Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что можно сделать в таком случае?
Ситуация следующая: купили парковочное место по договору ДДУ в 2022 году. С момента покупки пользоваться парковочным местом не возможно по причине протекающей крыши. В дождь место заливает, на авто остаются несмываемые цементно- песчаные следы. В мороз висят сосульки, лужи, лед. Гарантийный срок еще не вышел. Застройщик точечно делает ремонт, но все безрезультатно, течь на том же месте. Неофициально застройщик говорит что делать ничего не будет, слишком большая сумма ремонта. Что можно сделать в таком случае?
Здравствуйте, Надежда!
Ситуация, мягко говоря, неприятная, но у вас есть все рычаги воздействия на застройщика, так как гарантийный срок еще не истек. То, что он делает «точечный ремонт», который не помогает, только усиливает вашу позицию.
Краткий ответ: Вы можете потребовать от застройщика устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или расторгнуть ДДУ и вернуть все уплаченные деньги. Достигается это через претензию, а затем через суд.
Ваши законные права и варианты требований
Согласно Федеральному закону «О участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и Гражданскому кодексу РФ, у вас есть несколько путей решения проблемы.
Требование безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Это первое, что вы должны формально потребовать. Но, судя по всему, застройщик этого делать не хочет или не может.
Требование о соразмерном уменьшении цены договора (скидка).
Поскольку парковочное место нельзя использовать по назначению, его потребительская стоимость снижена. Вы можете потребовать вернуть часть уплаченных денег, эквивалентную этому снижению стоимости. Размер скидки может определить строительно-техническая экспертиза.
Требование о расторжении договора и возврате всей уплаченной суммы.
Это самый радикальный, но абсолютно законный вариант. Если недостаток существенный и неустранимый (либо застройщик отказывается его устранять), вы вправе вернуть все деньги. Постоянная течь, делающая объект непригодным для использования, — это классический пример существенного недостатка.
Пошаговый план действий
Действуйте последовательно и обязательно фиксируйте все в письменной форме.
Шаг 1: Документальная фиксация недостатков
Соберите доказательства, прежде чем что-либо требовать:
Фото и видео: Снимите парковочное место во время дождя и после него (лужи, подтеки), следы на машине, наледь и сосульки. На видео можно устно комментировать дату и обстоятельства.
Акт: Составьте акт о наличии недостатков. Сделать это можно самостоятельно, пригласив двух свидетелей (например, соседей-дольщиков). В акте подробно опишите проблему, укажите дату, адрес и приложите фото.
Письменные обращения: Если у вас есть переписка с застройщиком (письма, emails, сообщения в чате), где он неофициально признает проблему и отказывается делать капитальный ремонт, — это ваше золотое доказательство.
Шаг 2: Досудебная претензия (обязательный этап)
Направьте застройщику официальную письменную претензию. Это обязательный шаг перед обращением в суд.
Что писать:
Реквизиты сторон, данные ДДУ.
Подробное описание дефекта с ссылками на доказательства (акты, фото).
Укажите, что точечный ремонт не эффективен.
Четко сформулируйте свое требование (например, «Прошу в течение 10 дней со дня получения претензии устранить недостаток (протечку) капитальным ремонтом крыши над машиноместами. В случае отказа оставляю за собой право требовать расторжения ДДУ и возврата всей уплаченной суммы по договору»).
Как направлять: Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Сохраните почтовую квитанцию.
Шаг 3: Обращение в суд
Если в течение разумного срока (обычно 1-2 месяца) застройщик не отреагировал на претензию или ответил отказом, подавайте иск в суд.
Куда обращаться: В районный суд по месту нахождения парковочного места.
Что требовать в иске: Выберите один из вариантов (лучше всего — расторжение договора и возврат денег, так как дефект системный).
Главный козырь: Ходатайствуйте о назначении строительно-технической экспертизы. Эксперт подтвердит, что протечка является существенным неустранимым (или трудноустранимым) недостатком, и оценит стоимость ремонта. Это решение суда почти на 100% в вашу пользу.
