Как вывести эту квартиру из объема делимого имущества?

Когда супруги покупают квартиру в браке, закон сразу предполагает, что это их общее имущество — неважно, кто из них подписывал договор, на чьё имя оформлена собственность и даже кто внёс деньги. Это так называемая презумпция совместной собственности по статье 34 Семейного кодекса РФ. Однако, как и любая презумпция, она может быть опровергнута. И вот тут начинается самое интересное: если удастся доказать, что квартира оплачена исключительно личными средствами одного из супругов, её можно вывести из раздела.

Ключ к этому — статья 36 СК РФ. В ней сказано, что имущество, полученное одним из супругов безвозмездно (например, в дар или по наследству), является его личным. Верховный суд неоднократно подтверждал: важно не то, на кого оформлено имущество, а чьи деньги реально пошли на покупку. Если личные — квартира остаётся за тем, кому принадлежали эти средства, и «совместный» режим просто не включается.

Особое внимание суды уделяют случаям, когда деньги на покупку дала мама или родители одного из супругов. Есть яркий пример из практики — дело № 45-КГ16-16, где Верховный суд отменил решение о делении квартиры пополам. Он прямо указал: если покупка профинансирована подаренными деньгами, суд обязан определить доли пропорционально вложениям. А если общих средств не было вовсе — значит, квартира полностью личная. Проще говоря, суд не смотрит на фамилию в ЕГРН, он ищет источник денег.

Чтобы доказать, что квартира куплена именно на подаренные средства, нужно показать три вещи. Во-первых, сам факт дарения денег именно вам, а не «на нужды семьи». Во-вторых, связать этот подарок с оплатой квартиры — показать трассировку: откуда деньги пришли, на какой счёт, когда и как ими заплатили за жильё. И в-третьих, подтвердить, что общих вложений почти не было. Всё это — бремя того супруга, который утверждает, что имущество личное. Это устоявшаяся позиция Верховного суда.

Иногда люди переживают: «А если мама давала деньги наличными, без бумажек — не конец ли делу?» Нет, вовсе нет. Статья 574 Гражданского кодекса РФ разрешает устную форму дарения денег между гражданами, особенно если сам дар уже совершен. Просто суду нужно помочь поверить в реальность этой передачи — собрать максимум косвенных и письменных доказательств.

Что реально работает на практике? Самое сильное — банковские выписки: поступления на ваш счёт, потом списание на оплату квартиры или задатка. Ещё важны документы вашей матери: откуда у неё деньги — продажа имущества, снятие крупных сумм, её банковские движения. Затем — нотариальное заявление от матери, где она пишет, что подарила вам конкретную сумму на покупку квартиры в определённое время. Это не фиктивное «дарение задним числом», а подтверждение реального факта, и суды это понимают. Также могут помочь переписка или сообщения, где мать говорит о передаче денег «на квартиру сыну». И, конечно, документы самой сделки — договор, платёжки, где виден ваш счёт. Иногда юристы советуют даже сделать таблицу пропорций: какая часть цены оплачена подарком, какая — общими средствами (если они вообще были).

Когда дело дойдёт до суда, важно правильно сформулировать требования. Если доказательств достаточно, нужно просить признать квартиру личной собственностью мужа и исключить её из совместно нажитого имущества — со ссылкой на статью 36 СК РФ и позицию ВС. Если же есть доля общих средств — просить определить доли пропорционально вложениям, как это было сделано в упомянутом деле 45-КГ16-16. Обе формулировки можно использовать альтернативно, особенно если супруга требует «делить пополам».

Подавать иск нужно по месту нахождения квартиры — так устанавливает статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если другая сторона обратилась не туда, можно заявить возражение и потребовать передать дело в нужный суд.

Что стоит сделать уже сейчас? Во-первых, собрать денежный след — все выписки, документы по торгам, доказательства источника денег у матери. Во-вторых, оформить нотариальное заявление от матери о дарении. И, наконец, подготовить финансовую смету — простую таблицу, где видно, что покупка оплачена подарком, а не общими средствами. В процессе — подать встречный иск, заявить о вызове матери как свидетеля, попросить суд истребовать недостающие банковские данные.

Есть и важные предостережения. Не стоит сейчас продавать, дарить или переоформлять квартиру. Даже если она записана на одного супруга, без нотариального согласия второго любая сделка может быть оспорена (п. 3 ст. 35 СК РФ). Суд может даже наложить обеспечительные меры, чтобы предотвратить отчуждение. Также нельзя «рисовать» фиктивные дарственные — суды прекрасно видят, когда документы создаются задним числом. Гораздо надёжнее — честное заявление дарителя и объективные доказательства. И, конечно, не стоит упирать на аргументы вроде «мы там не живём» или «это для дочери» — суду важен только источник денег, а не семейные намерения.

Если доказательств не хватает для полной «личной» истории, всё равно можно просить отступить от равенства долей. Верховный суд последовательно считает, что общим признаётся только то, что реально оплачено общими средствами, а подаренное — личное. Такой подход сейчас устойчив и предсказуем.

В итоге стратегия проста: собрать документы, показать происхождение денег, грамотно выстроить процесс и держать подсудность в Москве. И если всё сделать последовательно, шансы вывести квартиру из раздела вполне реальны. Ведь суды сегодня всё чаще смотрят не на формальности, а на реальный источник средств — именно он решает, кому по праву принадлежит квартира, даже если формально она куплена «в браке».