Как правильно осуществлить такую сделку?

Когда вы покупаете нежилое помещение, первым делом нужно понять, что именно вам продают — долю в общем объекте или отдельное помещение. Это звучит как мелочь, но на практике от этого зависит вообще всё: форма сделки, нужно ли уведомлять сособственников, какие будут риски и как оформлять документы.

Чтобы разобраться, просто откройте выписку из ЕГРН. Если в ней значится один объект площадью, например, 65 м², и там указаны два собственника с долями — скажем, 20/65 и 45/65, — то юридически это единый объект, находящийся в долевой собственности. А вот если в выписке отражены два самостоятельных помещения с отдельными кадастровыми номерами (одно — 20 м², другое — 45 м²), значит, долевой собственности нет, и вы покупаете отдельный объект недвижимости. В первом случае речь идёт о продаже доли, во втором — о классической купле-продаже недвижимости. И это ключевое различие.

Почему это важно? Потому что если вы покупаете долю, сделка должна проходить у нотариуса, и обязательно нужно соблюдать преимущественное право покупки другого сособственника (ст. 250 ГК РФ). Если пренебречь этим, сособственник может через суд за три месяца перевести на себя права и обязанности покупателя, то есть просто «забрать» у вас сделку — и вы останетесь ни с чем, кроме возврата денег. Если же это отдельное помещение, тогда процедура проще: нотариус не нужен, никого уведомлять не требуется, просто заключаете договор купли-продажи и регистрируете переход права в Росреестре по 218-ФЗ.

Теперь о проверках. При покупке отдельного помещения обязательно закажите свежую выписку ЕГРН — посмотрите, кто собственник, есть ли обременения (ипотека, аренда, арест), совпадает ли площадь и планировка. Проверьте основание права продавца — это может быть договор, акт приёма-передачи или решение суда. Ещё важно убедиться, что у помещения законный вход, а все перепланировки оформлены по техплану, особенно если затрагивались несущие конструкции. В договоре купли-продажи пропишите точное описание помещения с кадастровым номером, площадью и адресом, приложите план из ЕГРН, зафиксируйте, что обременений нет, и определите порядок расчётов — лучше через аккредитив или депозит. После подписания передаточного акта регистрируете переход права в Росреестре, и всё — вы полноправный собственник.

А вот если всё-таки продаётся доля в общем объекте, то здесь бюрократии и рисков больше. Нотариус обязателен. Перед сделкой он должен удостовериться, что соблюдено преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого продавец через нотариуса направляет второму сособственнику официальное уведомление, где указывает все условия сделки — долю, цену, порядок расчётов, сроки. Нотариус фиксирует отправку и получение этого уведомления через ЕИС нотариата — это важно, чтобы потом не было споров, «получил или не получил». С этого момента нужно выждать 30 дней: если сособственник не изъявил желания купить долю, нотариус оформляет сделку с вами. Если нарушить эту процедуру, суд с большой вероятностью встанет на сторону второго собственника. Верховный суд уже не раз разъяснял, что «надлежащее уведомление» — это не просто «сообщить о намерении», а именно предложение заключить договор на тех же условиях, что и с покупателем.

В договоре у нотариуса обязательно указать, что преимущественное право соблюдено, и приложить доказательства извещения. Нотариус сам направит документы на регистрацию перехода права. И ещё: обязательно закрепите порядок пользования помещением, особенно если вы фактически пользуетесь какой-то выделенной частью (например, вашими 20 м² из 65 м²). Это поможет избежать споров с сособственником о проходах, инженерии, витринах и прочих бытовых вещах.

Теперь представьте, что продавцы согласятся сделать всё по уму — разделить объект. Это идеальный вариант. Два собственника договариваются, вызывают кадастрового инженера, тот делает технический план на раздел — поэтажку, схемы, входы. Потом в Росреестр подают заявление о кадастровом учёте и регистрации прав на два новых помещения (на основании соглашения о разделе или решения суда). После этого долевая собственность прекращается, и появляются два самостоятельных объекта — например, 20 м² и 45 м². Всё: ни долей, ни преимущественных прав по ст. 250 ГК РФ больше нет. Это чистая сделка, без нотариуса, без рисков оспаривания.

Покупателю такой вариант гораздо выгоднее. У вас будет свой отдельный объект с собственным кадастровым номером — проще продать, проще оформить ипотеку, и никто не будет вмешиваться в ваши дела. Да и в будущем конфликтов с соседним владельцем гораздо меньше.

В любом случае, перед покупкой попросите у продавца стандартный пакет документов: актуальную выписку ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический план, справку об отсутствии долгов, письмо от УК или ТСЖ о не возражении против смены собственника. Если продавец состоит в браке, понадобится нотариальное согласие супруга. А если это юридическое лицо — пусть покажут решение или протокол о согласии на сделку, чтобы потом не оказалось, что договор оспорен как «сделка с заинтересованностью».

И, наконец, пару слов о типичных ошибках. Часто пытаются обойти преимущественное право через «дарение» или «отступное». Суды это моментально раскусывают и переквалифицируют сделку по ст. 10 и 170 ГК РФ как притворную. Сособственник всё равно сможет в течение трёх месяцев перевести сделку на себя. Вы потеряете время и нервы, а вернуть сможете только сумму покупки — без компенсации убытков. Так что играть с этим не стоит. Ещё одна ловушка — не закрепить порядок пользования. Это источник бесконечных ссор: кто где хранит товар, у кого ключи от двери, кто чинит трубы. Минимум — приложите план с вашим контуром и акт приёма-передачи.

Если бы я выбирал стратегию, то сделал бы так: сначала убедился, что объект действительно один, и предложил продавцам разделить его на два самостоятельных помещения. Это самый надёжный путь — после раздела вы покупаете своё помещение без лишних согласований и рисков. Если раздел невозможен — тогда только нотариальная сделка с идеальной процедурой уведомления. Никаких обходных путей.

И, наконец, короткий план действий. Сначала закажите выписку ЕГРН — поймите, что именно вы покупаете. Если это доля — решайте с продавцом вопрос раздела. Если он против — готовьтесь к нотариальной сделке с соблюдением ст. 250 ГК РФ. На сделке, будь то доля или отдельное помещение, обязательно приложите план, акт, укажите порядок расчётов (лучше через аккредитив) и пропишите гарантийные заявления продавца об отсутствии обременений.

Тогда даже в сложной ситуации с долевой собственностью вы будете защищены максимально — и юридически, и финансово.