Участки стали без подьездных дорог, разве он имел право оставить нас без подьездных дорог?

Добрый день

При формировании земельных участков, обязательно должно быть учтено, каким образом, к ним будет осуществляться въезд.

Если таких подъездов не указано, то и формирование участка не произойдет.

Так что передача дорог общего пользования, которые служат подъездом к земельному участку не правомерна.

Или в определенных случаях правомерна, однако, если это создает Вам препятствия, то Вы в праве в судебном порядке требовать установления сервитута.

Пункт 1 ст. 274 ГК РФ Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Здравствуйте!

Право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит его собственнику, ст.209 ГК РФ.

В то же время обязательства из договоров должны быть надлежащим обраом исполнены, отказ в одностороннем порядке недопустим, Ст.309,310 ГК РФ.

Если он устно обещал передать в общую дорогу, то, к сожалению,  будет сложно Вам участки (дорогу )вернуть. Хотя можно рассмотреть вопрос оспаривания сделки по передачи участков риелтору. Но нужно будет смотреть документы по передаче ( договоры) и доказывать нарушения Ваших прав.

В общем и целом при формировании земельных участков должны быть предусмотрены подъездные пути.

Как вариант также можно рассмотреть вопрос установления сервитута ( ст.274ГК РФ).

Если Вам нужна дополнительная консультация или составление документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте.

Разделить участок земли, принадлежащий одному собственнику на более мелкие и продать он конечно имеет право, но вновь образованные участки должны соответствовать требованиям о предельных минимальных и максимальных размерах, установленных Правилами землепользования и застройки данного района.

Кроме того, при образовании каждого земельного участка и постановке его на кадастровый учет в Росреестре должно быть прописано, каким образом осуществляется доступ к нему. В соответствии с п. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к каждому участку должен быть обеспечен доступ, проход или проезд от земельных участков общего пользования к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута.

Это обязательное требование, в межевом плане для этого есть отдельная графа.

Согласно положениям ст. 274 ГК РФ, в случае отсутствия доступа земельного участка к землям общего пользования, собственник такого земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Вообще, при обустройстве нового СНТ владелец может передать дороги в общую долевую собственность членов данного СНТ либо передать земельные участки общего пользования в собственность муниципалитета. Учитывая, что в Вашем случае он это не сделал и намерен судя по всему каким-то образом препятствовать доступу или взимать за это плату, есть смысл, если не договоритесь, обращаться с административным исковым заявлением в суд к муниципалитету, с требованием о возложении обязанности обеспечить право гражданам на свободное и безвозмездное пользование землями (территориями) общего пользования. 

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, Татьяна.

Ситуация, которую Вы описываете, попадает под регулирование гражданского законодательства о сервитутах и правах на подъезд к своему участку. 

Собственник безусловно имеет право распоряжаться своим имуществом, в том числе делить землю на участки и продавать их.

Но! При этом существует обязательное ограничение — он не может лишить других собственников законной возможности пользования своим участком, в частности доступа к публичной дороге.

То есть оставлять участки без подъезда он не имел права.

В ГК РФ закреплены следующие положения.

ст. 274 устанавливает:

«Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.»

То есть, статья 274 ГК РФ прямо говорит, что если участок, предназначенный для доступа к дороге, принадлежит другому лицу, собственник может требовать установления сервитута, но только в объёме, необходимом для доступа.

Вы вправе требовать установления публичного или частного сервитута для подъезда к Вашему участку, если иначе доступ к нему невозможен.

В Вашем случае есть два варианта — через соседние участки или через участок, который ранее был предназначен как подъезд.

Практически через семь участков сервитут устанавливать крайне неудобно и дорого.

Если же устанавливать сервитут на участок, который был ранее предусмотрен как подъезд, он накладывается на весь участок, что технически соответствует закону, но создаёт возможность для злоупотребления со стороны собственника, когда фактически за пользование дорогой требуют плату.

В силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ:

Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Я советую Вам попробовать действовать через публичный сервитут, потому что этот вариант позволяет узаконить дорогу как общедоступный подъезд, который будет закреплён постановлением администрации и зарегистрирован в Росреестре.

После этого собственник участка, на котором проходит дорога, не сможет перекрывать проезд или требовать плату, а обязанности по содержанию дороги может взять на себя муниципалитет.

Для этого:

1. Составляется одно коллективное заявление об установлении публичного сервитута.

В тексте указываются все заявители — их ФИО, адреса и кадастровые номера участков.

Можно начать формулировку так: «Мы, нижеподписавшиеся собственники земельных участков, расположенных по адресу ________, обращаемся с просьбой об установлении публичного сервитута для обеспечения проезда к нашим участкам...»

2. Назначается представитель группы.

В заявлении прямо прописывается: «Для взаимодействия с администрацией по данному вопросу уполномочиваем представлять наши интересы ФИО, проживающего по адресу ________, телефон ________, e-mail ________».

Каждый заявитель ставит подпись под заявлением, а к нему можно приложить простые письменные доверенности (в свободной форме, нотариус не нужен) на представителя.

3. Представитель подаёт заявление в администрацию муниципального образования лично, через МФЦ или электронную приёмную. Обязательно получить входящий номер и дату регистрации.

К заявлению необходимо приложить выписку ЕГРН на Ваш участок, схему расположения дороги, фото, подтверждающие факт её использования, и, если есть, старые переписки/объявления продавца с обещанием “дорога будет общей".

4. Дальше представитель ведёт переписку, получает ответы, приглашения на слушания и информирует остальных участников.

При положительном исходе, после рассмотрения обращения администрация проводит публичные слушания и принимает постановление об установлении публичного сервитута, которое затем регистрируется в ЕГРН и обеспечивает законный доступ ко всем участкам.

Пункт 2 статьи 23 ЗК РФ:

Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Если администрация откажет в установлении публичного сервитута либо не примет решение в установленный законом срок, Вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ), — об оспаривании отказа или бездействия администрации и об обязании установить публичный сервитут в соответствии со статьёй 23 Земельного кодекса Российской Федерации.