Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Могут ли отменить покупку комнаты после банкротства продавца ИП?
Здравствуйте. Была приобретена комната в январе 2017 году по цене 450 тысяч рублей по предварительному договору купли-продажи. В момент приобретения была под обременением ипотеки.
Основной договор был заключен в январе 2024 года по ценеа 450 тысяч рублей согласно предварительному договору и оформлено в собственность.
В сентябре 2025 года, продавец ИП объявляет процедуру банкротства. Могут ли отменить сделку в таком случае и забрать недвижимость?
Здравствуйте, Александр!
Просто так взять и забрать только потому, что он подал на банкротство — не могут.
Для оспаривания любой сделки, в том числе и этой должны быть основания.
Есть общие основания, есть специальные основания (ст. 61.1-61.2. ФЗ «О несостоятельности „банкротстве“).
Поэтому надо смотреть как проходила сделка, каким образом проводилась оплата, была ли цена рыночной, была ли финансовая возможность у Вас заплатить эти деньги и пр.
Там достаточно сложный механизм оспаривания.
То обстоятельство, что сначала был предварительный договор, потом основной еще ни о чем не говорит.
Вообще не факт что ее признают недействительной и заберут недвижимость.
Если будут оспаривать, то нужно будет доказывать со своей стороны, что со сделкой все в порядке.
Здравствуйте!
Сделку теоретически могут оспорить, но только при определенных условиях.
ч. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве
Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Если докажут, что у продавца уже были задолженности в январе 2024 года, когда заключался основной договор, и Вы об этом знали, могут оспорить.
Здесь управляющий должен доказать, что продавец-ИП в момент продажи уже не мог платить по долгам, и вы об этом знали или должны были знать.
По ч. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, если сделка совершена за год до принятия судом заявления о банкротстве и цена была сильно занижена, могут оспорить, если прошло больше времени, то оспорить будет сложнее по срокам.
Условия предварительного договора от 2017 года не будут иметь значения, суд смотрит на условия основного договора 2024 года.
Если сделку признают недействительной, комнату вернут в конкурсную массу продавца для продажи с торгов, а Вам включат требование о возврате 450 тысяч рублей в реестр кредиторов (скорее всего, получите лишь часть суммы после распределения).
Суд при оспаривании будет проверять рыночную стоимость комнаты в январе 2024 года с учетом ипотеки; была ли цена 450 тыс. реальной или заниженной; мог ли продавец в тот момент платить по долгам; знали ли Вы о его задолженностях и могли ли знать.
Предварительный договор защищает от того, чтобы кто-то из сторон не передумал от заключения основного договора, получается, что обязывает обе стороны заключить основной договор.
Но! При оспаривании сделки смотрят какая была фактическая стоимость и когда была совершена покупка. К тому же Вы же сами понимаете, что стоимость недвижимости с 2017 до 2024 года выросла в несколько раз.
Здравствуйте!
Да, сделку могут отменить, поскольку договор, заключенный в январе 2024 года, может быть признан недействительным как сделка с предпочтением (сделка, направленная на вывод активов из конкурсной массы) в рамках банкротства продавца
В рамках банкротства управляющий может оспорить сделки, совершенные незадолго до процедуры банкротства, особенно если они были совершены по заниженной цене или на нерыночных условиях.
Цена в 450 тысяч рублей, которая не изменилась с 2017 по 2024 год, может быть признана подозрительной. Это является косвенным признаком возможного вывода активов из конкурсной массы и может стать основанием для оспаривания сделки.
В суде советую приводить довод о том, что денежные средства передавались Вами по предварительному договору именно в 2017 году. В договоре указано, что Ден. Средства переданы и стороны это подтверждают? Либо может быть составлялась расписка в получении денежных средств? Есть иные доказательства, например, подтверждение перевода Ден.средств?