Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имеет ли право администрация города изьять единственную дорогу подхода и подьезда к мкд которой
Имеет ли право администрация города изьять единственную дорогу подхода и подьезда к мкд которой пользовались жильцы 68 лет путём отмежевания и передачи в аренду под застройку без предоставления иного пути прохода к месту жительства.
Добрый день,
Администрация не имеет права изымать единственный подъезд/подход к МКД и передавать его под застройку без обеспечения альтернативного доступа жильцам. Обеспечение подхода и проезда к жилым домам — обязанность органов местного самоуправления.
Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме и использования придомовой территории регулируется следующими нормами:
Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Без решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома пользование объектами общего имущества со стороны отдельных лиц незаконно.
Ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме.
Статья 39 Жилищного кодекса РФ. Придомовая территория, то есть земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Судебная практика показывает, что орган местного самоуправления должен соблюдать свою обязанность — включить проезд к дому граждан в документы территориального планирования муниципального образования, определить балансодержателя или подрядчика по содержанию проезда. В случае не исполнения указанных обязательств это повлечет нарушение граждан на свободный доступ к объектам социальной инфраструктуры и доступ к ее дому экстренных служб.
Если это произошло:
Вы можете обратиться в администрацию города с требованием вернуть/сохранить доступ.
Затем – в прокуратуру и Роспотребнадзор с жалобой на нарушение жилищных прав.
После этого возможно подать иск в суд с требованием признать действия администрации незаконными и обязать обеспечить проход/проезд, а также отменить передачу земли под застройку.
Преимущества обращения в суд: решение будет обязательно к исполнению, часто применяется обеспечительная мера — приостановка строительства. Риски: возможно, процесс затянется, потребуется привлечение специалистов (юрист, землеустроитель).
1. Придомовая территория: что это
По ст. 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: земельный участок, на котором расположен МКД, и который необходим для его эксплуатации, относится к общему имуществу собственников. Его границы определяются проектной, технической документацией или по фактическому использованию.
Если межевание проведено по отмостке (линии фундамента/основания дома, что упрощает работу администрации, но, как правило, противоречит интересам жителей), тогда, согласно выписке из ЕГРН, земля за пределами отмостки может НЕ считаться придомовой территорией.
Однако:
Если вы и другие жильцы на протяжении многих лет фактически пользовались данной территорией (проход, проезд, благоустройство, парковки, дорожки и т.п.), существует судебная практика, когда такую территорию признавали придомовой, либо взыскивали сервитут в пользу жильцов (право прохода/проезда).
Определение границ земельного участка не должно ущемлять права жителей на доступ к собственности. Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 года №10/22, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Верховный Суд РФ отмечал, что при проведении публичных слушаний по проектам планировки территории и её межеванию всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения и предложений.
Например, в одном из дел Верховный Суд заключил, что формирование земельного участка под корпусом дома не соответствовало требованиям законодательства и нарушило права лиц, проживающих на соответствующей территории. Суд указал, что участок изначально формировался как единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей многоквартирного дома, а при проведении межевания особенности формирования территории жилого комплекса как единой не были учтены.
2. Что делать в вашей ситуации
Пошагово:
Получить выписку из ЕГРН по вашему дому — посмотреть, что указано по границам участка.
Обратиться в администрацию с требованием скорректировать межевание (приложить исторические документы, фотографии, свидетельства о пользовании территорией).
Коллективно обратиться в прокуратуру и к главе администрации: сообщить о нарушении вашего права пользования проходом/проездом и ущемлении жилищных прав, сославшись на нормы ЖК РФ.
Готовить коллективный иск в суд о признании права пользования спорной территорией, либо о наложении сервитута в вашу пользу.
3. Альтернативные пути
Попробовать инициировать перемежевание территории через собрание жильцов и обращение в Росреестр.
Запросить разработку проекта планировки территории, чтобы формально подтвердить присутствие дороги/прохода.
Важно собрать максимум доказательств: акты, квитанции по благоустройству, фотографии, свидетельские показания соседей о многолетнем пользовании.
4. Риски и преимущества
Плюсы обращения в суд: права жильцов могут быть восстановлены, появляется основание требовать изменения границ участка или наложения сервитута. Пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ — Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Минусы: процесс затяжной, возможно, потребуется экспертная оценка и работа с кадастровым инженером.
Рекомендация:
Собирайте жильцов (коллективное обращение всегда эффективнее), пишите официальные заявления в администрацию, прокуратуру, а при отказе — подавайте коллективный иск.