Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правильно ли я понимаю, что пункт о повышении платы может действовать только после окончания договора, то
оказываю услуги как самозанятая, арендую нежилое помещение. Договор аренды заключен с 01.04.2025 по 31.01.2026. В договоре прописана сумма за месяц и общая за весь период на 9 месяцев. Недавно прислали уведомление о повышении аренды на 10%. В договоре есть пункт о пересмотре арендной платы "в случае повышения тарифов и иных случаях предусмотренных законодательством". На самом деле, у данного арендатора цена за квадратный метр самая высокая в поселке, ввиду того, что здание находится в центре. Ремонт в здании не делается, отапливается плохо, окна старые деревянные, фасад здания обваливается. Он каждые 10 мес.повышает аренду, зная, что никто не будет с ним спорить, а просто будут покорно платить. Согласно ст. 421 ГК РФ , ст.310 ГК РФ, 614 КГ РФ арендатор не имеет права в одностороннем порядке повышать аренду, а только по соглашению сторон.
Могу ли я потребовать письменно об оставлении мне прежней суммы аренды до окончания срока договора? Правильно ли я понимаю, что пункт о повышении платы может действовать только после окончания договора, то есть, сумма прописанная за весь период действия договора не подлежит изменению, а в случае повышения централизованных тарифов он обязан поднять плату только после перезаключения договора на новый срок? Зачем тогда заключать вообще договор, прописывать сумму за весь период, если он в любое время ее все равно поднимает?
Здравствуйте!
Правильно ли я понимаю, что пункт о повышении платы может действовать только после окончания договора, то есть, сумма прописанная за весь период действия договора не подлежит изменению, а в случае повышения централизованных тарифов он обязан поднять плату только после перезаключения договора на новый срок?
Вы все верно понимаете.
Договор не может быть изменен в одностороннем порядке, только по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
То есть, таким образом, в одностороннем порядке арендодатель изменять условия договора не вправе. Он вправе был заклеить с Вами дополнительное соглашение, и в этом случае можно было бы говорить о законности данной процедуры (ст. 452 ГК РФ).
Могу ли я потребовать письменно об оставлении мне прежней суммы аренды до окончания срока договора?
Да, можете. Пересмотр арендной платы, даже если такая возможность и указана в договоре, в любом случае должна осуществляться по соглашению сторон. Об этом указано в приводимой Вами ст. 614 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Зачем тогда заключать вообще договор, прописывать сумму за весь период, если он в любое время ее все равно поднимает?
Как и пояснил выше, арендодатель не вправе этого делать, и Вы вправе уплачивать ту сумму, которая была ранее оговорена Вами в Договоре.
Здравствуйте, Дина!
Конечно имеете право требовать.
А можете не письменно, а просто проигнорировать это уведомление. Поскольку изменение условий договора в одностороннем порядке противоречит закону (ст. 309, 310, 450, 614 Гражданского кодекса РФ).
Даже исходя из того пункта невозможно понять причину по которой арендодатель захотел пересмотреть плату.
Вы правильно понимаете, что нет оснований для изменения действующего договора.
При перезаключении договора могут быть иные условия.
Судя по всему это у арендодателя какая-то отработанная форма «на все случаи жизни», к которой он привык и которую, как Вы правильно говорите, все принимают.
Добрый день.
Согласно ст. 421 ГК РФ, ст.310 ГК РФ, 614 КГ РФ арендатор не имеет права в одностороннем порядке повышать аренду, а только по соглашению сторон.
Тут Вы не верно трактуете закон.
Указанные статьи не содержат запрета на одностороннее изменение арендной платы.
Так в ст. 310 ГК РФ
2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательствадопускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актамиили договором.
Таким образом, в одностороннем порядке изменить условия договора в части повышения размера арендной платы арендодатель в Вашем случае может, поскольку это у Вас прямо указано в договоре.
И Вы его согласно ст. 421 ГК РФ заключили на указанных условиях, что в силу ст. 309 ГК РФ требует его исполнения.
Также ст. 614 ГК РФ отмечено, что
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как раз у Вас иные условия определены в договоре.
Приведенные нормы статьей ГК РФ являются диспозитивными, в связи с чем допустимо их изменение условиями договора, а следовательно, у арендодателя есть основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Но с учетом Ваших условий договора
В договоре есть пункт о пересмотре арендной платы «в случае повышения тарифов и иных случаях предусмотренных законодательством».
Тут нужно понимать действительно были повышены тарифы.
И тут нужно учитывать насколько обоснованным является повышение размера арендной платы.
Исходя из этого стоит направить в адрес арендодателя требование о предоставлении сведений о том, на каком основании осуществлено повышение размера арендной платы.
В этой связи можно ссылаться на добросовестность в поведении арендодателя, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ, согласно которой
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Более того, судебная практика вполне допускает возможным арендодателю увеличить арендную плату в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором.
И также она исходит из того, что при таком изменении дополнительное соглашение не составляется.
Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникает у арендатора с момента получения уведомления арендодателя.
Например, Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2024 N 301-ЭС24-2456 по делу N А82-19716/2022
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия спорного договора аренды, правильно применив нормы гражданского законодательства, установив, что в соответствии с условиями договора аренды истец вправе один раз год увеличить в одностороннем порядке арендную плату в связи с повышением уровня инфляции, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества (арендатора) испрашиваемого долга.
Но как уже сказал, суд также будет смотреть насколько такое повышение обосновано тем же договором.
В частности, вполне допустимо отказать в повышении мотивируя отказ превышением размера арендной платы средней стоимости аренды по месту нахождения помещения.
Например, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
еще в свое время отметило, что
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
И данной позиции придерживается и текущая практика, на что например, обращено внимание в Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2021 N Ф07-1370/2021 по делу N А56-82567/2019
где судом отмечалось, что необходимо установить обязательное наличие двух взаимосвязанных условий: увеличение платы произведено непропорционально изменению средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период; размер новой арендной платы существенно превысил величины средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период.
Дина, согласно той формулировки, которой Вы указали в Договоре, никакой возможности для одностороннего изменения условий договора нет.
В силу ст. 431 ГК РФ судом будет приниматься буквальное толкование слов и выражений, используемых в договоре.
В Вашем случае указано о возможности пересмотра, но это не означает что это возможно в одностороннем порядке.
Вам ниже приводят случаи из судебной практики, выводы в которых построены на условиях иных договоров. В них могло быть указана такая возможность.
Вам же нужно обращать внимание на Ваш договор.