Есть ли риск оспаривания покупки квартиры с торгов банкротов наследниками?

Question

покупаю квартиру с торгов банкротов, должник умер и кредитор подал на банкротство, я знаю, что есть сын и супруга (вроде развелись). Как пояснил конкурсный управляющий, отказ сына есть в суд деле, бывшая супруга ни при делах. Какие мои опасения: 1) понимаю, что всей родни я не знаю и есть риск, что кто-то объявится в течении 3 лет и начнёт оспаривать продажу, я в итоге зависну в этой квартире, которую хочу перепродать

Александр Ефименко · Answer

Здравствуйте, Анна! Основные риски и их анализ Риск оспаривания сделки наследниками. Основание: Наследники, которые не были надлежащим образом уведомлены о банкротстве и продаже имущества, могут попытаться оспорить сделку, ссылаясь на то, что их наследственные права были нарушены, а имущество продано по заниженной цене. Ваша защита: Процедура банкротства. Ключевой момент здесь — сам факт возбуждения процедуры банкротства. С момента введения этой процедуры все полномочия по распоряжению имуществом должника переходят к финансовому управляющему, а не к наследникам. Родственники уже не являются собственниками этого имущества и не могут им распоряжаться. Уведомление наследников. Финансовый управляющий по закону обязан принять меры по розыску наследников и уведомить их о деле о банкротстве для заявления их требований. Если управляющий представил в суд документ об отказе сына от наследства, это серьезно снижает риск иска с его стороны. «Бывшая супруга», если они действительно были разведены, не является наследником по закону. Добросовестность покупателя. Вы покупаете квартиру не с рук у сомнительного родственника, а на открытых торгах в рамках процедуры, утвержденной арбитражным судом. Это главный аргумент в вашу пользу. Суды, как правило, защищают добросовестных покупателей на торгах, так как это обеспечивает стабильность гражданского оборота. Риск признания сделки недействительной по формальным основаниям. Это более серьезный риск. Например, если будет доказано, что торги были проведены с грубыми нарушениями. Ваша защита: Вся процедура проводится под контролем арбитражного суда и финансового управляющего. Ваша задача — убедиться, что торги прошли по правилам. Пошаговый план по минимизации ваших рисков Это самый важный этап. Потратьте время и деньги на проверку сейчас, чтобы спать спокойно потом. Запросите у финансового управляющего ключевые документы и внимательно их изучите: Определение арбитражного суда о введении процедуры реализации имущества. Это основание для торгов. Документы, подтверждающие отказ сына от наследства. Убедитесь, что это официальный документ, приобщенный к материалам дела. Документы, подтверждающие, что управляющий уведомил всех известных наследников о деле о банкротстве (почтовые квитанции, списки рассылки). Отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры. Это докажет, что цена торгов не была занижена искусственно. Информация о публикации сведений о торгах в официальном реестре (Федресурс) и на коммерческих площадках. Получите актуальную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что собственником числится не умерший, а «Арбитражный управляющий [ФИО] в рамках дела о банкротстве [номер дела]». Это подтвердит, что имущество находится в конкурсной массе. Проведите независимую проверку на наличие других наследников. Можно заказать расширенную выписку из архива ЗАГС или воспользоваться специализированными сервисами, чтобы попытаться установить полный круг наследников (родители, дети, иждивенцы). Хотя это и не дает 100% гарантии, но снижает вероятность «сюрпризов». Это лучшая инвестиция для вашего спокойствия. Покажите ему все собранные документы. Опытный юрист сразу увидит «слабые места» в процедуре и оценит риски конкретно в вашей ситуации. Что делать после покупки для дополнительной страховки Сохраните ВСЕ документы, связанные с покупкой: заявку на торги, все платежные документы, сведения о торгах, договор купли-продажи, акт приема-передачи, а главное — определение суда об утверждении результатов торгов. Этот судебный акт является важнейшим доказательством законности вашего приобретения. После регистрации права собственности в Росреестре вы получите выписку из ЕГРН, где будете числиться единственным собственником. Вывод Риски в вашей ситуации есть, но они управляемы. Не полагайтесь на слова управляющего. Потратьте ресурсы на тщательную проверку документов по делу о банкротстве. Если процедура была проведена чисто, с надлежащим уведомлением всех заинтересованных лиц и утверждена судом, ваши права как покупателя будут надежно защищены.

Ольга Прохорова · Answer

В данной ситуации опасаться наследников не стоит, т.к. квартира продана с торгов, т.е. с обнулением долгов наследодателя. Если даже и появятся какие-то наследники первой очереди, то они не могут оспаривать сделку, т.к. этому препятствует п. 42 Постановления Пленума ВС РФ № 9. Если недвижимость наследодателя продана, то претензии предъявляются не купившему квартиру, а наследникам. В данном же случае, если бы наследовалась квартира наследниками, то наследники наследовали бы и долги наследодателя. Наследодатель же пошел в банкротство, где его имущество ушло на торги в счет долгов, поэтому наследникам наследовать по сути и нечего В ходе судебного банкротства наследодатель умер и суд соответственно делал запрос нотариусу с целью выявления круга наследников. Круг наследников был установлен и наследники первой очереди отказались от наследства. Поэтому никаких опасений и споров в будущем я не вижу

