Подскажите, что необходимо сделать?

Question

Добрый день, участок для ЛПХ в аренде на 20 лет был получен на торгах от муниципалитета, я являлся единственным участником. Так как нет необходимости в данном участке, оформил переуступку прав аренды на другое физ. лицо, в договоре аренды отсутствует запрет на переуступку, и зарегистрировал данный договор в Росреестре, а также направил уведомление в администрацию муниципалитета. В ответном письме получил такой ответ: "... сообщает, что согласно п.7 ст. 448 ГК РФ, если заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не в праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены лично", считая сделку не действительной и вынуждены будут обратиться в суд. Подскажите, что необходимо сделать?

Екатерина Калюжная · Answer

Здравствуйте Роман! Ситуация, когда договор аренды земельного участка, полученный по результатам торгов, переуступается другому лицу, действительно может вызвать правовые споры. Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если заключение договора возможно только через торги, победитель не вправе уступать права и переводить долг по обязательствам, возникшим из такого договора. Обязательства должны исполняться лично, если иное не установлено законом. Однако в земельном законодательстве есть исключения и нюансы, которые могут повлиять на оценку законности вашей сделки. Рассмотрим ключевые аспекты: 1. Исключения из запрета на переуступку — Отчуждение объекта недвижимости на участке. Если на арендуемом участке расположен объект недвижимости, его отчуждение влечёт переход прав аренды к новому собственнику в силу закона (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271, 552 ГК РФ). — Участки для ИЖС, ЛПХ, садоводства и КФХ. Для этих целей земельные участки могут предоставляться как через торги, так и без них. Поэтому запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ не распространяется на переуступку прав по таким договорам. 2. Действия муниципалитета — Администрация вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, если считает, что она нарушает закон и публичные интересы. В иске будет необходимо доказать, что переуступка противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ и не подпадает под исключения. 4. Ваши действия — Проверьте дату заключения договора аренды. Если он заключён до 1 июня 2015 года, запрет п. 7 ст. 448 ГК РФ на него не распространяется. — Убедитесь, что участок относится к категории, для которой допускается переуступка (например, ЛПХ). В этом случае даже при заключении договора через торги запрет может не применяться. — Изучите условия договора аренды. Если в нём нет прямого запрета на переуступку, это может усилить вашу позицию. — Подготовьте документы, подтверждающие соблюдение процедуры переуступки: договор переуступки, уведомление администрации, выписку из ЕГРН о регистрации сделки. Возможные исходы дела — Суд может признать сделку недействительной, если установит, что она нарушает п. 7 ст. 448 ГК РФ и не подпадает под исключения. — Суд может отказать в иске, если будет доказано, что переуступка допустима в силу специальных норм или условий договора.