Могу ли я, как Самозанятый продать отдельно участок, а отдельно ПРД и как правильно учесть и оплатить налоги в данном случае?

Добрый день. 

Ваша ситуация  предполагает реализацию двух разных типов имущества с существенной суммой доходов.

Применение налога на профессиональный доход (НПД) в вашем случае имеет существенные ограничения, т.к. НПД применим к разработке проектной документации, поскольку Минфин России (письмо от 15.12.2020 № 03-11-10/109731) признал, что физлицо может разрабатывать проектную документацию в качестве самозанятого. Такие работы признаются объектом налогообложения НПД.

НПД не применим к продаже земельного участка, так как это реализация имущества, которое физлицо использовало как собственник, а не как результат профессиональной деятельности. 

При продаже земельного участка вы не можете избежать налогообложения как физическое лицо. Применяются правила НДФЛ: Если участок в собственности более 3 лет: полное налоговое освобождение (0% налога) вне зависимости от суммы. Если участок в собственности менее 3 лет: подлежит налогообложению по ставке 13% на сумму, превышающую налоговый вычет 1 млн руб. Однако с 2025 года при доходе свыше 2,4 млн руб. ставка повышена до 15%.

Налогообложение продажи проектной документации может рассматриваться по-разному.
Вариант 1: Если вы реализуете ПРД как результат своей профессиональной деятельности, доход облагается налогом на профессиональный доход.

Однако здесь возникает вопрос квалификации: если ПРД продаётся вместе с участком как один комплект документации для реализации инвестиционного проекта, налоговые органы могут переквалифицировать это как предпринимательскую деятельность по реализации прав на имущество, что выходит за рамки НПД.

Вариант 2: Если ПРД рассматривается как имущественное право физлица (авторские права на разработанную документацию), то применяются правила статьи 228 НК РФ (НДФЛ с продажи имущества), и налог составит 13% (или 15% при превышении 2,4 млн) с суммы, превышающей налоговый вычет 1 млн руб.

Технически вы можете оформить две отдельные сделки:

Продажа участка с разрешением на строительство — как реализация недвижимого имущества (НДФЛ).

Продажа ПРД — как реализация услуг разработки либо как продажа имущественных прав.

Однако налоговые органы могут рассмотреть эти сделки как единую хозяйственную операцию по передаче прав на реализацию инвестиционного проекта, если они совершены одному покупателю в короткий срок и логически связаны. В этом случае они могут переквалифицировать операцию как единую предпринимательскую деятельность, что потребует регистрации в качестве ИП, чего вы хоиите избежать.

Если не хотите открывать ИП, надо быть готовым к уплате НДФЛ:

С продажи участка: (сумма − 1 млн) × 15% (при превышении 2,4 млн);

С продажи ПРД: налог как с реализации имущественных прав (13–15% в зависимости от суммы).

Также обязательно декларирование по форме 3-НДФЛ.

Здравствуйте, Андрей Олегович Рыбкин!

Самозанятые лица имеют право применять специальный налоговый режим («налог на профессиональный доход») согласно Федеральному закону «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ от 27.11.2018 N 422-ФЗ, но этот режим имеет ограничения относительно видов деятельности и объектов налогообложения.

Продажу недвижимости нельзя отнести к профессиональной деятельности самозанятого гражданина. Согласно Федерального закона № 422-ФЗ доходы от реализации недвижимого имущества не подлежат налогообложению налогом на профессиональный доход.

Следовательно, продажу земельного участка придется учитывать в рамках общей системы налогообложения физических лиц, уплачивая НДФЛ по ставке 13% от суммы дохода (за вычетом расходов).

Доходы от продажи результатов интеллектуальной деятельности, включая проекты и документацию, могут подпадать под систему налога на профессиональный доход, если они соответствуют критериям профессиональной деятельности самозанятого лица.

Если продажа проектов и документации является регулярной деятельностью и связана непосредственно с выполнением профессиональных обязанностей, вы можете включить этот доход в свою деятельность как самозанятое лицо и платить налог по льготной ставке 4% или 6%.