Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Получится ли избежать налога с продажи если это единственное жилье?
Здравствуйте. Собственник отец и дочь 3летняя у каждого по 1/2 квартиры. В собственности 1год у двоих. Единственное жилье. Хотят продать. Получится ли избежать налога с продажи если это единственное жилье? Москва.
Взамен хотят купить аналогичное чуть дешевле но в МО. Как решать вопррс с опекой ?
Здравствуйте!
кратко: при владении 1 год полностью избежать НДФЛ из-за статуса «единственное жильё» сейчас нельзя — это освобождение работает только после 3 лет владения (или 5 лет в общем случае). Семейная льгота «без срока» — только для семей с ≥2 детьми и при покупке большего/дороже взамен; у вас один ребёнок, значит льгота не подходит. Продажа доли ребёнка возможна только с предварительным разрешением опеки; обычно требуют, чтобы условия для ребёнка не ухудшились, в т.ч. в новой квартире в МО.
Чек-лист с нормами
НДФЛ при продаже
Минимальный срок владения для освобождения:
• 3 года — если продаваемая квартира на дату перехода права была единственным жильём у продавца/супруга (есть «правило 90 дней» для покупки новой до продажи).
• 5 лет — во всех прочих случаях.
Основание: ст. 217.1 НК РФ, п. 3 (подп. 4) и п. 4.
Семейная льгота «без срока» (для семей с ≥2 детьми): можно не платить НДФЛ, если в год продажи (или до 30 апреля следующего года) оформлена покупка большей по площади или с более высокой кадастровой стоимостью; цена проданного жилья ≤ 50 млн руб. У вас 1 ребёнок — не применяется. Основание: ст. 217.1 НК РФ, п. 2.1.
Как уменьшить налог, если продаёте сейчас:
• Вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (пропорционально долям) или применить имущественный вычет 1 млн руб. на каждого собственника. Основание: ст. 220 НК РФ, п. 2 подп. 2 и подп. 1.
• Если цена по ДКП меньше 0,7× кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доход для налога посчитают как 0,7× кадастр (с 2025 г. регионы вправе поднять коэффициент до 1, проверьте для Москвы/МО перед сделкой). Основание: ст. 214.10 НК РФ (п. 2, 9).
• Ставки НДФЛ для продажи в 2025 г.: 13% до 2,4 млн руб. налоговой базы и 15% на часть свыше.
Декларации и сроки: при продаже в 2025 г. 3-НДФЛ подаётся до 30.04.2026, уплата НДФЛ — до 15.07.2026. Для доли ребёнка декларацию подают родители как законные представители.
Продажа доли ребёнка — опека
Нужен предварительный разрешительный акт органа опеки (без него Росреестр регистрировать не будет, а сделку могут оспорить). Общие требования установлены ГК РФ ст. 37 и ФЗ № 48-ФЗ ст. 21. Суть: нельзя ухудшать имущественные права ребёнка.
В Москве порядок выдачи регламентирован постановлением Правительства Москвы № 508-ПП и сервисами mos.ru (подача через МФЦ).
Что обычно проверяет опека (практика Москвы):
• доля ребёнка в новом жилье не меньше прежней;
• условия не хуже (площадь, пригодность, коммуникации);
• если сделки не одновременные — деньги ребёнка кладутся на целевой спецсчёт до покупки;
• регистрация ребёнка по новому адресу. Информация и формы заявлений — на mos.ru/МФЦ.
Покупка в Московской области допустима, если обосновано отсутствие ухудшения условий и представлен договор/ЕГРН на новое жильё; опека смотрит на интересы ребёнка, а не на субъект РФ. (Общий порядок — те же нормы ФЗ-48 и ГК.)
Если нужна доплгиеллная помощь, пишите мне в чат.
Буду Рада плюсику, для меня это очень важно.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
даже 50-100-200 ₽ очень помогают продолжать писать и отвечать на вопросы. Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина
Если мужчина будет усыновлять ребенка, тогда да. Кто зарегистрирован в жилом помещении не имеет значения.
чтобы не быть голословной, вот норма из Налогового кодекса, ст 217.1 п 2.1 (все условия должны быть соблюдены):
«2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:
налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение;
в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце второмнастоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;
кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);
налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.
В целях настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля) определяется как кадастровая стоимость этого объекта (или соответствующая доля), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный (приобретенный) объект недвижимого имущества, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
В случае, если на основании абзаца восьмого настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, в целях абзаца четвертого настоящего пункта проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.»