Подскажите пожалуйста. Покупаем квартиру. Продавец приобретала недвижимость не в браке, с привлечением ипотеки, потом вышла замуж и погашение долга по ипотеке произошло со время брака. Нужно ли нам истребовать нотариальное согласие супруга на продажу. Если согласия нет, в этом случае что нам грозит и есть ли риски при покупке данной квартиры?
Добрый день, Влад
Если квартира куплена ДО брака на имя продавца и в момент покупки ипотека оформлена только на неё, то квартира изначально — её личная собственность (ст. 36, 34 СК РФ).
Однако, если ИПОТЕКА полностью или частично погашалась в браке за счёт общих (семейных) средств, второй супруг вправе претендовать на долю в этой квартире вне зависимости от того, на чьё имя она оформлена (ст. 34, 37 СК РФ).
Продажа квартиры:
При продаже имущества, которое может быть признано совместной собственностью, требуется нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
Если согласие не получено, то супруг вправе потом оспорить сделку как совершённую без его согласия, и есть риск признания её недействительной.
Ваши риски:
Если нет согласия супруга и если суд установит, что погашение ипотеки было совместными средствами (например, зарплаты двух супругов, средства «материнского капитала» и пр.), супруг продавца вправе в течение года после того, как узнает о продаже, обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной (ст. 35 СК РФ, ст. 167 ГК РФ).
В случае признания сделки недействительной вам придётся вернуть квартиру, а деньги взыскивать с продавца.
Что делать:
Обязательно истребуйте нотариальное согласие супруга (даже если владелица одна в выписке из ЕГРН).
Потребуйте у продавца документы, подтверждающие источник средств, которыми гасилась ипотека во время брака (справки с работы, банковские выписки, договора дарения, если средства личные и т.д.).
Проверьте, не состоит ли продавец сейчас в браке (запросите свежую справку о браке).
Уточните, был ли использован для погашения ипотеки маткапитал — тогда нужно согласие органов опеки, если есть дети.
При отсутствии нотариального согласия супруга ПРИОСТАНОВИТЕ сделку до его предоставления.
Альтернативы:
Если получить согласие супруга невозможно, поставьте вопрос о разделе личных средств/долей через соглашение супругов, зарегистрированное у нотариуса, — такая практика возможна, если доля супруга нулевая (но это еще больший повод для проверки с юристом).
Включите в договор пункт о гарантии отсутствия претензий со стороны супруга, подкреплённый согласием, чтобы минимизировать риски.
Резюме:
Покупка без нотариального согласия супруга — значительный риск признания сделки недействительной. Не соглашайтесь на покупку без такого согласия.
Здравствуйте!
Не соглашусь с коллегой.
Все верно — если покупка была до брака (как у вас), это ЛИЧНОЕ имущество, при его продаже согласие не требуется.
В то же время ипотека в период брака дает мужу лишь право требовать с жены компенсацию в размере 50% платежей.
На долю он право не имеет. Соответственно и согласие его не нужно получать.
Нет, такого не будет, потому что покупка была до брака. Платежи по ипотеке не дают право на долю. Ему придется через суд взыскивать с жены эту компенсацию. К вам он не вправе предъявлять претензии.