Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как оформить уведомление о нарушении сроков аванса и законно установить компенсацию
Здравствуйте Мне нужна консультация юриста для решения вопроса по покупке и продаже недвижимости. У меня три очень важных вопроса.
У меня такая ситуация: у меня заключено соглашение об авансе на продажу квартиры. Покупатель (бабушка 80 лет) нарушила срок, указанный в соглашении, не подготовила документы и не собирается выйти на сделку к оговоренной дате 31 октября (она сегодня сообщила, что сможет все сделать только до 5 ноября). Я составила письменное уведомление о нарушении этих условий, где чётко зафиксирован факт нарушения сроков. Вопрос: имеет ли такое письменное уведомление юридический вес? Какие правовые последствия оно влечет, и как оно может помочь мне в случае дальнейших разбирательств?
И, в связи с нарушением сроков, я хочу предложить покупателю продлить договор. Я подготовила проект дополнительного соглашения к изначальному соглашению об авансе. В нём прописаны новые, более жёсткие сроки (например, до 20 ноября, дату я еще возможно поменяю). Самое главное, там введён дополнительный платёж в размере 100 000 рублей, который чётко назван "Компенсационным платежом", а не просто авансом, и он не включается в стоимость квартиры. Он предназначен для возмещения моих убытков из-за того, что их первое нарушение сроков привело к потере моего собственного аванса на новую квартиру. Также там прописана ответственность: если покупатели снова нарушают новые сроки, этот компенсационный платёж (100 000 рублей) остаётся у меня как неустойка/штраф и возмещение убытков без необходимости доказывать их размер.
Вот и возникает вопрос: Насколько юридически корректно составлено такое дополнительное соглашение? Соответствуют ли эти условия законодательству, особенно в части компенсационного платежа, который не засчитывается в стоимость квартиры, и его невозвратности в случае повторного нарушения? И третий, крайне важный для меня вопрос. Если покупатель (это пожилая женщина 82 лет) вновь нарушит условия и, согласно дополнительному соглашению (или даже если не подпишет дополнительное соглашение, а будет требовать аванс по основному договору аванса), эти 100 000 рублей останутся у меня, а она обратится в суд с требованием вернуть их, ссылаясь на возраст, статус "дите войны" или "незаконное удержание". Вопрос: Какова моя правовая позиция в суде, учитывая подписанное ею дополнительное соглашение, где она согласилась на эти условия? Есть ли у неё шансы выиграть такой иск, и если да, то при каких обстоятельствах? Какие аргументы будут наиболее сильными для моей защиты? И что мне нужно сделать, чтобы максимально защитить себя от таких претензий?
Также там прописана ответственность: если покупатели снова нарушают новые сроки, этот компенсационный платёж (100 000 рублей) остаётся у меня как неустойка/штраф и возмещение убытков без необходимости доказывать их размер.
Добрый день!
В любом случае размер убытков придётся доказывать, т.к. данное условие договора может быть признано недействительным.
А если Вы назовёте эти 100 тыс. руб. штрафом или неустойкой, то, как минимум, в суде бабушка может просить применения статьи 333 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой
1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку
И вот тут-то суды и могут подумать о
возраст, статус «дите войны»
и снизить неустойку (штраф) до минимальных размеров.
Здравствуйте!
Я составила письменное уведомление о нарушении этих условий, где чётко зафиксирован факт нарушения сроков. Вопрос: имеет ли такое письменное уведомление юридический вес? Какие правовые последствия оно влечет, и как оно может помочь мне в случае дальнейших разбирательств?
Уточните, у Вас заключено соглашение об авансе, или предварительный договор купли-продажи, по условиям которого был внесен аванс?
В уведомлении указано, что основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 31 октября 2025 года
подписание основного договора купли-продажи Объекта и полная оплата стоимости Объекта должны быть осуществлены не позднее 31 октября 2025 года.
Вы можете направить уведомление, поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Для того, чтобы обязательства из предварительного договора не прекратили свое действие.
Самое главное, там введён дополнительный платёж в размере 100 000 рублей, который чётко назван «Компенсационным платежом», а не просто авансом, и он не включается в стоимость квартиры. Он предназначен для возмещения моих убытков из-за того, что их первое нарушение сроков привело к потере моего собственного аванса на новую квартиру. Также там прописана ответственность: если покупатели снова нарушают новые сроки, этот компенсационный платёж (100 000 рублей) остаётся у меня как неустойка/штраф и возмещение убытков без необходимости доказывать их размер.
Вы можете изменить условия заключенного Вами соглашения( договора).
Но Вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, и в нем можно указать на способ обеспечения обязательства — путем внесения задатка ( указать, что внесенная сумма является не авансом, а задатком).
Для применения положений ч. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которой
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В этом случае, он остается у Вас именно как задаток — способ обеспечения обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи заключить основной договор в согласованный срок.
Либо можете указать, что сумма является обеспечительным платежом, согласно ст. 381.1 ГК РФ
Для возмещения же Вам убытков, в случае отказа заключить основной договора купли-продажи в согласованный срок, их возникновение и размер Вам необходимо будет обосновать, согласно ст. 15 ГК РФ, положений п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Здравствуйте Анна!
По вашей ситуации:
1) Для более точного ответа
Надо вавидеть само соглашение об пвансе.
Вы указали, что покупатель нарушила срок, соответственно надо видеть соглашение и прописаны ли в нем санкции за нарушение сроков.
Если да, то какие.
Встречный вопрос предоставила ли эта женщина справку о дееспособности и заверяли ли вы через нотариуса с ней что либо?
