Могут ли с помощью наследника снять обременение если он вступил в наследство?

Когда в выписке из ЕГРН вы видите обременение с формулировкой вроде «ипотека (залог) в силу закона в пользу продавца», не стоит пугаться — это совершенно обычная история для сделок, где использовался материнский капитал. Такое обременение возникает автоматически по закону (п. 5 ст. 488 ГК РФ): поскольку деньги продавцу перечисляются не сразу, а уже после регистрации перехода права, например из Социального фонда России (бывшего ПФР), государство временно защищает интересы продавца. До момента, пока он реально не получит оплату, он считается залогодержателем, а проданное жильё — предметом залога. Вот эта запись и появляется в ЕГРН как «ипотека в силу закона». После того как расчёт завершён, залог нужно просто снять.

Снять такое обременение вправе именно залогодержатель — то есть продавец, либо его правопреемник. Закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ в статье 25 прямо говорит: запись погашается по заявлению залогодержателя или по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Если закладная не оформлялась (а при таких сделках с маткапиталом её почти никогда нет), то достаточно обычного заявления без всяких дополнительных документов.

А что, если продавец умер? Тогда его права как залогодержателя переходят по наследству. В Гражданском кодексе (ст. 1112 ГК РФ) сказано, что в состав наследства входят имущественные права и обязанности, а значит, наследник, принявший наследство и получивший нотариальное свидетельство, фактически занимает место продавца. Он может подать заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. Это стандартная практика: наследник приходит в МФЦ, подаёт заявление от своего имени, прикладывает свидетельство о праве на наследство, и Росреестр снимает залог.

На практике, чтобы регистратор не отправил документы «на доработку», полезно приложить немного больше, чем требует закон: копию договора купли-продажи и акта приёма-передачи, а также документ, подтверждающий, что расчёт действительно состоялся — например, платёжное поручение или уведомление из СФР о перечислении средств продавцу. Формально эти бумаги не обязательны, но они показывают, что обязательство перед продавцом исполнено, а значит, и залог прекратился.

Бывают, конечно, ситуации посложнее: например, наследник не установлен, не вступил в наследство или просто отказывается идти в МФЦ. Тогда остаётся судебный путь. В суд подают иск о прекращении ипотеки и об обязании Росреестра погасить запись в ЕГРН. Основание — пункт 1 статьи 352 ГК РФ: залог прекращается с исполнением обеспеченного обязательства. В иске указывают наследников (если они есть), а если наследников нет или они не приняли наследство — тогда по пункту 2 статьи 1151 ГК РФ права умершего переходят муниципалитету или государству, их тоже привлекают. Росреестр обычно участвует как третье лицо. После решения суда запись об ипотеке просто гасится. К иску стоит приложить выписку из ЕГРН с обременением, договор купли-продажи, подтверждение оплаты из СФР, свидетельство о смерти продавца и справку нотариуса о наследственном деле. Суды такие дела, как правило, удовлетворяют, если видно, что деньги уплачены, а снять залог «мирным» способом невозможно.

Важно понимать, что, хотя продать дом с таким обременением теоретически можно, практически это очень затрудняет сделку. Банки не дают ипотеку на жильё, обременённое залогом в пользу третьего лица, и большинство покупателей просто откажутся от объекта. Поэтому разумнее всё-таки сначала снять обременение, а уже потом выставлять дом на продажу — и безопаснее, и быстрее получится.

И ещё один нюанс, который часто упускают: если дом покупался с использованием маткапитала, нужно убедиться, что выделены доли детям. Это обязательство сохраняется всегда, даже если вы уже собираетесь продавать жильё. Органы опеки не дадут разрешения на сделку, если доли не выделены или не будут выделены в новом жилье. Сейчас оформление этого стало проще, нотариальное обязательство можно оформить в упрощённом виде, но сама обязанность осталась.

Итак, подводя итог: обременение «ипотека в силу закона в пользу продавца» — это временная мера защиты, которая автоматически возникает и так же автоматически может быть снята. Если продавец жив — подаёт заявление он; если умер — делает это наследник с нотариальным свидетельством. Всё регулируется статьями 25 Закона об ипотеке, 1112 ГК РФ и 352 ГК РФ. А если ни того, ни другого пути нет — вопрос решается через суд, и после вступления решения в силу Росреестр обязан погасить запись. Главное — не бояться, а действовать последовательно: подтвердить оплату, оформить документы и спокойно снять лишнее обременение, которое уже давно утратило смысл.