Купля-продажа земельного участка без межевания

Здравствуйте Ольга!

Выход из ситуации довольно простой — Вам необходимо заключить предварительный договор. 

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Всего Вам доброго Удачи!

С уважением, 

Ярослав Цветков.

Добрый день!

Межевание сильно затянулось и я опасаюсь, что нынешний владелец просто откажется от нашей договоренности. Есть ли возможность оформить эту сделку купли-продажи сейчас. Чтобы я уже прекратила быть в подвешенном состоянии.

Olga

Да, возможно, в 2008 году были изменения и теперь участок можно продать и без межевания.

Кроме того возможен также вариант с предварительным договор купли-продажи, то есть Вы заключаете предварительный договор, отказаться от него собственник уже не сможет, если будет отказываться — его всегда можно будет принудить через суд к совершению сделки:

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Удачи Вам!

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Можно заключить предварительный договор или выкупить весь участок.

В предварительном договоре нужно обговорить условия, дату до которого нужно разделить участок и размер участка который подлежит продаже Вам.

Предварительный договор будет обязательно в письменной форме.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Здравствуйте!

Согласна с коллегами — нужно оформить предварительный договор купли -продажи, или оформить задаток под будущую сделку.

Странно, что речь идет о затягивании сроков — в данном случае их можно легко просчитать — межевание — максимум 2 недели. Постановка на кадастровый учет двух участков — 20 рабочих дней, регистрация документов в УФРС — 30 дней. И все- можно оформлять сделку.

Удачи Вам!

Здравствуйте Olga!

Оформить договор купли-продажи участка, без согласия его собственника конечно нельзя. Как советуют коллеги Вы можете оформить предварительный договор купли-продажи. Если в последствии хозяин участка откажется продавать участок, то при наличии предварительного договора можно обязать его через суд заключить основной договор. Непонятно как были заключены договоренности о продаже участка в настоящее время. Если просто на словах, то доказывать в дальнейшем, что они были будет очень проблематично.

Уважаемая Ольга! При оформлении договора купли- продажи земельного участка ввиду последних изменений в законодательстве можно обойтись без межевания. Уточнение площади, определение границы земельного участка производятся по желанию его владельца.В закон были внесены поправки, в соответствии с которыми при оформлении земли в собственность, при ее продаже, дарении и передаче в наследство межевание делать не обязательно. Так, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12124625/#ixzz348YxnXjC устанавливает:

2.6. Принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи осуществляются при наличии кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке, полученной исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в органе кадастрового учета.

При этом отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке на основании и в порядке, которые установлены частями 12 и 13 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не является основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка в порядке, установленном настоящим пунктом.

Изменение площади земельного участка, права на который переоформлены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, в результате уточнения местоположения его границ не является основанием для удовлетворения требований продавца или покупателя об изменении цены, уплаченной за такой земельный участок.Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12124625/#ixzz348YrkhkB

Другими словами, приобретая участок без межевания, Вы принимаете те границы участка, которые указаны в документах. Цена, если в будущем будут выявлены несоответствия площади участка фактическим размерам, как следует из приведенного закона, не будет меняться. В остальном согласна с мнением коллег, лучше заключить предварительный договор.

Уважаемая Ольга!

Если участок стоит на кадастровом учете, и если Вы, как покупатель  не будете настаивать на установлении границ (межевании), то фактически можете совершать сделку.  Если участок не стоит на кадастровом учете,  то межевание придется делать, для постановки участка на кадастровый учет. Так как при регистрации сделки Вам потребуются определенные документы: договор купли- продажи, кадастровый паспорт на землю, свидетельство о собственности и т.д

На практике купля — продажа земельных участков проходит и без межевания. 

Теоретически межевание можно вообще не делать,  вот если только в будущем возникнут споры о границах с соседями, то доказать границы своего участка будет очень проблематично, и опять нужно будет прибегать к межеванию.

На сегодняшний день, если Вы опасаетесь отказа продавца от сделки, либо заключите предварительный договор, как советуют мои коллеги,  либо  оформите сделку купли — продажи (попробуйте снизить цену) земельного участка без межевания, межевание проведет сами, когда станете собственником.

Желаю удачи!

