Есть квартира в ипотеке. Оформлена на мужа и жена в общую совместную собственность без определения долей. На частичное погашение долга был использован материнский капитал. Возможно ли сейчас до погашения ипотеки супругам выделить доли по 1/2? А уже после погашения ипотеки будет выделены доли детям.
Здравствуйте Юлия!
Да, такая схема распределения долей возможна, но требует соблюдения определенных условий:
1. Текущее положение
-Квартира находится в совместной собственности супругов
— Использован материнский капитал
— Действует ипотечный договор
2. Порядок действий
-Необходимо получить согласие банка-кредитора на изменение условий собственности
— Составить соглашение о выделении долей между супругами (по 1/2)
-Нотариально удостоверить соглашение
— Зарегистрировать изменения в Росреестре
3. Важные условия
-После использования маткапитала обязательно выделение долей всем членам семьи (супругам и детям)
— Выделение долей супругам сейчас не освобождает от необходимости последующего выделения детских долей
-Все действия должны производиться с согласия органов опеки после погашения ипотеки
4. Последовательность действий после погашения ипотеки
— Полное погашение ипотечного кредита
— Снятие обременения с квартиры
-Составление нового соглашения о выделении долей детям
-Обязательное согласование с органами опеки
-Регистрация изменений в Росреестре
5. Необходимые документы
— Соглашение о выделении долей
-Нотариальное удостоверение
-Справка об отсутствии задолженности по ипотеке
-Разрешение банка на выделение долей
-Документы о использовании маткапитала
Важно: любые действия с квартирой, приобретенной с использованием материнского капитала, должны производиться с учетом требований закона о защите прав несовершеннолетних. Рекомендуется предварительно получить согласие банка на изменение условий собственности.
Здравствуйте Юлия, да, это возможно, и более того — это правильный и законный путь, который избавит вас от многих проблем в будущем. Вы можете выделить супругам по 1/2 доли в праве общей совместной собственности на квартиру, даже не дожидаясь погашения ипотеки.
Поскольку квартира находится в залоге у банка (в ипотеке), для любых регистрационных действий с долями (их выдел, продажа) требуется согласие залогодержателя (банка).
Порядок действий:
Обратиться в банк за разрешением.
Это ключевой шаг. Вам нужно написать заявление в банк с просьбой дать согласие на заключение соглашения о выделе долей между супругами и на последующую государственную регистрацию этого права.
Важно: Банки, как правило, не препятствуют таким сделкам, так как общая сумма залога не меняется, меняется лишь внутренняя структура собственников. Банку важно, чтобы залог сохранился. Вам могут предложить заключить дополнительное соглашение к кредитному договору.
Получить нотариальное согласие супруга (если потребуется).
Само соглашение о выделе долей между супругами по закону не требует нотариального удостоверения. Его можно составить в простой письменной форме.
Однако! Практика Росреестра и требования банков часто меняются. На сегодняшний день, если в сделке участвует недвижимость, обремененная ипотекой, и один из собственников не присутствует при подаче документов, Росреестр может запросить нотариально удостоверенное согласие отсутствующего супруга на сделку. Чтобы не было проблем, лучше всего сразу подготовить соглашение у нотариуса. Это гарантирует, что его примут на регистрацию.
Заключить Соглашение о выделе долей.
Вы с мужем заключаете письменное соглашение, в котором определяете, что доли в праве общей совместной собственности на квартиру составляют: мужу — 1/2, жене — 1/2.
Как сказано выше, для надежности и простоты процедуры лучше оформить его у нотариуса.
Подать документы на регистрацию в Росреестр.
Через МФЦ или напрямую в Росреестр вы подаете:
Заявление о государственной регистрации права.
Паспорта.
Соглашение о выделе долей (нотариальное или простое письменное + нотариальные согласия, если нужно).
Разрешение от банка (нотариально заверенная копия).
Кредитный договор ипотеки.
Выписку из ЕГРН.
После регистрации вы получите новые выписки из ЕГРН, где каждый будет значиться как собственник 1/2 доли.
Правильно поняли! Факт использования маткапитала не просто не помешает, а является главным мотиватором и правовым основанием для того, чтобы выделать доли прямо сейчас.
Ваш текущий план «сначала супругам, потом детям» является самым правильным и экономически выгодным с точки зрения уплаты госпошлины и нотариальных тарифов.
Факт использования маткапитала — это ваш козырь в переговорах с банком и веское основание для совершения сделки. Он не создает помех, а, наоборот, делает процедуру выделения долей логичной, предсказуемой и одобряемой всеми участниками процесса (банком, Росреестром, ПФР).
Действуйте смело. Начните с письменного обращения в банк за согласием, ссылаясь именно на необходимость исполнения обязательств перед ПФР в связи с использованием средств материнского капитала.
