Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
За месяц до продажи, бывший собственник заключил договор сдачи этой квартиры в найм, жильцы съезжать отказываются
Я купил квартиру , сделка прошла регистрацию , права перешли .
За месяц до продажи , бывший собственник заключил договор сдачи этой квартиры в найм , жильцы съезжать отказываются . Как быть ?
Здравствуйте, Антон!
Ситуация действительно непростая, но решаемая. По закону, после государственной регистрации перехода права собственности вы стали полноправным владельцем квартиры (ст. 218 ГК РФ). Однако договор найма, заключённый предыдущим собственником до продажи, сохраняет силу для нового собственника — то есть для вас. Это прямо установлено статьёй 617 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности на сданное внаём имущество не является основанием для расторжения договора найма.
Проще говоря, вы «наследуете» не только саму квартиру, но и отношения по договору найма. А значит, наниматели имеют законное право проживать в ней до окончания срока договора, на прежних условиях, но арендную плату теперь должны вносить вам.
Ваши шаги сейчас:
Получите копию договора найма у бывшего собственника (или запросите в письменной форме у жильцов, если у них есть экземпляр).
Проверьте срок договора: если он истёк — жильцы обязаны освободить помещение по вашему требованию. Если ещё действует — вы вправе направить им уведомление, что теперь арендодателем являетесь вы, и реквизиты для оплаты изменились.
Если жильцы не платят или нарушают условия договора, вы можете его расторгнуть в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ (например, неуплата более двух раз подряд, порча имущества, использование не по назначению и т.д.).
Если договор заключён на неопределённый срок, вы вправе прекратить его, уведомив жильцов за три месяца (ст. 687 ГК РФ).
Рекомендую письменно уведомить нанимателей о переходе права собственности и о том, что теперь вы — сторона по договору. Если они продолжают отказываться выезжать без правовых оснований, можно обратиться в суд с требованием о выселении.
Подскажите, пожалуйста: известен ли вам срок действия договора найма и есть ли у вас его копия? От этого зависит, можно ли расторгнуть его без суда или потребуется иск.
Могу помочь подготовить уведомление нанимателям и проект иска о выселении, если договор уже утратил силу или нарушен.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/. Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!