Марина Владимировна, а что вы предлагаете продать — несуществующий участок? 

Возможность продажи земельного участка с декларативно установленными (без межевания) границами —  это одно. Возможность продажи несуществуюющего участка — совсем другое. Участки без межевания всегда продавались, и это не проблема.

Попробуйте продать  участок, которого пока (до установления границ) нет — вот это, мягко говоря, проблема. Есть один большой участок. Он стоит на кадастровом учете. Это — определенный, индивидуально-обособленный объект недвижимости. И если бы речь шла о продаже этого участка, его можно было продать даже без межевания. 

Но речь — вообще о другом, собственник ведь не собирается весь участок продавать. Он хочет продать часть участка. Но части участка продать невозможно. Для продажи ему придется из одного участка «сделать» два, один из. которых будет продан.

И пока участок не разделен на два, продавать просто нечего — нет двух объектов недвижимости. А появятся они не ранее, чем будет проведено межевание, и вновь сформированные участки не будут поставлены на кадастровый учет.

У Вас будет достаточно рисковая сделка, даже при заключении предварительного договора. Поскольку в предварительном договоре Вы будете обязаны указать местоположение земельного участка + важный пункт  «площадь земельного участка соответствует результатам межевания». А если в предварительном договоре Вы укажете  «площадь участка нельзя однозначно определить» — то это значит, что в случае какого либо спора, этот кадастровый план не сможет подтвердить точные границы Вашего участка. Далее, в  соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет (т.е. участок имеет все данные, позволяющие выделить его из других земельных участков + кадастровый номер). 

Теперь по межевание и кадастровому номеру. В соответствии со ст.17  ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» -  «Сроки осуществления кадастрового учета»:

1. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя — в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя. Срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В случае представления заявления о кадастровом учете либо заявления об учете адреса правообладателя через многофункциональный центр срок, указанный в настоящей части, исчисляется со дня передачи многофункциональным центром соответствующего заявления в орган кадастрового учета.(в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 2. Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия не в связи с заявлением о кадастровом учете, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 3. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости: 1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости); 2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или учете адреса правообладателя); 3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости).

Отсюда — если возникают какие то проблемы с получением кадастрового номера, то это уже достаточно странно, особенно в ситуации, когда у продавца в наличии все документы (свидетельство, например). Хотел обратить Ваше внимание на то, что при возможном судебном разбирательстве кадастровый план участка + кадастровые выписки — это будет неоспоримым доказательство в случае возникновения спора по границам участка. 

Поэтому не рекомендую заключать предварительный договор. Может быть вначале проверить действительно ли владелец участка является его собственником, провести межевание и получить кадастровый номер, а потом уже заключить договор купли-продажи. 

Или, как вариант, предоставить в долг владельцу участка денежные средства (например, 10 % стоимости участка) под залог собственности (свидетельство же есть). После всех оформлений земельного участка, договор займа расторгается, залог возвращается владельцу. 

Как понял из фабулы дело в следующем: у вашего контрагента имеется в на праве собственности земельный участок, часть которого он хочет продать в вашу собственность. Вы хотите, что бы отношения были оформлены не на словах, а посредством договора.

В таком случае, считаю, что возможно составить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (части земельного участка). В результате процедура сводится вся к индивидуализации будущей вещи (определения размеров, границ, площади и др. индивидуализирующих признаков).

Честно говоря не понимаю, почему коллеги уверены, что определять границы будущего земельного участка не обязательно (проводить межевание), так как приобрести право собственности на вновь созданный объект недвижимости можно только определив его индивидуализирующие признаки (в данном случае границы и т.д.) и только после этого регистрируется право собственности.

Указанные положения о том, что межевание не проводится применяются только при передаче всего земельного участка целиком, а в вашем случае, передается другой земельный участок, как самостоятельный объект недвижимости.

По поводу предварительного договора могу сказать, что его заключение порождает только обязательство по заключению основного договора купли-продажи. Даже если будет заключен такой договор, вам можно отказать в заключении основного просто на том основании, что нет объекта недвижимости, не говоря уже об иных основаниях.

Конечно, приемлемым будет способ заключения договора купли-продажи будущей недвижимости, ее и обеспечить можно будет неустойка, задаток, поручительство и т.д.).