух ИП.
Между двумя этими ИП заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом, где прописано, что данный объект будет сдаваться в аренду арендатору. В соглашении прописано:
-договор подписывает только один ИП (ИП1), он получает на свой счет всю сумму арендной платы и потом часть ее перечисляет на счет второго ИП (ИП2).
В рамках налогообложения по УСН у первого ИП (кто получает на свой расчетный счет всю сумму арендной платы) доходом признается ВСЯ сумма арендной платы или только его часть (согласно соглашению о порядке владения общим имуществом)?
В рамках налогообложения по УСН у первого ИП (кто получает на свой расчетный счет всю сумму арендной платы) доходом признается ВСЯ сумма арендной платы или только его часть (согласно соглашению о порядке владения общим имуществом)?
Здравствуйте.
По сути, соглашение о порядке пользования содержит в себе элементы агентского договора (ст. 1005 ГК РФ), согласно которому оин ИП принимает на себя обязанности сдавать в аренду весь объект, принимать арендную плату и перечислять часть средств второму арендодателю.
В этом случае я считаю, что поскольку средства, поступающие ИП, подписавшему договор, но не принадлежащие ему, по аналогии с обычным агентским договором, не являются деньгами агента. Но следует иметь в виду, что возмиоотношения между ИП должны носить возмездный характер, а значит, должен быть предусмотрено агентское вознаграждение этому ИП.
По логике, было бы разумным для избежания вышеуказанной необходимости, уже в договоре аренды предусмотреть производство платежей в равных долях на два счета. Тогда вообще все вопросы бы снялись.
Таким образом было бы логично изменить соглашение о порядке пользования и внести в договор аренды соответствующий пункт об уплате на два счета пропорционально долям владения объектом.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Здравствуйте!
По ст. 248 ГК РФ
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
То есть доход от аренды изначально принадлежит обоим ИП по их долям, а не только тому, кто получил деньги на счет.
Для целей УСН доходы определяются по правилам главы 25 НК РФ с учетом исключений из ст. 251 НК РФ, что прямо указано в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.
В подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ указано
При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;
Таким образом, деньги, полученные посредником (агентом, комиссионером) для передачи другому лицу, не включаются в доход посредника, он учитывает только свое вознаграждение. Это правило работает и на УСН.
Вам нужно в соглашении между двумя ИП прописать, что первый ИП действует как представитель/агент обоих сособственников при заключении договора аренды и получении денег, принимает арендную плату в интересах всех, обязан перечислять второму ИП его долю в согласованный срок и отчитываться. Если это не указано явно, налоговая может посчитать всю сумму Вашим доходом по кассовому методу (ст. 346.17 НК РФ: доход признается в момент поступления на счет).
В договоре аренды также желательно указать, что первый ИП подписывает договор и получает платежи от имени всех сособственников по соглашению/доверенности, это подтверждает, что средства поступают не только в его интересах.
У первого ИП доход по УСН = его доля арендной платы + вознаграждение (если есть). Суммы, которые он перечисляет второму ИП как его долю, не включаются в доход первого ИП при соблюдении вышеописанных условий.
У второго ИП доход по УСН = полученная от первого ИП доля арендной платы, и признается она в момент фактического поступления на его счет по кассовому методу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Не знаю с чем связана эта невозможность внесения необходимых изменений в договор (только в части распределения средств на два счета, не затрагивая самой сути договора), но Вы должны понимать, что не исключено, что Вам придется доказывать налоговому органу о наличии в соглашении о порядке пользования элементов агентского договора. При этом внешне в нем они вовсе неявно видны — нет агентского вознаграждения, нет ничего об отчете агента и т.д.
Изменить соглашение-то можете?