Как купить гараж без оформленной земли и избежать риска признания постройки самовольной

Question

Добрый день. Хочу приобрести капитальный гараж (он оформлен в собственность, есть выписка из ЕГРН, присвоен кадастровый номер, нежилое помещение), но смущает факт что земельный участок на котором находятся эти гаражи является общей долевой собственностью МКД, а у продавца нет никаких документов на землю или протокола общего собрания собственников. По истории, гаражи были построены еще застройщиком в момент сдачи многоквартирного дома и проданы его жильцам, но прошло 10 лет и никаких документов не сохранилось. Вопрос, чем чревата такая покупка для меня в будущем, не признают ли гараж самовольной застройкой? Как оформить покупку гаража без земли в МФЦ, ведь с марта 2025 года без межевания (выделения земельного участка под продаваемой недвижимостью) продажа не возможна (смена собственника)? Продавец настаивает на передаче денег в МФЦ, а я боюсь что сделку признают несостоявшейся...

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Ну про землю вы сами уже на свой вопрос ответили. Не пройдет регистрация прав, так как сведений о праве на землю нет и межевание не проведено. Передача денег роли не играет, вам переход права в егрн просто не зарегистрируют и будете с продавцом потом решать, кто кому и сколько должен. Важно — раз это земля мкд, то и распоряжаться ей можно только через согласие всех собственников на общем собрании. Поэтому если гараж строился уже при мкд, то должно быть решение общего собрания. Жк ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Если же застройщиком — то изначально при стройке и введении в эксплуатацию документация должна была эти гаражи предусматривать.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Вера. Ваши опасения верны, переход права собственности на объект недвижимости без земли не зарегистрируют в ЕГРН ввиду изменений с 1 марта 2025 года на основании Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Собственнику гаража необходимо решать вопрос с определением его права на земельный участок через общее собрание собственников МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ

Ольга Романова · Answer

Добрый день! Полагаю, что ваши опасения беспочвенны. Вы хотите приобрести помещение в здании. Поэтому для такой сделки сведения о земельном участке (отсутствии межевания земельного участка) не является препятствием.

Александр Бударагин · Answer

Добрый день! По истории, гаражи были построены еще застройщиком в момент сдачи многоквартирного дома и проданы его жильцам, но прошло 10 лет и никаких документов не сохранилось. ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка В этом то весь и смысл, что нужны документы — решение общего собрания собственников мкд, чтобы использовать данную землю под постройку. Продавец настаивает на передаче денег в МФЦ, а я боюсь что сделку признают несостоявшейся... Сделка не пройдёт, нужно получить согласие собственников мкд, т к земля в общей долевой собственности. И на будущее при оформлени сделок деньги передавайте не в мфц, а через аккредитив после перехода права собственности (в договоре об этом прописывайте)