Возможно ли сохранить ипотеку на теряя земли?

Добрый день, Ольга.

Да, возможно. Все верно, один из вариантов «привлечение 3го лица».

При этом положения действующего законодательства, позволяют пройти процедуру банкротства сохранив при этом «ипотеку»

В силу ст. 213.10-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 N 127-ФЗ, на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве гражданина, но не ранее истечения срока, предусмотренного п. 2 ст. 213.8 ФЗ № 127  (2 месяца), гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами. 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/774bd23faf3466a6e948f888b91268ca7470ea98/

Когда супруги оказываются в банкротстве, судьба ипотечной квартиры становится одной из самых чувствительных тем. Формально квартира — предмет залога, и распоряжение ею в процедуре банкротства осуществляется в особом порядке: залоговый кредитор (банк) имеет приоритет. Миф о том, что «единственное жильё неприкосновенно», в случае ипотеки не работает. Закон прямо говорит: принудительная продажа допускается, если допущено существенное нарушение — просрочка более трёх месяцев или долг превышает 5% от оценочной стоимости жилья, указанной в договоре ипотеки. Если же таких порогов нет и банк не настаивает на продаже, суды сегодня всё чаще поддерживают вариант сохранения квартиры через отдельное соглашение с банком или утверждённый судом «локальный план». Это подтверждено свежими обзорами Верховного суда РФ (ВС РФ) — когда обязательство «живое» и добросовестно обслуживается, залог не трогают.

На практике стратегия проста: нужно показать и суду, и банку, что по ипотеке нет «существенного нарушения» — платежи идут, график соблюдается, долг минимален. Тогда логика суда очевидна: если жильё обслуживается, нет смысла его реализовывать.

Можно ли оставить ипотеку «за собой», если вы тоже проходите процедуру банкротства? Да, можно, но нужно понимать механику. Закон допускает, чтобы платил не сам должник, а третье лицо. По ст. 313 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника, если это исполнение возложено третьим лицом. Это удобно: вы банкрот, но кто-то — родственник, партнёр или компания — может вносить платежи напрямую в банк, не создавая юридических рисков. Главное — уведомить банк письменно, сослаться на ст. 313 ГК РФ и оформить короткое соглашение: «Я (должник) возлагаю исполнение на ФИО/ООО…; третье лицо согласие даёт».

Важно не путать исполнение и перевод долга. Чтобы перевести долг на другое лицо формально, нужно письменное согласие банка. Без него перевод ничтожен (ст. 391 ГК РФ). Но в банкротстве это часто решают через мировое соглашение или утверждённый судом «локальный план», где банк прямо соглашается на новый порядок обслуживания долга.

Если банк и суд видят, что по ипотеке идёт реальное исполнение, они, как правило, поддерживают сохранение квартиры. Суд утверждает отдельное соглашение: банк получает своё, квартира остаётся у должника, а продажа не требуется. Причём согласие других кредиторов в этом случае не нужно, потому что речь идёт о залоговом требовании банка — это подчеркнуто и в судебной практике, и в позиции КонсультантПлюс.

Сложнее, когда в банкротстве оба бывших супруга. Здесь действует особый порядок, установленный Постановлением Пленума Верховного суда РФ: общее имущество и общие долги делятся пропорционально между двумя конкурсными массами. Реализуют имущество в том деле, на ком оно формально числится. То есть если ипотечная квартира оформлена на одного, она «живёт» внутри его процедуры, и только там решается её судьба. Это ещё один аргумент в пользу соглашения с банком: оно «закрепляет» сохранение квартиры именно в этом деле.

Отдельная история — земля. По общему правилу, земельный участок входит в конкурсную массу, если на него не распространяется исполнительский иммунитет. Иммунитет есть только для участка под единственным пригодным для проживания жилым домом должника (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 3 ст. 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Причём этот иммунитет действует только если сам дом не в ипотеке. Поэтому, если это именно участок под вашим единственным домом, стоит подать заявление об исключении его из конкурсной массы — приложить выписку из ЕГРН, справку о регистрации и факты проживания. Если же участок «свободный» — например, дача или ИЖС без дома, — чаще всего его всё-таки реализуют. Спасти можно только через переговоры, выкуп третьим лицом или иные экономические решения.

ВС РФ в свежих обзорах 2024–2025 годов прямо отметил: если ипотечное обязательство по единственному жилью исправно исполняется, в том числе третьим лицом, суд может утвердить отдельное соглашение с банком и не доводить предмет ипотеки до реализации. Кроме того, пока вопрос о судьбе ипотечного жилья не решён, нельзя завершить процедуру банкротства и освободить должника от обязательств — сначала нужно определить, как будет обслуживаться ипотека.

Отсюда вытекает практический алгоритм. Сначала проверяем «пороги риска»: есть ли просрочка свыше трёх месяцев или долг выше 5% стоимости по договору? Если нет — это серьёзный аргумент против продажи. Затем оформляем третье лицо для исполнения обязательства по ст. 313 ГК РФ и уведомляем банк. Далее готовим с банком проект мирового соглашения или локального плана: график, источник платежей, условия, при которых залог не реализуется. После этого выносим документ на утверждение в суд.

Параллельно нужно держать связь с финансовым управляющим: направить ему уведомление банку, проект соглашения и доказательства платежей, чтобы он не выставил залог на торги по инерции. И помнить: любые операции от имени банкрота могут быть оспорены, а вот исполнение через третье лицо — устойчивый и безопасный механизм.

Наконец, если впоследствии захочется «переписать» кредит на себя или на другое лицо, это возможно только с согласия банка по ст. 391 ГК РФ. Обычно банки идут на это уже после завершения процедуры, когда дисциплина платежей доказана.

Главные ошибки, которых стоит избегать, — платить с «банкротных» счетов (управляющий оспорит), не оформлять документы (суд не увидит оснований оставить жильё) и надеяться на иммунитет «единственного жилья» в ипотеке (он не работает).

В итоге всё сводится к трём действиям: наладить платежи через третье лицо по ст. 313 ГК РФ, согласовать с банком отдельное мировое соглашение или локальный план, и грамотно отработать вопрос земли — либо исключить её из конкурсной массы, либо заранее обсудить выкуп. Тогда ипотечная квартира может остаться у вас, даже если и вы, и супруг — банкроты.