Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как проверить договор на покупку земельного участка перед сделкой
Добрый день, планируем приобрести участок, продавец прислал договор, хотелось бы ваше мнение как эксперта услышать. Спасибо
- ДКП 2 ЗУ Веригино (ИЛ - Мищенко Л.В. 1601, 1307).docx
Добрый день.
Вы правоустанавливающие документы на земельные участки видели?
Выписку подтверждающую государственную регистрацию права №50:05:0080112:1601-50/148/2024-2 от 05.11.2024.
вам продавец предоставлял?
Здравствуйте.
планируем приобрести участок
По договору указаны два участка.
В целом, договор стандартный — единственная особенность это рассрочка. При этом права собственности и передача участков происходят после полной оплаты.
… Продавец обязуется совместно с Покупателем передать настоящий Договор в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с комплектом документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки от Продавца к Покупателю и государственной регистрации права собственности Покупателя на Земельные участки, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты настоящего Договора. При этом каждая из Сторон Договора несет обязательства по подготовке документов, требуемых от нее, для осуществления указанных регистрационных действий и несет расходы по подготовке таких документов.
+
....Передача Земельных участков, подписание передаточного акта совершается в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Это законно:
Статья 489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
просто смотрите устраивает ли Вас это.
В остальном — нужно проверять сами участки, договор обычный
Что не вполне обычно по поводу продавца — ООО зарегистрировано в марте 2024 г., совсем недавно по меркам юрлиц.
И участки приобретены в собственность в конце 2024 года.
Само по себе ничего страшного, но в такой ситуации желательно проверить ещё историю перехода права на участки, нет ли там чего-то подозрительного.
Здравствуйте.
1. В целом, договор довольно простой и каких-то особых подводных камней не видно.
Но обращу внимание на некоторые моменты. Договор предполагает, что в Росреестр Вы обращаетесь в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты договора. При этом оплата сильно растянута. Вас это устраивает? Получается, платить Вы начинаете сразу, в день подписания договора, а право собственности зарегистрируете нескоро. Оплата — как в ипотечном договоре, а вот регистрация права собственности — как обычной купле-продаже.
с 01.11.2025 до 05.11.2025 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;
с 01.12.2025 до 05.12.2025 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;
с 01.01.2026 до 05.01.2026 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;
с 01.02.2026 до 05.02.2026 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;
с 01.03.2026 до 05.03.2026 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей;
с 01.04.2026 до 05.04.2026 – 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
1. В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на Земельные участки по Договору к Покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности оплачивает Покупатель.
Продавец обязуется совместно с Покупателем передать настоящий Договор в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с комплектом документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации перехода права собственности на Земельные участки от Продавца к Покупателю и государственной регистрации права собственности Покупателя на Земельные участки, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты настоящего Договора.
2. Участки относятся к землям сельхозназначения с конкретным ВРИ (сельскохозяйственное производство). Это нужно учитывать.
3. Продавец указывает, что обременений нет, однако не забудьте запросить у него выписку. Ее можете тоже приложить к вопросу или скинуть в личку.
4. Передаточный акт Вы совершаете в течение 5 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности.
Передача Земельных участков, подписание передаточного акта совершается в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
5. В остальном, довольно типичные условия.
Продавец говорит что изменит ВРИ после всех выплат (попросил его внести это в договор)
Выписки запросил
по 4 пункту не совсем понял, скажите как сделать правильно
Продавец говорит что изменит ВРИ после всех выплат (попросил его внести это в договор)
А вот это лично мне бы не понравилось. Формально после всех выплат Вы должны идти в Росреестр (причем почти сразу) и после оформления права собственности он не только будет не обязан что-либо подобное делать, но и не будет иметь на это права (он ведь не собственник к этому времени). Можно, конечно, будет пытаться в такой ситуации взыскать убытки, но и это маловероятно.
По 4 пункту я просто для сведения, что у Вас по договору этот акт обязательно составляет в течение такого-то срока. То есть не забудьте об этом. Никаких проблем в этом пункте самом по себе нет.
Здравствуйте!
Дополнила бы п. 4 «Продавец обязуется не отчуждать, не закладывать и не обременять Земельные участки до государственной регистрации права собственности Покупателя. За нарушение Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере полной стоимости договорных земельных участков.»
В п. 5 первый платёж заменила бы на задаток (если вы уверены, что точно будете покупать участок)
По п. 8 предусмотрена бы ответственность Продавца за не предоставления документов в срок
В п. 17 прописала конкретное право расторгнуть договор и вернуть деньги + неустойку при нарушении Продавцом сроков передачи документов. Например «В случае нарушения Продавцом сроков подачи документов в Росреестр более ___ дней, Покупатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата всех уплаченных денежных средств + неустойку в размере ___% от суммы договора.»
1) Пункт 8 договора устанавливает, что стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности только после полной оплаты стоимости участков. Учитывая рассрочку на 6 месяцев, это означает, что Покупатель, выплатив всю сумму, в течение полугода не будет являться собственником и не будет иметь никаких гарантий.
Тут присутствует риск
Продавец в этот период может обанкротиться, продать участки другому лицу, или на них может быть наложен арест.
2) Пункт 11 договора устанавливает, что передача земельных участков по передаточному акту происходит после государственной регистрации перехода права собственности.
Это крайне невыгодно для Вас.
Фактическое состояние участков должно быть зафиксировано в момент заключения сделки или непосредственно после, а не после процедуры регистрации.
За это время состояние участков может ухудшиться, и предъявить претензии Продавцу будет затруднительно, так как в п. 15 Вы уже подтвердили, что осмотрели участки и их состояние Вас устраивает.
Необходимо изменить порядок передачи участков.
Передаточный акт должен подписываться одновременно с подписанием договора купли-продажи. Это будет означать, что Продавец исполнил свою обязанность по передаче вещи, а Покупатель ее принял в том состоянии, в котором она находится на момент сделки.
3) В договоре отсутствует заверение Продавца о том, что границы земельных участков установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (проведено межевание).
Это является риском для Вас, так как фактическая площадь и конфигурация участков могут не соответствовать документам, что может привести к спорам с собственниками смежных участков и дополнительным расходам на межевание в будущем.
Рекомендую добавить в раздел 2 договора пункт, содержащий заверение Продавца о том, что границы земельных участков установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства и сведения о них внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
4) Договор не содержит четких последствий передачи земельных участков ненадлежащего качества (например, при обнаружении скрытых недостатков, не оговоренных Продавцом).
А если обнаружатся недостатки после подписания?
Имеется риск невозможности предъявить Продавцу требования в случае обнаружения скрытых недостатков земельных участков (например, экологическое загрязнение, наличие подземных коммуникаций, не отраженных в документах), что может повлечь для Вас непредвиденные расходы или сделать невозможным использование участков по назначению.
Рекомендую добавить в договор пункт, который бы прямо закреплял права Покупателя в случае обнаружения недостатков, о которых он не был предупрежден, в соответствии со ст. 475 и 557 ГК РФ.