Может ли продавец оспорить сделку купли-продажи недвижимости, оформленную через нотариуса, ссылаясь на то, что был под влиянием мошенников

Добрый день.

Да, продавец в описанной ситуации имеет право оспорить сделку, но для этого ему необходимо будет доказать в суде наличие оснований, предусмотренных законом. Возраст 49 лет свидетельствует о полной дееспособности, что усложняет задачу, но не делает ее невозможной.

1) Ссылки и цитаты нормативных актов и комментарий к каждой цитате

Основанием для оспаривания сделки в данном случае может быть не ее нотариальная форма (которая сама по себе оспариванию не подлежит), а порок воли продавца, возникший из-за противоправных действий третьих лиц.

а) Общее основание для недействительности сделки – порок воли (заблуждение, обман, угрозы).

Статья 178 Гражданского кодекса РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
2. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
   …
   Комментарий: Данная статья может быть применена, если продавец докажет, что, находясь под влиянием мошенников, он существенно заблуждался относительно природы самой сделки (например, ему сказали, что это не договор купли-продажи, а договор залога) или ее ключевых условий (цены). Однако сложность в том, что заблуждение должно касаться не мотивов («продал, потому что обещали помочь с бизнесом»), а самой сути сделки.

Статья 179 Гражданского кодекса РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств»

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

   Комментарий: Это ключевая норма для данной ситуации. «Влияние мошенников» с юридической точки зрения чаще всего квалифицируется как обман (введение в заблуждение) или угрозы. Если продавец докажет, что его воля на совершение сделки была сформирована под воздействием обмана со стороны мошенников (например, ему лгали о последствиях сделки, о личности покупателя, о юридических аспектах), суд может признать сделку недействительной. 

б) Нотариальная форма сделки не лишает права на ее оспаривание.

Статья 163 Гражданского кодекса РФ «Нотарриальное удостоверение сделки»

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:…
   Комментарий: Нотариальная форма придает сделке повышенную степень достоверности и исполняется немедленно, как исполнительная надпись. Однако она не делает сделку абсолютно неуязвимой. Нотариус проверяет законность сделки «с точки зрения права», но не может досконально проверить подлинность воли и волеизъявления сторон, особенно если на них оказывалось психологическое давление вне его кабинета. Поэтому оспорить такую сделку можно по общим основаниям, предусмотренным главой 9 ГК РФ.

в) Бремя доказывания лежит на продавце.

Статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ «Обязанность доказывания»

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   Комментарий: Это самая сложная часть. Продавец, ссылающийся на обман или угрозы, обязан представить суду убедительные доказательства. Ими могут быть: переписка (смс, сообщения в мессенджерах), аудио- и видеозаписи разговоров с мошенниками, свидетельские показания, заявления в полицию о факте мошенничества и т.д. Одних слов будет недостаточно.

2) Ответ

Да, продавец  может оспорить сделку купли-продажи недвижимости, удостоверенную нотариусом, ссылаясь на влияние мошенников.

Однако для этого ему необходимо:

1. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ (обман) или, в отдельных случаях, ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение).
2. Предоставить веские и убедительные доказательства того, что его воля была сформирована под воздействием обмана, угроз или иного противоправного давления. Факт нотариального удостоверения сделки будет означать, что суд потребует от истца особенно сильных доказательств, преодолевающих презумпцию добросовестности нотариального акта.
3. Соблюсти срок исковой давности. Для оспаримых сделок по ст. 179 ГК.

Процесс будет сложным и состязательным. Покупатель, скорее всего, будет доказывать, что действовал добросовестно и не знал о противоправных действиях третьих лиц.

Если вам необходима дополнительная консультация, помощь в составлении указанных документов, обращайтесь в мой личный чат по ссылке:
pravoved.ru/lawyer/909528/?ysclid=mhq8kax8z8234333226