Как исправить ошибки в оформлении аренды и уплате налогов за сдачу квартиры

Добрый день, Алиса!

Договор найма может заключать только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
Если договор подписывали вы без доверенности, формально он может считаться оспоримым. Но на практике налоговая смотрит прежде всего на то, кто получает доход и кто его декларирует.
Так как один из собственников — несовершеннолетний ребёнок, его интересы представляет родитель (вы или супруг). Но это не даёт вам права действовать от имени супруга без доверенности.
По закону налогоплательщиками должны быть собственники квартиры (супруг и дочь).
Доход от сдачи квартиры делится пропорционально долям.
За несовершеннолетнего налог платит законный представитель (родитель).
Если вы платили налог от своего имени как самозанятая, формально это не совсем корректно: налоговая может задать вопросы, почему доход отражён у вас, а не у собственников.
Переводы на вашу карту до оформления СЗ действительно могут вызвать вопросы. Вариант с распиской — слабое, но хоть какое-то объяснение.

Посоветуйте, пожалуйста, как исправить ситуацию сделав все правильно

 Оформить нотариальную доверенность от супруга на вас для ведения всех дел по сдаче квартиры.
Заключить новый договор найма уже от имени собственников (супруг + вы как представитель дочери).
Определиться с налоговым режимом:

либо супруг регистрируется как самозанятый и платит налог с дохода,
либо подаёт декларацию 3‑НДФЛ и платит 13% (или 15% при больших суммах).
за дочь налог платите вы как законный представитель.

В декларации за год:

показать доходы именно у собственников,
приложить пояснения, что ранее налог уплачивался вами как самозанятой, но фактически это был доход семьи.
налоговая, как правило, не штрафует, если бюджет не пострадал (налог уплачен, пусть и «не тем лицом»).

Переводы на карту: лучше подготовить письменные пояснения (например, что это были возвраты займа), но главное — чтобы суммы, которые реально были арендной платой, совпадали с задекларированным доходом.

Ваша позиция в том, что налог всегда уплачивался, бюджет не пострадал, а сейчас вы хотите привести оформление в полное соответствие закону.
Обычно налоговая в таких случаях не стремится штрафовать, а предлагает «переоформить» и дальше платить правильно.

Так вы сведёте риски к минимуму и «обелите» ситуацию.

С уважением, адвокат Сарбаев К.Э.

1. супруг должен был сделать мне нотариальную доверенность; 2. он собственник, поэтому и доход его, налоги платить нужно было от его имени;

 Добрый день! Все верно, но не совсем. Будь у Вас хоть трижды генеральная доверенность доход от сдачи квартиры в аренду все равно будет не Ваш и проводить его через свое ИП ВЫ не можете поскольку по доверенности действуете как представитель. Чтобы платить налоги со своего дохода от сдачи в аренду Вам нужен договор с собственниками (супругом и дочерью), можно безвозмездный (но если у Вас УСН то в силу п. 8 ст. 251 НК РФ у Вас возникает внереализационный доход).  И вот уже имея договор с правом сдачи в аренду третьим лицам Вы можете полученные от сдачи доходы отражать как свои и уплачивать налоги через ИП или самозанятость.

Здравствуйте!

учитывая, что

а до 18 лет я законный представитель дочери, которая также является собственником

то ГЛАВНАЯ проблема собственник — несовершеннолетний ребенок, а значит действуют положения ст.37 ГК

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование ..........

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Да и какая разница от чьего имени в итеге семья платит налог, у нас общий бюджет.

разница в размере налога, подлежащего перечислению в бюджет.

поэтому

В начале года я буду сдавать декларацию, и даже не знаю, как общаться с налоговой у которой точно возникнут вопросы. Посоветуйте, пожалуйста, как исправить ситуацию сделав все правильно?

Вам, как законному представителю ребенка, и Вашему мужу надлежит подать по окончанию года декларацию и уплатить НДФЛ с дохода, полученного от сдачи квартиры в найм/аренда.

Вам же как «самозанятой» придется аннулировать чеки, по причине отсутствия законных оснований для сдачи квартиры в найм, и требовать возврата уплаченного Вами налога.

чтобы избежать сложностей с органом опеки надо открыть счет на ребенка и перечислить на него доход ребенка.

на будущее надо получить согласие опеки для сдачи доли ребенка в найм, а мужу оформить на себя «самозанятость».