Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как купить гараж без оформленной земли и избежать риска признания постройки самовольной
Добрый день. Хочу приобрести капитальный гараж (он оформлен в собственность, есть выписка из ЕГРН, присвоен кадастровый номер, нежилое помещение), но смущает факт что земельный участок на котором находятся эти гаражи является общей долевой собственностью МКД, а у продавца нет никаких документов на землю или протокола общего собрания собственников. По истории, гаражи были построены еще застройщиком в момент сдачи многоквартирного дома и проданы его жильцам, но прошло 10 лет и никаких документов не сохранилось. Вопрос, чем чревата такая покупка для меня в будущем, не признают ли гараж самовольной застройкой? Как оформить покупку гаража без земли в МФЦ, ведь с марта 2025 года без межевания (выделения земельного участка под продаваемой недвижимостью) продажа не возможна (смена собственника)? Продавец настаивает на передаче денег в МФЦ, а я боюсь что сделку признают несостоявшейся...
- IMG_20251105_172815.jpg
- IMG_20251105_172750(1).jpg
- IMG_20251105_155916.jpg
Здравствуйте
Ну про землю вы сами уже на свой вопрос ответили. Не пройдет регистрация прав, так как сведений о праве на землю нет и межевание не проведено.
Передача денег роли не играет, вам переход права в егрн просто не зарегистрируют и будете с продавцом потом решать, кто кому и сколько должен.
Важно — раз это земля мкд, то и распоряжаться ей можно только через согласие всех собственников на общем собрании. Поэтому если гараж строился уже при мкд, то должно быть решение общего собрания.
Жк
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если же застройщиком — то изначально при стройке и введении в эксплуатацию документация должна была эти гаражи предусматривать.
Здравствуйте, Вера.
Ваши опасения верны, переход права собственности на объект недвижимости без земли не зарегистрируют в ЕГРН ввиду изменений с 1 марта 2025 года на основании Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Собственнику гаража необходимо решать вопрос с определением его права на земельный участок через общее собрание собственников МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ
Добрый день! Полагаю, что ваши опасения беспочвенны. Вы хотите приобрести помещение в здании. Поэтому для такой сделки сведения о земельном участке (отсутствии межевания земельного участка) не является препятствием.
Вы покупаете помещение с КН 22:65:011904:680, оно находится в здании с КН 22:65:011904:361. Если бы вам отчуждали здание, тогда необходимо было бы в договоре указать статус земли и если бы у земли и у здания был один собственник, то в силу ст 35 ЗК РФ он должен был бы отчуждать эти два объекта вместе.
Если речь идет о помещении, то в договоре купли-продажи указываются сведения из ЕГРН о помещении и максимум КН здания, в котором оно находится, но можно даже это не указывать.
Квартиру же как жилое помещение в многоквартирном доме можно сейчас продать, если земля под МКД не оформлена. Таких сделок в стране происходит множество.
Прав собственности на помещение зарегистрировано продавцом за № 22:65:011904:680-22/137/2024-5 от 04.03.2024 года. Вы можете попросить документы основания, на основании чего права зарегистрированы.
по истории, гаражи были построены еще застройщиком в момент сдачи многоквартирного дома и проданы его жильцам, но прошло 10 лет и никаких документов не сохранилось.
но сохранились акт ввода МКД, план застройки участка, разрешение на строительство и т.д. и тп.
Вопрос, чем чревата такая покупка для меня в будущем, не признают ли гараж самовольной застройкой?
регистрация в ЕГРН есть, это уже не самовольная постройка, вам просто документ основание попросить стоит у продавца, что он в Росреестр сдал, что ему прав зарегистрировали?
Как оформить покупку гаража без земли в МФЦ, ведь с марта 2025 года без межевания (выделения земельного участка под продаваемой недвижимостью) продажа не возможна (смена собственника)?
помещений это не касается, при этом закон все еще позволяет размещать задния на «чужих» участках и для их оборота есть свои особенности.
Продавец настаивает на передаче денег в МФЦ, а я боюсь что сделку признают несостоявшейся...
права в ЕГРН есть, вы на основании ст 8.1 ГК РФ ориентируетесь на запись в ЕГРН
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
при этом, если есть сомнения вы можете до сделки сходить на прием в Росреестр, плюс договориться с продавцом, что деньги после регистрации права передадите, но тогда гараж может остаться в залоге у продавца и только после полного расчета надо будет снимать залог, то есть еще раз прийти в РР. Либо расчет делать через ячейку и банк.
Добрый день!
По истории, гаражи были построены еще застройщиком в момент сдачи многоквартирного дома и проданы его жильцам, но прошло 10 лет и никаких документов не сохранилось.
ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка
В этом то весь и смысл, что нужны документы — решение общего собрания собственников мкд, чтобы использовать данную землю под постройку.
Продавец настаивает на передаче денег в МФЦ, а я боюсь что сделку признают несостоявшейся...
Сделка не пройдёт, нужно получить согласие собственников мкд, т к земля в общей долевой собственности. И на будущее при оформлени сделок деньги передавайте не в мфц, а через аккредитив после перехода права собственности (в договоре об этом прописывайте)
Самовольной постройкой является здание, сооружение ..., либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
Где разрешение для стройки на общей земле??.
Если речь о помещении в здании, то проблем нет никаких, Вам не придется делать межевание земельного участка.
Уточните пожалуйста гаражные боксы отдельно от дома стоят?
Земельный участок под ними стоит на кадастровом учете? Определены его границы?