Можно ли разделить участок КФК и изменить назначение земли под построенный дом?

Здравствуйте!

2. дома оформить как не жилые, но нам надо прописать детей и себя.

 Если дома оформлять как нежилые, то в них будет невозможно зарегистрироваться.Это нужно для себя понимать.

Поэтому если нужна регистрация, то нужно оформлять как жилые дома.

Земельным участкам, предоставляемым и приобретаемым для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, посвящена ст.11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_42662/8208aa0181e272d482aad61089f61576c81fdb3f/

В частности, согласно данной статье:

4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. 

То есть территориальная зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена в том числе для КФХ (включая жилую недвижимость). То есть можно оформить и зарегистрировать жилой дом.И соответственно зарегистрироваться в нем. Но нужно действующеее КФХ.

Что касается раздела земельного участка, то его регулирует ст.11.4 ЗК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e296154b5f278127037dd209ac71fb3c15dc95d/

Требования к образуемым и измененным земельным участкам прописаны в ст.11.9 ЗК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/878fb9545863b1203029aec55b9835dbfba6db85/

Также при необходимости можно рассмотреть вопрос изменения территориальной зоны. Но для этого нужно обращаться в администрацию и скорее всего менять ПЗЗ. 

Если Вам нужна дополнительная консультация можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте!

Согласно Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 19. «Виды деятельности фермерского хозяйства», установлено, что фермерское хозяйство может реализовывать на используемом для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям.

Нормой предусмотрено, что требования к помещениям, устанавливаются законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. 

Подробнее тут: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_42662/7ac1eec2cbaafffb4f6953a27fc0bcceb851b017

При этом, с учетом требований ст.11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», установлено, что на таком земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_42662/8208aa0181e272d482aad61089f61576c81fdb3f/

Таким образом, ФК как организация, — сложный путь с налогами, отчетностью и необходимостью вести реальную фермерскую деятельность. Не решает изначальную проблему — вам нужно жилье, а не ферма.
Оформить дома как нежилые, — это тупик для вашей цели. Вы не сможете зарегистрироваться в нежилом помещении. Дети останутся без регистрации.
Да, можно изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.

Ваша земля имеет зону СХ-3. На таких землях возможно строительство жилого дома, но только если его ВРИ будет, например, «Для ведения КФХ» (если вы члены КФХ).

Закажите выписку из ПЗЗ вашего муниципального района. В нем содержится градостроительный регламент, который определяет, какие ВРИ возможны для вашей зоны СХ-3.
Если нужный ВРИ является «условно разрешенным», потребуется публичные слушания. Если «основным» или «вспомогательным» — смена проходит проще.
Если в ПЗЗ таких ВРИ нет, то выход — сначала разделить участок, а затем пробовать менять ВРИ для части с домом через суд, доказывая, что участок утратил сельхозценность и его использование для сельского хозяйства невозможно. Это сложнее.

Раздел возможен, если образуемые участки соответствуют минимальным и максимальным размерам, установленным для земель сельхозназначения в вашем регионе (для КФК это от 2-5 га).

Если 25 соток (0,25 га) — это уже меньше минимальной нормы для КФК, то раздел невозможен без смены ВРИ.

Для смены ВРИ следует обращаться в администрацию муниципального образования.

Добрый день! В соответствии со ст 77 ЗК РФ 

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. 

При этом законом предусмотрено, что субъект РФ может самостоятельно ограничить такую возможность в своем регионе. 

Ваш участок находится в городском округе Серпухов. На основании Закона Московской области № 64/2022-ОЗ «Об определении муниципальных образований Московской области, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности»

на территории «Городской округ Серпухов» не допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей
деятельности.

Следовательно, оформить дом как жилой вы не сможете, если только не изменять категорию земли (но при этом территориальная зона СХ-3 все равно останется в ПЗЗ), либо ВРИ «ДЛЯ КФХ» не изменить на ВРИ «садовый участок» 

По ГПЗУ, который вы приложили, строительство на участке возможно, град регламент утвержден и есть в нем определенные ври участка, которые вы можете использовать и на которые можете изменить имеющийся (либо добавить их) 

растениеводство 1.1;
 выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2;
 овощеводство 1.3;
 выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4;
 садоводство 1.5;
 виноградарство 1.5.1;
 выращивание льна и конопли 1.6;
 животноводство 1.7;
 скотоводство 1.8;
 звероводство 1.9;
 птицеводство 1.10;
 свиноводство 1.11; 

пчеловодство 1.12;
 рыбоводство 1.13;
 научное обеспечение сельского хозяйства 1.14;
 хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15;
 ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16;
 питомники 1.17;
 обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18;
 сенокошение 1.19;
 выпас сельскохозяйственных животных 1.20;
 обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней
областях 3.9.1;
 энергетика 6.7;
 автомобильный транспорт 7.2;
 водные объекты 11.0;
 земельные участки (территории) общего пользования 12.0;
 улично-дорожная сеть 12.0.1;

благоустройство территории 12.0.2;
 земельные участки общего назначения 13.0;
условно разрешенные виды использования земельного участка:
 проведение научных испытаний 3.9.3;
 связь 6.8;
 склад 6.9;
 складские площадки 6.9.1;
вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка:
 коммунальное обслуживание 3.1;
 обеспечение внутреннего правопорядка 8.3.

ни один из них не подходит для строительства жилого дома. 

Вы предлагаете варианты: 

1. КФК организация, но родители занимаются (огород, кур) но налоги и т д не очень хочется.

2. дома оформить как не жилые, но нам надо прописать детей и себя.

3. Вариант.

1 вариант не понимаю, что вы имеете в виду и  с чего вы взяли что СХ-3 занимает пол участка, участок полностью находится в зоне СХ-3, при этом половина участка в границе ЗОУИТ — минимальное расстояние до газопровода. 

Плюс 

Земельный участок полностью расположен в границах зоны планируемого
размещения линий высокоскоростной железнодорожной магистрали «Москва – Ростовна-Дону — Адлер».4*Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии согласования в письменной форме с АО «Скоростные магистрали»

второй вариант оформить как нежилые только через суд, потому что строить вы могли нежилые объекты на таком участке только на основании разрешения на строительство по ст 51 ГрК РФ, а так как вы его не получили, то у вас ваши дома самовольные постройки (ст 222 ГК РФ). 

Можно ли через суд или иным способом разделить участок 25 соток и там, где стоит дом поменять назначение земли?

разделить участок можно и не через суд, изменить ври участка можно, но взять ври можно только из ПЗЗ, а там у вас нет вариантов подходящих для жилья. 

Если только просить внести изменения в ПЗЗ и разрешить ВРИ для ведения садоводства, не просто садоводство, а именно ведение садоводства (код 13.2). Шанс, что вам одобрят внесение изменений в ген план и ПЗЗ очень низок. 

Если нужно помочь в составлении заявления, можете обращаться в личные сообщения ко мне. Удачи!