Это помогло бы в дальнейшем, нотариус идёт как свидель в делах об оспаривание сделок с недвижимостью.
Вы указали, что
не подготовила документы и не собирается выйти на сделку к оговоренной дате 31 октября (она сегодня сообщила, что сможет все сделать только до 5 ноября).
Она сообщила письменно или устно?
Я составила письменное уведомление о нарушении этих условий, где чётко зафиксирован факт нарушения сроков.
Для более точного ответа надо видеть это уведомление и что в нем прописано, на что вы опирались.
ГК РФ Глава 25. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
ГК РФ Статья 394. Убытки и неустойка
1. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
2. В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (статья 400), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.
В соответствии с положения и действующего законодательства Вы имеете право требовать возмещения понесенных вами убытков и имение право отразить это в договоре.
Законом не запрещено писать уведомления при нарушении договора.
Вопрос: имеет ли такое письменное уведомление юридический вес?
Да вы имеете право уведомить о нарушении.
Какие правовые последствия оно влечет,
Нарушение договора влечет правовые последствия, предусмотренных договором, например штраф, расторжение договора и тд. Изменение договора так же возможно.
и как оно может помочь мне в случае дальнейших разбирательств?
Оно может помочь вам в расчете суммы штрафоф, неустоек, пеней. Например 30 днй просрочки, зависит от условий договора.
В некоторых договорах прописывают штраф за не исполнение в размере 0,01% за каждый день. И иные суммы.
И, в связи с нарушением сроков, я хочу предложить покупателю продлить договор.
Вы имеете на это право исходя из норм законодательства РФ.
Можно письменно ей направить.
Я подготовила проект дополнительного соглашения к изначальному соглашению об авансе. В нём прописаны новые, более жёсткие сроки (например, до 20 ноября, дату я еще возможно поменяю).
Это вполне законно.
Самое главное, там введён дополнительный платёж в размере 100 000 рублей, который чётко назван «Компенсационным платежом»,
Это вполне нормально есть типа договоров где прописывают подобное.
Также там прописана ответственность: если покупатели снова нарушают новые сроки, этот компенсационный платёж (100 000 рублей) остаётся у меня как неустойка/штраф и возмещение убытков без необходимости доказывать их размер.
Вполне нормально и законно.
Вот и возникает вопрос: Насколько юридически корректно составлено такое дополнительное соглашение?
Надо его смотреть и анализировать.
Соответствуют ли эти условия законодательству, особенно в части компенсационного платежа, который не засчитывается в стоимость квартиры, и его невозвратности в случае повторного нарушения?
Повторюсь, есть много типов договоров с прописанными санкциями. Многие это практикуют.
Вопрос: Какова моя правовая позиция в суде, учитывая подписанное ею дополнительное соглашение,
Ваша позиция такова, что есть подписанный ею договор и она с ним согласилась.
ГК РФ Статья 420. Понятие договора
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Таким образом ей перед этим надо признавать договор отдельно недейстаитнльвм и доказать в суде, например что она недееспособна в силу возраста, например( поэтому возвращаюсь к ранее задангому мной вопросу о наличии у неё справки из ПНД и завершения договора нотариусом)
Есть ли у неё шансы выиграть такой иск, и если да, то при каких обстоятельствах?
У неё есть шансы если она докажет, что недееспособна или не осознавала что делает и тд.
Какие аргументы будут наиболее сильными для моей защиты?
Наиболее сильные аргументы — это справки о её дне способности, наличие свидетелей при заключении договоров с ней, нотариуса, юриста, их можно вызвать на суд, как свидетелей, видео, аудио записи сделки, где нотариус зачитал все условия и она согласилась, нотариксов тоже вызывают по таким дела при оспаривание и они несут уголовную ответственность.
И что мне нужно сделать, чтобы максимально защитить себя от таких претензий?
Нужна от неё справка, нотариус, фото, видео, переписка что было явно видно что она по доброй воле согласилась без давления.
См
ГПК РФ
ГК РФ
Здравствуйте, Анна.
Я бы поступил проще, не уходя в дебри компенсационных платежей и т.д.
Если заключенное Вами соглашение об авансе можно квалифицировать, как предварительный договор (см. ст.429 ГК РФ), а это, судя по всему так и есть, то предложите подписать доп.соглашение в соответствии с которым, пункт соглашения, устанавливающий плату в качестве аванса, излагается в новой редакции — указанная плата является задатком.
В соответствии со ст.381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток,он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
А также Вы этим же доп.соглашением, но другим пунктом Вы переносите дату, когда должен быть заключен основной договор.
К указанной дате Вы направляете извещение о времени и месте его заключения. При неявке покупателя в указанную дату договор прекращается, задаток остается у Вас.
Вместе с тем, учитывая, что
Покупатель (бабушка 80 лет)
признание договора недействительным по причинам наличия у бабушки возрастных психических отклонений, исключать нельзя, како бы договор Вы не заключили (см. ст.177 ГК РФ).
Все остальные моменты, анализ соглашение, корректировка дополнительного, и т.д. возможно обсудить индивидуально в чате.
С уважением
А убытки Вы можете предъявить к взысканию и без указания об этом в договоре или соглашении, на основании статьи 15 Гражданского Кодекса РФ:
А ещё эта очень пожилая женщина может вообще предъявить иск о признании соглашения недействительным, т.к. она в силу своего возраста не понимала значения совершаемых ею действий и не могла руководить ими, на основании ст. 177 Гражданского Кодекса РФ:
А в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение, т.е. с Вас суд взыщет аванс в полном размере.