По выписке ЕГРН указана площадь и план до реконструкции.Может ли технический паспорт быть зарегистрирован сейчас без согласия собственника, который потерял часть площади

Здравствуйте Алла.

Второй собственник не дает согласие вам добровольно?

Технический паспорт здания, отражающий изменения после реконструкции, не может быть зарегистрирован без согласия всех собственников, если реконструкция повлекла изменение площади или других характеристик, влияющих на права собственников.

Для внесения изменений в ЕГРН, связанных с реконструкцией здания, требуется согласие всех собственников помещений в этом здании согласно ч. 1 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Т.е. кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости, образованные в результате реконструкции, осуществляются одновременно. 

Здравтсвуйте!

Дело в том, что кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости, образованные в результате реконструкции, осуществляются одновременно. Это предусмотрено ч. 1 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8b0c7a7ca3963c344610193bf17d4e13a99a4d80/

Для того, чтобы внести изменения в ЕГРН после реконструкции нужно согласие всех собственников.

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Добрый день! Наверное все же идет речь о техническом плане, а не техническом паспорте? 

технический паспорт на нежилые (это же нежилое здание?, хотя даже если жилое здание принцип тот же) здание сейчас не готовится для целей кадастрового учета. 

В любом случае, если это нежилое здание, то для реконструкции требуется разрешение (ст 51 ГрК РФ), заявление на такое разрешение подается от всех правообладателей здания. 

Если была перепланировка и сделан проект, разрешение не получалось, тогда в случае если затрагиваются площади, принадлежащие вам на праве собственности, без вашего согласия перепланировка сделана быть не могла. Если вы в подаче документов на реконструкцию или перепланировку никак не участвовали, заявления не подавали, то подписывать соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности вы не обязаны. 

Ст 247 ГК РФ 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

если как -то затронуто общее имущество, то вы тоже должны были дать согласие, поскольку собственники в здании владеют общим имуществом соразмерно их доле на это имущество. 

ст 259.1 ГК РФ 

Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Не очень понятно как без вашего согласия могли уменьшить вашу долю, ведь у вас доля в натуре не выделена, почему именно вы должны уменьшить размер доли? 

Добрый день, уважаемая АЛЛА!

Что касается Вашего непосредственного вопроса по зданию по зданию в Челнах, то значит, в данном конкретном Вашем случае, с учётом предоставленной Вами информации, доскональное проанализировав Вашу ситуацию, по достаточно существенному вопросу, в части, кадастрового паспорта вопрос есть и при вводе в эксплуатацию в этом же объекте, то с юридической точки зрения, хотел бы пояснить следующее.

Во-первых, прежде всего, отмечу, что в силу сложившейся правоприменительной практики, по законодательству любой объект недвижимости, до введения его в гражданский оборот, должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Во-вторых, кончено если руководствоваться действующим законодательством РФ, то в силу положений ч. 1 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», от 13.07.2015 N 218-ФЗ для внесения любых изменений в ЕГРН, связанных с реконструкцией здания, требуется кончено согласие всех собственников помещений в этом здании (нежилом помещении).

С учетом того, что реконструкцию закончили 2 года назад по заявлению от всех собственников, получали разрешение, ввод в эксплуатацию, и этот сами технический паспорт здания, но изменения в ЕГРН не внесли, технический паспорт не зарегистрировали.

Тем более получается по факту доля «не была уменьшена» так как сам угол отделили в помещение другого собственника, не более того. И хотя по актуальной выписке из ЕГРН указана площадь и план до реконструкции.

То все же не может технический паспорт быть зарегистрирован сейчас в одностороннем порядке без согласия собственника, при потере часть площади.

Вместе с тем, если любые нежилое помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением; для регистрации права собственности с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире); для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном, т.е., например, то допускается в одностороннем порядке, при потере части «определённой площади» быть зарегистрировать технический паспорт.

Так как в любом случае, Вы должны понимать, Алла, и нужно придерживаться ст. 247 ГК РФ, где указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — только в судебном порядке.

Более того, Вы не вносили изменения, поскольку не подписали соглашение между собственниками соглашение о перераспределении долей. Но так как на собрании еще в 2023 году подали в Росреестр документы по вводу в эксплуатацию, но все была в дальнейшим приостановлено, из за других.

Хотя конечно так тот самый «угол» отделили в помещение другого собственника, то есть по факту забрали у Вас существенный угол в площади., то Вам по сути должны быть представлена какая то компенсация. Тем более вход в помещение супруга именно стал «заужен».

В этой связи полагаю, что именно без Вашего согласия вряд ли смогут внести изменения в ЕГРН на основании технического паспорта и разрешения ввода в эксплуатацию. И скорее всего все останется как есть. Тем более исходя з всех сведений, модно сделать вывод, чтоВам выгодней на Вашем первом этаже оставить документы как есть, а в будущем уже возможно и планировку восстановить соответственно.

В этой связи принимая во внимание вышеизложенное данном конкретном Вашем случае, с юридической точки, на мой исключительно «субъективный» и правовой взгляд, можно кончено попытаться зарегистрировать данный технический паспорт сейчас без согласия собственника, который потерял часть площади, просто обратившись в Росреестр по месту (кадастровую палату), на основании тех документов (соглашение между собственниками с подписями) иные имеющиеся документы которые есть в наличии, но скорее всего будет отказано со стороны Росреестра в силу ст. 247 ГК РФ.

В противном случае Вы сохраняете за собой право инициировать обращение и предъявить иск в суд о и решать в судебном порядке (ст.124 АПК РФ).

С уважением,

Частнопрактикующий юрист

Виталий Александрович