Евгений Каргапольцев · Answer

Анна, здравствуйте. Риск оспаривания любых сделок есть всегда, не только при приобретении наследственных квартир. я знаю, что есть сын и супруга (вроде развелись). Как пояснил конкурсный управляющий, отказ сына есть в суд деле, бывшая супруга ни при делах. Если квартира не приобреталась в период брака за счет общих доходов супругов, прав на супружескую долю у бывшей супруги не имеется (см. ст.34, п.4 ст.256 ГК РФ, ст.1112, ст.1150 ГК РФ), при этом бывшие супруги к числу наследников не отнесены. (см. 1142 -ст.1145 ГК РФ). Остальные наследники, если имеются, то должны были заявить о своих наследственных правах в течение срока для принятия наследства нотариусу (п.1 ст.1153, ст.1154 ГК РФ). Это очень сомнительно, так как вместе с правами на наследственное имущество и восстановлении срока для принятия такие наследники принимают и долги наследодателя в пределах стоимости принятого ими наследства. Кроме того, при восстановлении срока в судебном порядке способом восстановления их прав являются требования о неосновательном обогащении в размере части стоимости, указанной в договоре купли-продажи, к принявшим наследство, а не требования о признании договоров купли-продажи недействительными (п.3 ст.1155 ГК РФ) к покупателю. С уважением

Глеб Евлевских · Answer

Добрый день, Анна. Как пояснил конкурсный управляющий, отказ сына есть в суд деле, бывшая супруга ни при делах Согласно разъяснениям п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (п. 7 ст. 213.26 ФЗ о банкротстве, п. 1 и 2 ст. 34, ст. 36 СК РФ) . Таким образом, чтобы ответить Вам конкретно и подтвердить пояснения конкурсного управляющего, прежде всего необходимо ознакомиться с карточкой дела Должника на официальном сайте Арбитражного суда- https://arbitr.ru . 1) понимаю, что всей родни я не знаю и есть риск, что кто-то объявится в течении 3 лет и начнёт оспаривать продажу, я в итоге зависну в этой квартире, которую хочу перепродать Вы в рассматриваемом случае Вы являетесь добросовестной стороной сделки, в рамках процедуры банкротства сделка проверяется финансовым управляющим. Федеральный закон от 26.10.02 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Статья 20.4. Ответственность арбитражного управляющего 4. Арбитражный управляющий обязан возместить должнику, кредиторам и иным лицам убытки , которые причинены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения арбитражным управляющим возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве и факт причинения которых установлен вступившим в законную силу решением суда.

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте а напишите номер дела? Все нюансы банкротства умершего и взаимодействия управляющего и суда с его наследниками установлены в ст.223.1 Закона о банкротстве и тут важно три момента. 1. Чтобы суд перешел в данном деле по правилам банкротства умершего. 3. Если сведения о том, что гражданин умер или объявлен умершим, стали известны арбитражному суду после возбуждения производства по делу о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве гражданина правил банкротства умершего. 2. Суд должен запросить наследственное дело у нотариуса и привлечь всех наследников заинтересованными лицами. 4. Права и обязанности гражданина в деле о его банкротстве в случае смерти гражданина или объявления его умершим по истечении срока, установленного законодательством Российской Федерации для принятия наследства, осуществляют принявшие наследство наследники гражданина. Для признания наследников гражданина лицами, участвующими в деле о банкротстве гражданина, нотариус представляет по запросу суда копию наследственного дела. Если же наследников нет (причем всех очередей), или они все отказались от наследства, то имущество становится выморочным и тогда в роли наследников выступает государство (как правило в лице муниципалитета). Это важно, потому что к примеру, если наследники есть и квартира будет для них единственным жильем, то управляющий не имеет права ее продавать. И тут могут быть риски как для покупателя такой квартиры (так как могут торги признать недействительными), так и для самого управляющего (могут взыскать с него убытки). ____________ Важно посмотреть и на действия самого управляющего. А именно в ст.223.1 Закона о банкротстве говорится: 5. Если после возбуждения производства по делу о банкротстве гражданина он умер либо объявлен умершим, финансовый управляющий в течение пяти рабочих дней с даты, когда ему стало известно о смерти гражданина или об объявлении его умершим, информирует об этом нотариуса по месту открытия наследства, а также заявляет в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, ходатайство о применении в деле о банкротстве гражданина правил банкротства умершего Поэтому важно разобраться со статусом дела и с тем, кого же суд в итоге привлек в это дела — наследников или государство. Как пояснил конкурсный управляющий, отказ сына есть в суд деле Вы как потенциальный участник торгов вправе запросить копию такого отказа у управляющего в рамках ознакомления с предметом торгов. Но я бы на вашем месте еще запрос нотариусу сделал. Не факт, что ответит положительно, но тем не менее. И если в итоге имущество стало выморочным и в роли заинтересованного лица суд привлек муниципалитет, то все нормально и квартиру можно приобретать. А вот если в деле есть наследники, то тут нужно изучать дело и смотреть многие нюансы. Ну и еще нужно посмотреть прошел ли срок в 6 мес с даты смерти. Ведь управляющий не может начать торги раньше этой даты, так как время для открытия наследственного дела еще не истекло. В целом, по своей практике могу сказать, что обычно управляющие все проверяют.