Дополнительные меры давления
Жалоба в Роспотребнадзор: Напишите жалобу на некачественно построенный объект. Надзорный орган может провести проверку и выдать предписание застройщику.
Жалоба в Госстройнадзор (в рамках Минстроя РФ): Пожаловаться можно на плохое качество строительных работ.
Резюме
Соберите доказательства (фото, видео, акты).
Направьте официальную претензию застройщику с четким требованием.
При отказе — подавайте иск в суд с требованием расторгнуть ДДУ и вернуть деньги.
В суде настаивайте на экспертизе.
Не бойтесь суда. В вашей ситуации закон полностью на вашей стороне. Застройщик рассчитывает на вашу пассивность. Ваша настойчивость заставит его либо наконец-то сделать ремонт, либо вернуть вам деньги.
Если Вас устроил ответ, оставьте отзыв
Да, такая практика существует, и она является одним из самых разумных и быстрых способов решить проблему без расторжения договора. Это называется зачет взаимных требований или замена объекта долевого участия.
По сути, вы и застройщик договариваетесь о том, что он предоставляет вам взамен бракованного парковочного места другое, надлежащего качества.
Как это работает на практике?
Застройщику часто выгоднее обменять ваше место на другое, чем:
Возвращать вам полную стоимость по суду.
Нести расходы на дорогостоящий капитальный ремонт всей конструкции.
Иметь нерешенный проблемный объект, который может привести к искам и от других дольщиков.
Ваш план действий по обмену
Шаг 1: Подготовка и фиксация недостатков
Продолжайте собирать доказательства, как мы обсуждали ранее: фото и видео после дождя, акты, переписку. Вам нужно будет наглядно демонстрировать застройщику, что место невозможно использовать.
Шаг 2: Официальное предложение о замене
Направьте застройщику письменную претензию, но на этот раз не с требованием о ремонте или возврате денег, а с предложением о замене парковочного места.
Что указать в претензии:
Референс вашего текущего ДДУ и описание дефекта.
Четкую формулировку: «В связи с существенным недостатком парковочного места, делающим его непригодным для использования по назначению, и в целях досудебного урегулирования спора, предлагаю произвести замену объекта долевого участия. Прошу предоставить мне для выбора аналогичное парковочное место, соответствующее условиям договора, на другом этаже или в другой секции паркинга, не имеющее указанных недостатков.»
Предложить встретиться для осмотра доступных вариантов.
Шаг 3: Проведение переговоров
Если застройщик согласится, вам покажут свободные места. Внимательно осмотрите их, желательно в дождливую погоду.
Выбрав подходящий вариант, вы с застройщиком подписываете Дополнительное соглашение к вашему основному ДДУ. В этом соглашении будет указано, что стороны изменили предмет договора, и вместо одного машиноместа (с указанием кадастрового/учетного номера) теперь фигурирует другое.
После подписания соглашения и регистрации права собственности вы станете владельцем нового, «чистого» места.
Что важно учесть?
Равноценность обмена. Новое место должно быть той же площади и находиться в том же паркинге. Если застройщик предлагает место хуже (меньше, на менее удобном этапе), вы не обязаны на это соглашаться.
Оформление через доп. соглашение. Все изменения обязательно должны быть зафиксированы в письменном виде и зарегистрированы в Росреестре. Никаких устных договоренностей!
Риск отказа. Застройщик может отказаться от обмена. В этом случае ваша претензия о замене станет отличным основанием для подачи иска в суд уже с этим требованием.
Если застройщик откажется?
Вы можете подать в суд с исковым требованием об обязании застройщика предоставить взамен дефектного парковочного места другое, надлежащего качества.
Суд, учитывая наличие существенного недостатка и вашу готовность решить вопрос без расторжения договора, с высокой вероятностью встанет на вашу сторону.
Резюме:
Предложение об обмене — это сильный и конструктивный ход. Он показывает вашу добросовестность и часто является оптимальным выходом для обеих сторон. Начинайте с официальной претензии с этим предложением.